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贷款20年还了5年，央行公布新贷款政策后，是否有必要提前还款？

是否提前还贷需要考虑的因素很多，重点如下

一、提前还贷考虑的主要因素

蔡晓不清楚房东的利率。目前，在市场上，抵押贷款利率的折扣已经难以追溯。大多数购房者第一套住房的利率比基准高5%，第二套住房贷款的利率甚至比基准高20%-30%。尤其是新房贷政策实施后，LPR成为了新的标杆，房贷利率的变数更多。

从抵押贷款的性质来看，它基本上是普通人生活中唯一合法、低息、高杠杆的机会。从长远来看，你的房贷利率可以抵御长期的通货膨胀，而且随着房价的上涨，是一笔稳赚不赔的生意。

2.从资本成本的角度来看

从资金使用的角度来看，如果能把手头的钱投资，超过现在的房贷利率，会更划算。

目前市场上很多理财产品的年化利率在4-5%之间，部分银行的5年定期存款已经在5%左右。或者选择用35万元进行一些产业投资，这比从银行再融资的成本要低很多。

3.从月度现金流来看

现在考虑提前还贷证明了家庭有很强的赚钱能力，但是还贷之后会对家庭的现金流产生较大的影响。这笔钱，如果放在手里，会有越来越多合适的用途。

4.抵押贷款可以通过特别税扣除。

根据最新的税收规定，住房贷款利息专项附加扣除的扣除范围为：纳税人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款在中国境内为自己或配偶购买住房发生的第一套住房贷款利息支出。

如果房东是第一套，可以享受税收减免优惠，省下不少个人所得税。

二、什么样的情况下适合提前还

有的人说，我们情况不一样，我的房贷利率高。是的，如下情况可以考虑提前还贷。

1、房贷利率较高，还款时间较短。

由于买房时点原因，房贷利率较高，比如上浮30%左右，每月利息超高的情况下，同时还款时间较短。对于没还多久的人来说比较划算，最好在前三分之一时间还完。20年贷款就在前7年还完，30年贷款就在前10年还完。

2、对投资理财一窍不通。

如果手里有钱，但是对投资一窍不通，或者买啥亏啥的人士，建议可以提前还款

3、准备做抵押贷款的人士。

有一部分人士，把房贷结清，用没有贷款的房子去银行做抵押，然后获得一笔抵押贷款，来进行金融投资或者经营。这属于比较有投资头脑的人士。

三、央行公布贷款新政对原有贷款的影响

昨天的文章，我们重点讲了这一个问题。10月8日央行调整房贷利率政策，对于已贷款的人会有什么影响？

简单来说：央行新的贷款利率政策后，对已经贷款的人基本没有影响；即将贷款的人，未来利率变化更加灵活，但实际利率跟现有的相比不会有太多的变化。对于公积金贷款人士，更是没有影响。

从利率形势来看，未来利率有长期下行的趋势。但是随着利率下行，房贷也会跟着调整。

过去几十年，可以看出利率实际上长期处于下行的趋势。目前世界各国又进入降息周期。

未来利率仍有可能发生变化，而利率一旦变化，目前已经发放的房贷利率也会跟着变化。

因为按照当前的按揭合同，只要基准利率调整了，我们的贷款利率也会跟着变化（下图中的银行对贷款利率调整的约定，一般都是选择（2）或（3）这两款）。

过去的数年，央行的基准利率一直在变化，在调整，已经贷款的朋友，根本也不必担心。

总之，房贷新规后，原有按揭贷款的利率也会随着基准利率调整而调整，各位请放心。

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今天的解答到此结束，欢迎关注家庭理财专家“财富精算师”。