最近，南京房地产市场出现了几起“公寓变办公室”的事件。首先是江北宝隆时代广场,然后是花样年喜年中心和绿地理想城,这一次，明发财富中心,再次发生了业主维权，原因是销售宣传中的酒店式公寓变成了“办公室”。今天我给大家展示一下“公寓”和“办公室”的区别。

买卖商品房最常见的一个问题是，—— 《商品房买卖合同》商品房用途一栏中有“住宅”、“公寓”、“写字楼”等不同性质。对于大部分购房者来说，住房的性质相对明确就不用说了。今天我重点讲一下“公寓”和“办公室”的区别。

为什么要强调这两个性质？因为在目前的市场上，由于商业库存过剩，写字楼性质的商品房很难销售，市场上也没有那么多写字楼需求，导致一些写字楼性质的商品房被改变，重新调整内部划分，以“公寓”的名义出现在市场上。但是，许多购房者对公寓和写字楼没有深入的了解，往往不重视商品房合同中的产权问题。他们只是被传单和样板间忽悠了，而是选择购买。其实两者差别很大。

1、外立面相似，不同住宅有明显区别

不同于住宅商品房。“板式建筑”和“塔式建筑”有明显的阳台和户型设计，而公寓或写字楼一楼多户，户型单一。所以从门面上看，买家很容易区分房子，但不可能区分公寓和办公室。

2、内部分割相似，细微差别购房者易忽视

从户型划分来看，公寓和办公室都是公共楼梯间和公共走道，户型设计相对简单大方，但两者还是有区别的。

(1)公寓走道多为水平走道，办公走道为圆形走道；

(2)公寓因居家性质无公厕设计，办公室有公厕；

(3)公寓有独立的放水排烟，办公室没有。

但大多数购房者只关注户型和朝向，而不太关注影响后期居住的细微差别。一些开发商甚至通过内部装修后的精装样板房设计来掩盖这些差异，导致误导购房者。

3、同为40年产权，均为商业性质

不同于70年产权的住宅楼，也不同于大多数商住公寓和写字楼

公，土地性质都为商业性质，为40年产权，并首付均为50%，但《物权法》对产权有明确规定，产权到期后，可补缴土地出让金即可续期。

正因为上述情况，购房者很难区分什么是公寓，什么办公。但之所以《商品房买卖合同》中有明确的“公寓”“办公”的定义，两者还是有明显差别的。

公寓可居住，办公只可商用

公寓有一定的居住属性，可居住，可办公只能作为商用，可能购房者认为，买回来我在里面干嘛还有人管吗？但是，因为性质的不同，将会导致商品房设计时也会有所侧重，就像上述所说，办公没有独立下水和管道排烟，而有些开发商通过精装或样板间给客户产生居家的错觉，但其卫生间下水都是通过管道连接到原公共卫生间的排污管道，购房者买房初期容易忽视此类问题，但真正居家后，就会发现下水道经常堵塞所带来的困扰。