随着中国经济的快速发展，人们迁移到城市，寻找更好的工作和生活机会，逐渐成为城市的永久居民。近年来，由于大城市房价高，各种政策限制外国户口购房，大多数外国居民看不起建筑，需要长期租房。
顾名思义，长期租赁公寓是由专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中长期租赁公寓的位置相对集中，规模相对较大。长期租赁公寓与服务式公寓相比，租赁期限更长，服务内容更少，价格更低。
长期租赁公寓项目需要在规划阶段考虑公寓未来的运营模式。市场上大致有三种模式可供选择：独立运营、半委托运营和全委托运营。
独立运营就是开发商自建，依靠自己的团队完成公寓租赁、客服、物业管理。运营团队不仅负责公寓租赁服务的收入，还负责公寓资产的保存和增值。运营管理团队和公寓业主的长远利益是一致的。
运营团队通过专注的服务创造客户口碑，通过维护保证公寓楼的品质和生活。目前，市场上有经验的长期出租公寓运营管理人才稀缺，成本相对较高。
但如果公寓项目规模较小或者硬件条件先天不足，运营团队的维护成本会相对较高，运营管理团队难以稳定。
半委托运营类似于聘请酒店管理团队。公寓业主向受委托团队支付基本服务费和一定比例的租赁佣金，收取与公寓租金相关的收入。
这种模式借用专业服务商和营销渠道的能力，快速提高公寓的有效入住率。如果合作紧密，运营团队还可以在户型设计和施工阶段给业主提出建议，让产品更贴近目标客户的需求，维护更方便。
专业运营服务商非常昂贵，部分业主会在风险中挣扎，尤其是在项目运营初期，市场低迷的时候。当业主的期望与实际运营绩效存在差距时，双方的合作可能存在差距。
另一方面，如果运营团队采用激进的营销方式，放松对目标客户的筛选，以实现短期租赁承诺，或者为了节省运营成本而忽略建筑物的日常维护，降低了客户服务质量，最终影响公寓的质量和声誉。
完全委托模式是业主以约定价格将该公寓楼委托给第三方长期经营管理。受托人负责租赁和收取租金。受托人享有租金溢价，承担一切经营风险。
部分托管人在租用目标物业后，会根据自己的品牌风格进行二次装修。采用这种模式的业主大多是以长期出租公寓为金融投资的金融机构，或者是想盘活闲置资产的企事业单位。
这种模式避免了房地产开发企业的短期财务风险。同时，放弃经营和服务的收入，很难形成企业自己的公寓品牌。
一般来说，长期租赁公寓项目投资回收期很长，需要企业决策者强大的战略决心和耐心，运营管理团队也需要精打细算、苦心经营的精神。
相信随着政府努力降低土地成本和租金税收负担，稳定政策预期，创造公平的市场竞争环境，有兴趣开发长期租赁公寓的企业一定会度过困惑期，找到适合自己企业发展的成功之路。
(文章来源：武汉新井巷)
