在3月2日发布的《2021胡润全球富豪榜》中，发生了一个非常惊人的变化，那就是在中国富豪榜上，所有的房地产开发商都第一次被“踢”出了前10，排名前10的李嘉诚只能排在第11位。这是胡润报告诞生以来从未发生过的事情。
这个排名的巨大变化背后，反映了房地产政策的巨大变化。在“住无投机”、“三条红线”这两把“达摩克利斯之剑”下，房地产商再也不敢随意扩张，他们的暴利时代基本结束了。
在前十名榜上消失
胡润全球富豪榜，每年刷新一次，3月2日发布最新榜单。这几年延续了一个趋势，就是新兴行业的富人越来越多，传统行业的富人逐渐减少。但总体来看，传统行业仍占60%以上。
今年最大的变化是房地产行业首富排名下滑。中国十大富豪榜没有房地产巨头。第一名是农夫山泉的，其次是马、马云一家等。
房地产行业排名最高的首富是李嘉诚，但房地产板块在他所有业务中的比重也在下降。就算是前20，房地产行业最有钱的人也只有三个。除了李嘉诚，还有碧桂园的杨家族，恒大的许家印，他们的表现可谓惨淡。
如果对比2020年的榜单，房地产行业的惨淡更加明显。在2020年胡润百富榜中国前10位富豪中，房地产行业的大牌占据了4席，许家印、李嘉诚、杨的家族分别排在第三、第四、第六和第七位。今年，许家印跌了13位，李嘉诚跌了7位，杨跌了7位，跌出了前20名。
如果继续追溯下去，我们会发现，房地产行业最有钱的人，一直都是胡润榜单上的“VIP”。2019年早些时候，房地产大亨占据了前十名的7个席位，万达的
798">王健林家族、华人置业的刘銮雄家族以及部分业务是房地产的周大福。“房住不炒”影响大
房地产业富豪的排名为什么集体滑坡？一个重要原因是国家调控政策的变化。特别是在定调“房住不炒”后，地产业生态发生了翻天覆地的变化。
在过去15年中，中国房价飙升了六倍。“房住不炒”政策抑制了房价的过快上涨和非理性上涨，地产商不能再像以前那样卖出超高价格，它能获得的利润就会降低。众所周知，房产企业盖房子的资金，很大部分来自银行贷款，而非自有资金。一旦利润空间被压缩，开发商手头上的资金就更紧张，自然不敢继续高举高打，只能控制冲动，放缓扩张的脚步。
对于炒房资金来说，这个政策更是一击重拳，遏制了“炒房团”的投机心理。资本逐利是天性，只有利润空间足够大的时候，资本才会蜂拥而入。在房地产业的暴利时代，出现了许多“炒房团”，它们快进快出，搅乱了楼市生态。在“房住不炒”政策下，“炒房团”不但收益缩水，它们买来的房屋也不能快速变现，就无法继续兴风作浪。
但要指出的是，“房住不炒”并不是要限制房地产，而是要规范房地产。它挤压了房地产行业的泡沫部分，让房价回归理性，更多老百姓买得起房，是一项利国利民的政策。
“三道红线”冲击波
正如前面所说，地产商的钱很大部分来自银行贷款，行业的负债率普遍很高，一旦出现变故，负债累累的开发商就可能破产倒闭，这类案例不时发生。
为了进一步落实“房住不炒”政策，防范金融风险，国家相关部门又划出了“三道红线”，也就是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。
用“三道红线”来对照国内地产商，我们会发现，很一些企业已经“触线”。在189家上市开发商中，截至2020年10月初，有14家企业的三道红线不达标。总体来说，扩张越快的企业，越容易“触线”。
那些“触线”的地产商，必须尽快降负债，远离红线，否则在融资方面将会受到限制。在短期内，那些高负债企业可以通过降低房价来增加现金，比如恒大在全国范围推出的“7折”优惠。从长期看，高负债企业还可以转型，将更多资源用于办公和零售等非住宅物业。
