观点指数正处于物业服务行业的“黄金时代”，在资本的热情推动下，物业服务行业突飞猛进。企业拆分物业板块、进入市场的热情还在持续。
6月初，力高集团旗下的力高健康正式向HKEx递交招股书。从企业基本面来看，力高健康与市场上大多数物业公司有着相似的业务线：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
近年来，新上市的物业公司不断创新，向资本市场讲述不同的故事。
从企业名称可以看出，力高在健康未来将聚焦“物业健康医疗”战略，类似于目前市场上的奥林匹克公园健康。
但值得注意的是，李高的医疗保健业务仍处于布局阶段。目前运营中的“译林健康中心诊所”仅有两家，尚未贡献营业收入。
三年盈利8496万，营收增速减缓
据意见指数不完全统计，目前在港交所上市的物业服务企业多达20家，其中实力较高、健康的数据并不算特别出彩。
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结合目前上市公司的营收数据来看，营收规模高且健康的优势并不显著。根据2020年的数据，利高健康营收在上市公司中排名第46位。
数据来源：企业招股书，意见指数整理
招股书数据显示，利高健康2018年至2020年分别实现营业收入1.24亿元、1.8亿元、2.2亿元，2019年营收增速为45.1%，2020年营收增速为22.78%。
盈利能力方面，利高健康2018年至2020年实现年度利润1112.2万元、2908.4万元、4401万元，复合年增长率为99.1%；2018年至2020年毛利率分别为21%、30.9%和34.7%。
尽管在交付前夕进行了一系列业务整合，但利润水平得到了显著提升。但结合2020年底HKEx修改的主板上市条件来看，只达到及格线。
修订后的HKEx主板上市标准要求，最近一个财政年度股东应占溢利不低于3500万港元；且前两个财政年度累计盈利不低于4500万港元(三年累计盈利不低于8000万港元)。与此标准相比，力高健康仅满足第三个条件的要求，三年利润总额为8493.6万元。
也就是说，在HKEx新规实施之前，是包括力高健康在内的一些实体企业的最后上市期。
值得注意的是，2020年，高且健康的营收增长率将减半，这可能与应收账款有关。
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数据显示，近两年应收账款关联方增速分别为147%和92.7%；独立第三方分别为60.2%和97.8%。其中，2020年增速将近一倍。
同时，来自关联方的应收账款占比也在逐年上升，从2018年的52.9%上升至2019年的60.9%，再上升至2020年的59.45%。
同时，2020年关联方应收账款平均周转天数达到221天；独立第三方应收账款平均周转天数为72天。
基于此推测，关联方欠款可能是导致利高健康营收增速大幅放缓的主要原因。
业务老三样，母公司利益输送乏力
px;">从业务构成来看，与目前市场上绝大部分物业服务企业收入构成相类似，力高健康的主营业务为物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务，三大业务在2020年占比分别为61.4%、27.6%、11%。数据来源：企业招股书、观点指数整理
从数据上看，物业管理服务占据了力高健康的大部分收入，基础物业管理服务作为企业的业绩筑底，使得在管面积的规模增速成了业绩增长的关键。
从招股书披露的数据上看，力高健康在管面积中有近55.8%来自力高集团所开发物业。
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数据显示，2018-2020年，力高健康在管面积分别为594.9万平方米、741.3万平方米、1347.9万平方米，新增面积为146.4万平方米、600万平方米。
值得注意的是，据招股书披露，2020年力高健康收购芜湖森林，贡献在管总建筑面积约为450万平方米。剔除收购而来的面积，2020年新增面积仅156.6万平方米，与上年持平。由于芜湖森林尚未并表，目前财务数据并不包含前者，但面积数据包含并购标的。
截至2020年，母公司的新增面积为136.1万平米。简单换算下，2020年力高健康通过独立招投标市场拓展的在管面积为20.5万平米，2018年-2020年中标率分别为25%、18.8%、45.8%。可见在公开招投标市场的竞争力不足。
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同时，力高健康生活在管项目类型结构亦有待改善，高毛利非住宅业态在管面积占比仅为3.3%，很大程度上导致了平均物业费收费水平低于同行。
以近期新递招股书的企业来看，阳光智博平均物业费为2.7元/平方米/月；祥生活服务为1.75元/平方米/月；海伦堡物业为2.4元/平方米/月。
康养仍在起步阶段，噱头还是趋势?
今年年初社区增值服务迎来利好，十部委联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业探索“物业服务+生活服务”模式。物业服务企业开展养老、家政等生活性服务业务，可依规申请相应优惠扶持政策。
在基础业务并不占优的背景下，力高健康另辟蹊径，瞄准了近期政策推举的康养板块，并从力高控股收购伟业国际（康养业务的控股公司）的全部已发行股本。
据招股书显示，目前力高健康设有两个“怡邻健康中心”（南昌及烟台各一个），分别于2017年及2018年开始营运。其项目设置于在管住宅社区的公共区域，以方便服务住宅社区住户及非住户客户，并预计在2023年实现开业达到21间。
与奥园健康相似，力高健康均向资本市场大打“康养”牌，但目前仍未有公开数据支撑。
力高健康亦在招股书中表明，康养业务具体营收状况将会在2021年上半年起录得社区医疗服务收益。
从运营模式来看，力高健康主要包括综合医疗及健康管理以及养老服务两方面。