很多朋友都知道每月房贷还款有两种计算方式，只是不知道怎么计算。作为一个专业的房地产人，怎么可能不掌握这些知识？
今天就和大家分享一下如何计算月供，如何自己制作月供系数表，方便月供的计算。
等额本息
等额本息是指每月还款本息相同，即每月向银行还款的意思相同，银行的本息平均分配到每月还款日。
大家都说房贷便宜，其实银行是要赚钱的，还挺奸商的，因为是复利模式，复利按月借给我们钱！(肚皮黑，为什么群众存款利息低到不复利？).好在银行每月的还款也给了你复利，给人一点安慰。所以这种模式不同于非营利性的贷款高利贷，滚雪球高利贷的还款是没有利息的。
离家近一点，先说等额本息月供的计算公式，如下
在…之中
y:表示月付，是月份字符的第一个拼音字母；
p:就是校长的意思。如果借1 00万30年，P是100万；
I:表示月息。如果你的企业贷款基准(4.9%)上涨10%，I=4.9(1 10%)12=0.449167；
n:表示每月支付期数。如果你一年有30年12个月的贷款，每月还款期数是360。
先说这个公式是怎么推导出来的。用了一个公式，等比级数求和公式(我后面再说)。
我们假设S代表本金和利息之和(即本金和利息)，P代表本金，Y代表抵押人每月需要偿还的等额月供。根据复利公式，银行将获得的本金和利息为
S=P(1 i)n
抵押人还应对每月应偿还的等额月供支付利息，并支付每月产生的月供及月供复利。
第一个月Y(1 i)n-1
第二个月Y(1 i)n-2
第三个月Y(1 i)n-3
第四个月Y(1 i)n-4
…
y (1 I)0=第n个月的y
这些每月支付的利息总额也应该等于银行的本金和利息
s=y (1 I)n-1y (1 I)n-2y (1 I)n-3…y (1 I)2y (1 I)y
=
br />
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息 S= P×（1+i）n
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为y（每月递减）,每月所还本金为p=P÷n，其中P为本金，n为月供期数。
第1个月，本金p，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为p+P×i；
第2个月，本金p，需偿还利息（P-p）×i，月供为p+（P-p）×i;
第3个月，本金p，需偿还利息（P-2p）×i，月供为p+（P-2p）×i;
……
第n个月，本金p，需偿还利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供为p+p×i;
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是p×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为p+P×i（其中p=P÷n,P为贷款本金总额，n为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为p×i。
月供系数表的制作
因为等额本金的计算比较简单，首月月供=p+P×i，月供递减p×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,
经计算，最终月供 y=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
以此类推，依次递减 12.48 元。
等额本金和等额本息的优劣
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
