年底房地产企业融资是年底，11月融资规模开始回暖。请参考【40年12月典型房地产企业融资额983.48亿元，股权融资比例连续三次上升！】，但年末房企融资利率也呈上升趋势。为了加快资金积累，抵御债务偿还高峰期，各大房企不惜一切代价加快融资频率。今天，我们从房企融资利率入手，分析房企融资利率的总体特征。主要从以下两个列表来解读：
Part.01
注：自9月份起，停止制定融资利率清单，改为40个典型房企融资区间(按最低利率排序)，以房企为主，汇总个别房企的融资成本
融资利率由房地产企业公开披露。由于渠道有限，无法监控未披露的数据。该列表仅供参考。
3红色箭头表示融资成本增加；绿色箭头表示融资成本下降。
同 策 解 读
根据通策研究院的持续监测，40家典型房企中有34家披露了融资利率，整体融资成本在2.2%-12.38%之间。从房企融资利率区间来看，12月份几个房企的融资利率区间发生了变化。首先，融资能力强、成本低的央企/国企融资成本持续上升。本月，招商局蛇口、保利地产、世茂的最高利率均升至5%左右，明显高于此前2%-3%的融资成本。相反，新城控股这个月把融资成本控制的很好，最低利率从5.1%降到了4.8%。此外，值得注意的是，华夏幸福本月在海外发行了3.4亿美元的企业债券，最高利率从8.75%上调至10.88%。
从个别房企的整合
资区间来看，最低利率与最高利率的排列分布几乎一致，即最低利率处于低位的，最高利率同样也是低位；反之，最低利率高位的，最高利率同样高位。为了更直观的了解各家房企融资成本的情况，我们将34家房企融资成本进行比对，从下图可以看出，最低利率和最高利率变动方向几乎一致，印证了前面的说法，融资区间跨度大的房企并不多，因此基本可以得出越排在前面的房企综合融资成本较低，越往后的房企综合融资成本越高的结论。图：2020年1-12月34家房企融资最低利率与最高利率对比
整体来看，2020年1-12月34家典型房企融资利率呈现出以下特征：
①融资成本较低的房企基本为央企、国企及稳健性较好的民营企业
如招商蛇口、万科、保利、中国金茂、中国海外发展等央/国企，因其特殊的企业背景，使其在资本市场更具有优势，能以更低的价格获得资金。而金地、滨江集团、绿城、龙湖和世茂等房企长期来良好的稳健性赢得了金融机构的认可。以世茂股份为例，世茂一直执行较为稳健的融资策略。企业资产负债率是金融机构对房企融资参考的重要指标，近3年世茂的资产负债率控制在60%上下，2020年三季度披露资产负债率仅66.06%，证明世茂的长期偿债能力很强。另外其他几家融资利率较低的民企负债率同样控制的很好，从A股上市房企2020年三季度报中披露，招商蛇口资产负债率68%、华侨城资产负债率76.06%、保利地产资产负债率77.94%、金地集团资产负债率78.38%、滨江集团资产负债率84.89%等指标都不高。从港股上市房企2020年中报披露，龙湖资产负债率75.91%、绿城中国资产负债率80.26%等指标也不高。在房地产企业高周转模式下，保持70%-80%的资产负债率是稳健性较高的企业，因此也更得到机构的青睐，能获得更低的融资利率。
图：2020年3季度A股10家典型房企资产负债率情况
图：2020年中期港股10家典型房企资产负债率情况
②融资成本较高的大多数为稳健性较差的民营企业
相反，中国恒大、中梁控股、当代置业、建业地产、中南建设等民营企业融资成本较高，这些房企一直以来执行较为激进的融资策略，自身的负债率已经很高，如中梁控股，近3年来的资产负债率都在90%以上，峰值时曾经达到97.62%，意味着中梁几乎所有的资产都要拿来抵债，融资风险非常大，但中梁控股近一年开始降杠杆，资产负债率有所下降但依然是高位。另外几家2020年的资产负债率情况，建业地产高达92.02%、中南建设高达89.01%，恒大和当代置业的资产负债率也在85%以上。因此，这几家房企稳健性较差，融资成本自然高企不下。
Part.02
注：①自9月起我们对之前房企利率排行榜我们做了修改，现在的明细表以房企为主要维度，单独房企根据融资发生时间排序，大致能看出单独房企的融资时间线。
②融资利率为房企公开披露的融资利率，因渠道受限，未公开纰漏数据无法监测，榜单仅供参考。
同 策 解 读
从34房企融资利率明细来看，2020年度内公开披露融资利率的共179笔，其中融资利率5%以下的共计72笔；融资利率在5%-7%之间的共计65笔；融资利率7%-10%之间的共计31笔；融资利率10%以上的共计11笔。相比2019年动辄10%以上的成本，2020年房企融到的钱便宜了。
数据来源：同策研究院、Wind
渠道方面，从境内外融资情况来看，境外融资成本相对较高，境内融资成本有所回落。以公司债为例，境外发债融资成本相对国内发债高。从具体融资事件来看，富力地产在11月份发行的一笔3.6亿美元优先票据，利率均高至12.38%，是所监测融资期间中融资利率最高的一笔。此外，中国恒大在1月份发行的两笔共30亿美元债，利率均高至12%；当代置业2月、7月、9月共发行了5笔美元债，融资利率都在11.5%及以上；而融资成本最低的为招商蛇口发行的2020年度第四、五、六期超短期融资券，共计52.5亿元人民币，三笔利率均低至2.2%。整体来看，2020年美元债融资成本要普遍高于人民币融资成本，但8月份美元债融资成本有所下滑。其他债权融资、中期票据等创新型融资渠道融资成本相对较低，融资利率大多处于5%以下。但整体来看，年末房企融资利率有上升趋势。
