2020年上半年，房地产行业自2018年下半年结束后最近两年的调整周期结束，进入相对稳定的发展周期。截至5月底，云南省新开工住房面积2518.69万平方米，同比增长6.4%，竣工住房面积297.57万平方米，同比增长-57.9%；商品房销售面积1404.83万平方米，累计同比增长-9.7%。与1-3月份的698.8万平方米相比，4-5月份的销售面积增长较快，整体下滑有所回升。

随着疫情的蔓延，市场持续回暖，交易规模进入正常水平。但云南整体市场是由区域发展不平衡和市场表现分割的。企业绩效也受布局和存储的影响，市场份额是差异化的。

短期内，云南市场受疫情影响较小，房地产市场正在加速复苏，客户需求逐步释放。房企可以抓住窗口期，配合多种营销策略，下大力气供货，加快资金回笼。对于看好云南市场的城市根深蒂固的房企，可以积极参与征地，增加存量；从中长期来看，房地产市场的发展仍有“稳定”的基础，放松结算限制等相关政策将积极促进房地产市场健康稳定向上发展。

云南省20强房地产企业中，本土房地产企业君发、华夏阳光、云南城头、诺视达集团仅占4席。随着市场透明度的提高和云南文化旅游健康产业的发展，云南企业布局不断深化和扩大。除中海、中南、中铁外，上市房地产企业布局相对谨慎、缓慢。其他企业实现了昆明郊县和地州市的下沉。

上市房地产企业各梯队业绩明显分化，前五名龙头企业，但前五名之间竞争激烈，融创居后，业绩稳步增长，保持第二领先优势。恒大、碧桂园、万科的业绩差距正在逐渐缩小。金科深入云南，首次跻身前十。

榜单解读

云南市场情况

云南地州城市：2020年受上半年影响，大部分城市量萎缩，但大多城市依然价格坚挺

从图中可以看出，丽江和文山是量价双升的机会城市，文山的营业额大幅增长，主要得益于当地房地产企业的贡献。丽江的成交量比去年同期略有增加，品牌房企对市场贡献很大；

价格下跌的突破性城市包括腾冲、瑞丽、楚雄、曲靖、芒市等。腾冲、瑞丽文化旅游项目占优，价格坚挺；

成交量上升，价格下跌。顺势而为的城市是昭通和普洱，在潮流下换价格

量价齐跌谨慎型城市为大理、景洪、保山，市场形势相对摇摆，大理、景洪主要以外地客群为主，受疫情影响，成交量下跌明显，但随着疫情消退，城市成交量逐渐回升中。

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业绩贡献率

仍然以主城为主，但郊县+地州业绩贡献度提升，房企布局下沉

TOP20房企主城贡献率为68%，郊县、地州贡献相当

头部房企深耕主城，且都在做大云南布局，下沉郊县或地州。万科、俊发、融创昆明主城贡献最高，从郊县地州贡献看，恒大业绩贡献为TOP5房企最高值，上半年业绩以郊县+地州远超主城业绩，主要是郊县文旅项目业绩表现突出。但恒大其4月份以高溢价率拍下马金铺住宅用地，昆明主城的核心的市场份额仍是房企主力竞争区域。与2019年相比TOP5业绩贡献郊县+地州占比有所上升，企业布局重心下沉。

新城、中梁业绩昆明主城外区域贡献最大，TOP10整体企业布局主要集中于昆明主城区域，占比为66.90%，郊县+地州市场份额中，以郊县业绩贡献度突出，新城控股安宁、晋宁吾悦项目，大商业配套，市场接受度高，为企业业绩贡献度较大。

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房企集中度

房企集中度有所提升，头部房企划分明显

规模房企多种方式扩充货源，拓宽企业货储，凭借自身品牌、产品等优势瓜分市场份额，未来房企集中度将进一步提升，中小型房企面临被市场份额持续萎缩的压力。

从2018年-2020年上半年房企集中度看，房企集中度逐年上升，且各梯队间集中度划分明显，2020年上半年TOP5房企集中度划分最明显为29.56%，同比去年增幅7.21%，TOP5房企全属大云南布局，且在昆明或郊县项目都有高产出，恒大加大文旅板块布局，发力郊县市场，例如销售金额超过20亿的项目有昆明恒大文化旅游城；融创文旅项目2019年破百亿后，2020年持续发力，上半年昆明融创文旅城销售金额超30亿，万科、俊发均有上半年销售金额超过10亿，如万科城、俊发俊云峰等项目，因品牌房企在昆明的布局时间长，市场认可度高 ，货储充足；

TOP10房企集中度为38.52%，增幅为6.1%，；TOP20房企集中度为49.54%，与2019年同比增幅为8.26%。第二、三梯度同比2019年均有进一步提升，主要得益于企业的前瞻性布局战略，多盘齐发以及自身优势，疫情影响市场处调整期，增速放缓。

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房企梯队

各梯队业绩提升分化明显，前五房企跑赢大市下跌趋势，门槛持续提升

2020年上半年市场虽受疫情影响，但头部房企抗疫能力较强，TOP5房企入榜门槛与2018年和2019年门槛同比大幅上升，上涨约11亿元，龙头房企市场下行中持续发力；

TOP10入榜门槛降低至19.86亿元，同比下降22.02%，与TOP5房企差距再次拉大，相差45.27亿元，这更加说明行业呈现出强者恒强的分化格局，寡头房企优势继续放大；

