REITS是几年前提到的，今年终于在国内上市了。前九只REITS基金非常火爆，尤其是很多机构争相认购，甚至日本野村证券也加入了认购。
REITS到底是什么呢？和大家简单讲讲。
1.房地产投资信托基金首先是一种基金。只要是基金，就逃脱不了给别人钱的命运。无论是国内最熟悉的货币基金、债券基金、股票基金还是首次发行的REITS，都是一样的。
投资人把钱给管理人，管理人把钱集中起来用于投资、分配和运营，赚来的收入除去手续费后分配给投资人。当然，如果因为管理不善，没有利润也有损失，那么手续费还是要收的，损失的钱由投资人自己承担。
2.根据不同的投资目标，基金有许多子方法。投资股票的叫股票基金，投资债券的叫债券基金。REITS是投资各类不动产的基金。
比如某个REITS基金投资开发了一个百货公司，每年租给各个商家开店卖货，每年向他们收取的租金就是百货公司的收入。扣除各种成本后，就是REITS的收益，一部分分配给基金持有人。
这样，购买REITS基金的投资者就和租房者或者租房者很像了。年收入为租金，初始投资成本为购买房产的支出。
这也是事实。美国和香港的REITS主要投资于各种商业地产。这是REITS首次在内地资本市场开展。这次都是工业地产和基础设施项目，未来还会有一些商业地产项目。
3.REITS是有封闭期的，至少30年，封闭期内不能赎回资金。
这也是很正常的事情。REITS基金不是股票型基金，股票型基金的赎回对整个基金不会有太大的影响，最多是基金经理降低仓位，扔掉一些股票套现。
REITS筹集的资金用于建造房屋(基础设施和房地产)。如果项目可以随意赎回，不就有可能因为资金链断裂而成为未完成的建筑吗？
因此，REITS基金的封闭期很长。但无法赎回只是意味着投资者不能要求基金退钱，并不意味着基金不能兑换人民币。在二级市场，
是能够交易的，交易方法和股票差不多。
4.REITS基金到底赚不赚钱呢？
REITS基金的收益由两部分组成，一是每年享受项目分红（类似于上面讲到的包租公收租）；二是价格上涨的资本利得（类似于买的房产房价上涨了）。
根据官方介绍，首批REITS基金的预计每年分红率在4%-12%之间，下表列出了9只REITS的21年和22年预计分红。不过，分红率是不保证的，而且收益越高意味着风险可能也就越大。
当然总体来说，REITS的风险不高，要类比的话和债券基金比较相似，风险等级在R3-R4之间。
说完分红收益再讲讲价格上涨的资本利得。这玩意不是股票基金，上涨幅度不会太大。除非对应的项目出现了极端情况，比如某个地方发生自然灾害导致不动产受损了，那REITS的价格必然会大幅下跌。
这里还要给大家提醒一下，首次上市的REITS可能会在刚开始遭到市场爆炒，价格一旦上涨太多是必然要跌回来的。如果在高位接盘，刚才说了正常情况下REITS的价格是不怎么涨的，那意味着你得靠分红回本，这就导致几年内是回不了本的。
在我看来这是REITS最大风险，由于小白们不明白其中的原理疯狂充当韭菜高价购买。这倒不是REITS本身的风险，而是短期炒作引发的风险。
5.REITS适合哪类人投资呢？
一是靠这玩意跑赢CPI的。REITS没有太多的资本利得空间，主要靠分红获利，一年分红也就是平均6、7个点的样子。和债券基金、四大国有银行股息率类似，适合稳健型投资者。想一年赚个百分之三、五十的投资者直接不用考虑。
二是做长期资产配置的。买了以后当作风险高些、收益也高些的定期存款处理，没有急着用钱的时候不会去动这笔投资款的人适合买一些。放个几年收益率也是不错的，价格不怎么变化（尤其是经营权类的REITS）甚至都不用每天去看盘。
REITS投资门槛很低，最低100元就能认购。这使得投资者多了个机会以0门槛成为包租公或包租婆。同时，这玩意不像股票基金那样受到市场影响产生非常大的价格变动，承受能力差的朋友们可以不用每天提心吊胆。
当然，国内第一次发行REITS，你也可以先看看情况、观察一下市场反映，反正以后有的是机会。
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