小区底层业务是服务小区居民、补充楼盘周边生活设施的重要组成部分。然而，许多居住区的底层企业在吸引投资方面遇到了困难。合格住宅底商的投资流程应该是怎样的？今天分享一个底层业务的投资建议，看看别人是怎么做的。

一、商业业态分析

上图中，本住宅项目面临招商时，临安10#位于该区域，与周边商家隔绝，属于三层孤立商家，规划道路展示较差，整体商业氛围较弱。

10#1层公寓布局

对于这种联动效应的缺失，适合对商业氛围和商业环境要求相对较弱、吸收能力和特色较强的商业业态。结合之前的业务定位报告，可以从两个方面进行投资：

1.特色餐饮,如XX特色餐厅、XX咖啡、XX锅饭等。

2.休闲养生,如洗浴中心、足疗俱乐部等。

8#公寓布局

8#属于小区内二层独立经营，内部垂直流量只有一家，诚信度强；由泄洪道隔开，弱指示，适用于弱指示要求的格式。由于受到建筑设计的影响，8#业务不太可能分割，只能整体规划，普通业务格式不适合。所以建议从健身休闲方面吸引投资，比如社区健身俱乐部。

同理，其他楼盘也可以定位投资方向。

二、招商准备工作

由于项目的特殊性，不可能聘请有招商经验的人员，所以公司内部只成立了一个招商团队。

根据项目的业务量，组建招商团队，由招商团队总负责人统筹安排(安排对接广告公司的人员分布、材料制作人员、招商团队等。).招商人员结构如下：

团队组建完成后，就可以开始制定招商小组和准备招商物料:的工作制度了

营销资料：店铺宣传册(包括综合介绍、平面图、功能描述、经营目的、发展规划、行业)

招商节奏安排

分解工作内容，根据市场情况和项目需要，确定招商节奏安排。

具体到楼栋的招商节奏，需要考虑整个商业区域的形象氛围，以及对后期商业客户的投资信心的影响，首批招商工作可以采用循序渐进、先易后难进行操作，首批招商工作完成后，可根据招商成果所反映出的情况及积累的意向客户情况来确定后期招商产品的次序。

下图为该项目底商的招商计划及时间表供参考。

四、招商实施策略

1、招商总策略

建立直复式的招商网络

前期已进行业态定位，故目标商家的数量范围小、直达性好，直复招商手段可低成本高效率地达到此目的。通过各种招商渠道将商业信息发布、传递到目标消费者（如：招商小组、招商手册、DM、汽车广播等）。

以流动招商为主，现场招商为辅

由于本项目处于商业环境的弱势地位。因此，在招商过程中以主动沟通可能性客户为主。

2、 招商政策

政策总说明：以出售方式为主，在未实现购买的情况下可实施“以租代售”方式。

招商洽谈初期可以价格优惠作为吸引点来引导招商客户购买，若客户因资金或者其他因素未实现购买时，可进入“以租代售”阶段。

若招商产品不符合客户经营业态时，客户在交纳总房款50%的资金并签订购买合同后，可根据客户的需求对招商产品进行改造，这样一方面可节省客户及开发商的建造成本，另一方面按需改造对投资客户来说也具备极大吸引力，有利于商业产品去化。

以租代售政策（适用于所有招商产品）：

1、 招商客户在未实现购买的情况下经公司批准后可向其实施“以租代售”的方式；

2、 有租赁意向的客户需提供所租商铺装修方案和后期经营方案，承租方必须严格按照招租方限定的业态经营并在招租方规定时间内将商铺装修完毕投入经营；

3、 通过招租申请的客户需交纳总房款的5%的保证金并签订租赁合同后即可使用所申请商铺，保证金到期后返还租赁人；

4、 租赁期限以5年为期，前2年免租金，后3年租金按当时市场租金水平的90%收取；

5、 租赁期间，招租方仍可将该商铺对外销售，承租方有优先购买权，若在租赁期间该商铺售出，则该套商铺的所有权和租赁权自动转为购买人。