TOP20入榜门槛下降至12.94亿元，与TOP10差距相对较小，相差6.92亿元，预计未来市场分化将更加明显。

2020年与2019年相比，俊发、融创较为稳定，一直位列第一梯队且稳居TOP榜前二

第一梯队：房企业绩表现强劲，五家企业连续两年半蝉联TOP5榜

第一梯队前五企业保持稳定，但内部排名竞争激烈，融创持续保持在第二的优势。碧桂园、万科受货储影响，销售业绩不如去年同期。恒大文旅项目发力，排名提升。

俊发：2020年上半年以121.03亿元排名第一，与第二名之间仍有较大差距，本土品牌深耕，及充足的货储，使得企业业绩持续多年领先云南。

融创：自2019年强势突起，以销售金额225.15亿元冲入榜单第二名，2020年上半年以84.55亿元名列第二，与去年同比增长率为16.33%，其以大力布局大云南的地产+文旅双驱动模式，抢占市场份额，目前布局文山、大理、版纳、普洱、晋宁、昭通等城市，一直保持良好势头，疫情下逆势而上。融创前瞻性的多点多项目战略布局、审时度势顺市的营销策略为其带来了良好的收益，赢得了市场先机，企业整体货储充沛，后续爆发力强。

第二梯队：上榜门槛有所下滑，新城、海伦堡排位保持，金科逆势下异军突起

新城：企业目前在昆明已经布局了四座新城吾悦广场，市场认可度高，2019年以85.70亿元的业绩占据第二梯队龙头位置，2020年上半年以自身优质配套及前瞻的布局战略，稳坐第二梯队龙头位置。

海伦堡：以27.90亿元位居第二梯队第二，凭借自身货值充足优势连续两年蝉联此位，企业深耕昆明主城，目前布局下沉晋宁、安宁，均是处于昆明主城外溢发展的主战轴上，未来业绩可期。

金科：跨越式发展排头兵，全面开花，2020年上半年榜单新秀，异军突起，以20.71亿元业绩冲进TOP第二梯队，企业借疫情之机逆袭上榜，重进云南前十，其重点布局玉溪滇中城市群，目前在玉溪布局三个项目，货量供应充足，同时在昭通、普洱等城市，实现多点布局战略，全面开花，企业发展迅速，市场去化速度见证了金科品牌力量及战略的正确性。

第三梯队：受疫情影响，上榜门槛较低，企业之间差距小，竞争激烈

阳光城：2020年上半年，企业业绩主要依靠昆明主城项目做贡献，占比52.89%，2020年新推项目，滇池半山项目，迎合市场改善需求，首开告捷。

后市预判

从城市基本面、未来规划面及企业布局战略看，滇中城市群发展潜力将持续加大，而大理、景洪、昭通、保山、腾冲等城市后续可期；随着磨憨-磨丁国家级自由贸易经济特区的发展，景洪、瑞丽等沿线城市借助快车之力，将会加速城市发展，提高城市经济效益，企业可借机进驻布局。

大云南哪些城市基本面表现较好？

从大云南各地州城市GDP及常住人口交叉图看，滇中城市群整体表现较好，而曲靖城市面表现最为抢眼，人口基数大，城市经济发展优异，排名位列第一。玉溪以现代服务业、生物医药与大健康产业、烟草等产业带动城市经济，城市基本面表现良好，与曲靖同排第一梯队。

昭通作为滇东北对外门户位置、云南省重要产业基地，集商贸集散的现代城市，城市基本面表现突出。

滇中城市群主要以高新技术产业及旅游业为主，作为国家重点培育的19个城市群之一，是西部大开发的重点地带，是我国依托长江建设中国经济新支撑带的重要增长极，核心优先发展区域，经济活力最强；

而滇西城市群主要为文化旅游、现代服务、边贸、康养等城市占位高，交通好，但产业相对单一；

沿边城市（文山、临沧、普洱等），交通路网发达，通达性较好，未来规划优，但周期较长，城市化进程相对较慢。

一带一路、泛亚高铁给哪些城市带来利好？

"一带一路"中国-中南半岛经济走廊纵贯中南半岛国家，途经滇中、滇西城市群，是中国连接中南半岛的大陆桥，也是中国与东盟合作的跨国经济走廊；孟中印缅经济走廊辐射滇西城市，将带动南亚、东南亚、东亚三大经济板块联合发展。

"泛亚高铁"作为一条"跨国高铁"，连接了马六甲海上丝绸之路，打通了中国与泰国、越南、缅甸等东盟国家的陆上通道，沿线的货物运输再也不用走海路或欧洲转运，对我国经贸往来和对外出口发挥出至关重要的作用。而昆明成了东盟国家几个小时车程的'最近邻居'。届时，中国云南省省会将会逐渐成为大湄公河地区的中心，并将最终成为东南亚大陆事实上的首都。

泛亚高铁途经昆明、大理、瑞丽、景洪、玉溪、蒙自等城市，随着线路规划落地，沿线城市经济逐渐上升，未来发展潜力不言而喻。同时，磨憨-磨丁国家级自由贸易经济特区的落定，为景洪、瑞丽等沿线城市带来更大的发展空间及经济效益。

哪些城市备受房企青睐？

从TOP10房企布局看，主要热点城市为昆明郊县安宁和晋宁，地州布局热点城市主要集中滇中城市和文旅类版纳、大理。普洱、保山布局企业逐渐增多。