原作者：柯坦
来源：柯坦的房地产观
废话不多说，直接去干货：
一个
在一个完整的牛熊循环中，你必须完成两个任务：一是买套房；第二，总结哪些楼涨得快，哪些楼跌得快。快速上涨是你的下一个目标，快速下跌是你想要抛弃的资产。
2
楼市调控通常是多次进行的，永远不会一次见效。所以，想卖房子，房价上涨后的第一个调控，就是你不得不卖的最后一刻。真正的大师总是反其道而行之。你必须时刻保持逆向思维：当所有人都看涨的时候，你要做好卖出的准备，当所有人都看跌的时候，你要等待一个讨价还价的机会。从众是楼市的禁忌！
三
无论是什么原因导致经济危机和就业下降，都是楼市启动的信号。每一轮的宽松措施都不一样，比如去库存，比如放水，但相同的一点是经济遇到了困难。本质上，楼市根本不是经济的晴雨表，而是政策和货币的晴雨表。
四
成交量下降而房价上涨时，就是房价最高点，切勿接盘；成交量上涨而房价下跌时，就是房价最低点，赶紧抄底。
5
房贷开始降息时，必须立刻买房；房贷开始加息时，必须收手观望。
6
所有你不耻的骚操作，都是发财的机遇，比如JLH、JYD、XFD、人才落户、人才证明、法拍房、代持等，所有这些操作前期都是风口，后期都是违规，关键你要玩的早。千万别用道德的标准来衡量投资。大家都骂李嘉诚，但是人家确实赚到钱了，资本，逐利而已！
离婚还有房票，法拍房还不限购，赠与还可以腾出房票的城市，且行且珍惜吧。
7
银行都是见风使舵的一把好手，翻脸比翻书还快，昨天还在宽松，今天就可能收紧。去年各大银行还在追着客户做JYD、XFD，今年开始房贷就突然变脸。
去年上海二手房交易的个税契税增值税都可以批给你50万的贷款，房贷审批3天放款3天，而现在审批2个月放款4个月。不仅一线，目前武汉、合肥、杭州、重庆等诸多二线城市二手房都面临停贷和收紧的窘境，这都要归功于去年12月31日央行发布的房地产贷款集中度管理制度。
所以，千万别和银行对着干，要学会和银行做朋友。银行拼命放贷，你就拼命贷，银行收紧贷款，你也要捂紧自己的口袋。
8
房东反复跳价的房子，千万别买。现实中，常会出现个别房东，只要有人看房就跳价，只要有人想买就跳价。这种房东人品有问题，根本不诚心卖，房子再好也不能买，否则整个交易过程你会生不如死，而且房东可能随时毁约和你对簿公堂。
9
挂牌数占总户数的比例高的小区要小心。这样的小区只有两个原因：一、投资客多，二、居住感受不好。挂牌出售的房子多，价格会形成踩踏，更容易降价，而挂牌少的小区，价格会非常坚挺。物以稀为贵的道理大家都懂，越是惜售的小区才越值得你拥有。
10
房东是企业的房子，千万要谨慎购买，因为税费复杂且金额巨大，而且公司的负债可能还会限制房产交易。
公司卖房通常有增值税、土地增值税、企业所得税和房产税等，而其中的大头是土地增值税，如果房价翻倍，增值部分的至少一半要用来缴税。另外，公司是否有负债，经营是否良好，缴税是否正常，有没有破产查封，这些信息买房人很难获得，但却会限制你正常交易。
总之切记，买自然人的房子，别买公司的房子。
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经济适用房不要买，共有产权房不要买，经济型别墅不要买，loft产品不要买，一梯多户的酒店式70年产权住宅不要买，20年房龄以上的老式塔楼不要买，居住办公混合的住宅不要买，旧楼翻新、危楼改建、烂尾转手的房子不要买，远郊旅游景区的房子不要买，文旅项目不要买，任何当下立刻拿不出产证的所有二手房都不要买。
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买自己买不起的房子，买自己抢不到的房子。太轻松的房子不要买。白白折腾一顿，品质没有明显提升，资产没有显著扩大，平进平出，这种徒劳毫无意义。
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房价涨不涨和房价高不高，根本没有丝毫关系！城市越大涨幅越大，房价越高涨幅越高！越是豪宅越受追捧，越是限购越是抢购！
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卖房的绝招：
一、不要卖给中介。中介买的都是绝对便宜的笋盘，没有巨大的利益中介不会出手。所以，假如有中介说要买你的房子，你一定是被忽悠卖便宜了。
二、不能给任何一家中介独家代理卖房。卖房必须挂牌很多家连锁大牌中介，引入竞争才能卖的好卖的快。
三、在不同的中介可以从高到低挂不同的价格，以此来试探市场行情。能高价成交最好，即使不能，你也可以给接盘侠造成虚幻的砍价空间，更利于成交。
四、最先降价。在房价触顶横盘和阴跌之际卖房，想要高点套现，一定要做小区里最先降价的那个人。让掉蝇头小利，你才能保住胜利果实。就像现在的一线城市，想要高位抛盘，挂牌价一定要最低，落袋为安才是上策，因为越拖下去房价会越便宜。
五、户型差、楼层差、朝向差等有硬伤不好卖的房子，可以花个几千几万块简单装修下，刷个墙换个灯换个马桶，一点点小钱的投入，绝对可以在卖房时赚回来。炒房客的“凤变冰”，小白也要学会用。
六、有钱能使鬼推磨，提高中介费，是快速卖房最好的办法，没有之一。
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刚落户的年轻人，别着急买房。我从中介那里经常听说，很多刚刚落户上海的硕士博士，一落户第一件事就是先买房。心情可以理解，但是也要选择好的时机。
比如从去年开始上海人才落户的口子放开一些，落户人数也是大幅增加。去年上半年落户买房的人是赚到了，但是今年落户买房的人一定是高位接盘。
任何城市都一祥，落完户先别猴急买房，牛市熊市都没搞清楚，你不当韭菜谁来当！
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人生中只有第一套房子是用钱买的，从第二套开始基本就是用已有房子换的。所以，第一套房非常重要，因为它直接决定你未来资产增值的速度和幅度。
人生第一套房，千万不能量力而行。一定要用足所有杠杆，借遍所有外债，月供达到极限。第一个台阶上不去，以后你就是一步差步步差，永远赶不上。
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熊市期间，最明智的做法就是，选择一个优质城市开始缴社保，在下一次启动前获得房票。
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如果你生活在一线城市，可以只买所在城市的房产；如果你生活在二三线城市，必须配置其它城市的房产，因为二三线的周期和轮动具有不确定性，也许3年轮一次，也许5年都没动静。
5年都没涨过的城市，其实已经被抛弃！
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人和人的差距，往往不是收入的差距，而是房票的差距。绞尽脑汁创造一张房票比你工作中升一级还要重要。提高收入和创造房票，两手抓，两手都要硬。
成功的人，一定都是突破常规的人，安分守己毫无价值。
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出生率下降，老龄化上升，对于大城市来说，不是问题。因为大城市可以虹吸人口、人才引进，不用花钱培养直接拿来主义。但对于中小城市而言，生了孩子也留不住，留住的也不优秀。从根源上来讲，多生娃的本质，就是为了博取成功的概率。
作为普通百姓的你，要么在大城市多买房，因为有房才能养娃；要么在小城市多生娃，说不定鸡窝能飞出凤凰！
大城市多买房，小城市多生娃，想要翻身，你必须占一头。
