#40年产权#揭秘真相！不要听信谣言，不要散布谣言！

可能是因为楼市调控的大政策动作，也可能是因为续租政策没有明确界定，买家着急了，各种土地续租消息又回来了。

上述消息广为流传，确实让很多人对土地更新政策产生误解，让很多人觉得土地可以无限期更新，土地年限对购买者没有影响。为了防止以后广大购房人被这样的消息误导，他们还告诫中介不要拿这样的谣言说事，所谓“商品房三倍赔偿1:3”“续费15.6元/m 2”“费用不会超过五位数”等等。没有法律来源和政策，它们都是假消息！切勿轻信！的

下面，我们将尽可能详细地还原土地更新的相关政策。本文将为您提供真实的揭示70年的住宅、40年的商业住宅的真实赔付情况，根据优略势大家可以做出更理智、更符合自身的选择。法律条款和真实案例

【法律条款】

《民法典》第359条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”

《城市房地产管理法》第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”(这里提到需要缴纳土地出让金，但没有给出具体标准。可见每平方米15.6元的续租标准是假的！)

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第242条规定：“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”

【法律解释】

1、2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施，房屋产权具体是由房屋所有权和土地使用权两部分组成：房屋所有权（即房产权）是永久的，没有期限限制；土地使用权是有期限的，国家通过土地有期出让方式，土地使用权是有期限的，比较常见的是40年、50年和70年。

2、不管是40还是50年产权，都和70年没有区别，40年产权是40年后续期，70年产权是70年后续期。所以，衡量的标准就是购房人愿意多续一次期与否了。

3、开发商的角度来讲（与购房人无关）：住宅用地的土地期限到了，自动续期；非住宅用地土地期限快到了，提前一年申请续期即可，且政府应当予以批准，重签合同后，缴纳土地使用权出让金即可，大开发商都会提前去续期的；如国家因公共利益需要收回土地的，会给予补偿，补偿额度并没有具体规定，后面实例可说明情况。

4、商住如果拆迁会有补偿，这个拆迁是按照市场价决定了。一种说法是商住的补偿会是住宅的三倍，但没有法律佐证，已有的补偿实例中并没有达到三倍的，但基本都是与住宅执行了相差不多的补偿体系，部分区域甚至稍高于住宅。

5、非住宅和住宅都是一样的，具体续费的方案需要后面的法律来完善，国家只规定，但都是缴费续期是一定的。可以安心的是，根据拆迁补偿案例，续费大概率住宅与非住宅是会执行同一套续费体系。

6、最近中央反复强调租售并举的时候，另一个重要提法就是宜居宜业，所以，那些非常适合宜居宜业的房产就是未来的重点。至于那些房产宜居宜业，可以看看最近什么样的房产在上涨，什么样的房价在下跌就非常清晰了。

目前来说，我国的商品房住宅用地还没有到期的情况出现，但是在2016年，温州市一批特殊的住房土地20年期满，难以交易。此事备受关注，最终官方给出的解决办法就是予以续期，不需要申请。并且最终没有收费。

【广州南沙区实例说明】

2019年广州南沙区政府网发布了广州市南沙区人民政府关于修订广州南沙国有出让土地上住宅和商业用房征收补偿指导意见的通知。文件中对纯住宅、纯商业与商住混合用房3类房子的补偿方案都有明确的规定！

政策解读

一、适用范围

分纯住宅、纯商业与商住混合用房3类。

二、国有出让土地上纯住宅房屋的征收补偿

被征收人可选择产权置换或货币补偿。

三、国有出让土地上纯商业用房的征收补偿

四、国有出让土地上商住混合用房的征收补偿

1、住宅部分：根据国有出让土地上的住宅房屋进行补偿安置。

2、商业部分，可选择货币补偿或产权置换。货币补偿根据纯商业用房给予货币补偿。

五、其他

1、被征收房屋同区位新建商品住宅的市场评估价和安置房市场评估价，由区征收办每年度评估一次确定，评估基准日为每年的1月1日。本指导意见所称被征收房屋市场评估价、新建商品住宅市场评估价和安置房市场评估价，均包含土地使用权价格。

2、搬迁时限奖励按被征收人签约（400元/㎡）、按期搬迁（1200元/㎡），及全部被征收人交房拆除并移交土地（800元/㎡）三个阶段支付。

3、征收国有出让土地上住宅和商业用房的，同时征收房屋所涉的青苗及地上附着物，具体委托第三方评估机构确定。

【深圳实例说明】

南山区白石洲旧改补偿初步方案

罗湖区罗芳村旧改

其中，单层祖屋（住宅）按建面1:2补偿住宅或公寓；

2层及以上住宅按建面1:1补偿住宅或公寓，并每栋配备1个固定停车位使用权；

商业按建面1:1补偿集中商业或公寓。

另外，装修补偿标准为1500元/平；过渡租金，住宅65元/平每月；商铺70元/平每月。

福田岗厦河园旧改：最高1:1比例补偿住宅

拆建规模：岗厦拆迁478户590栋占地22万建面51万平，金地投资90亿打造占地22万平建面68万平的金地大百汇。

项目补偿：

2017年3月20日，龙岗区布吉木棉湾城市旧改

【总结】

就以上法律条款和实际案例分析说明：

1、在一二线城市或高速发展的城市，不用太过于担心买的是商业、住宅、还是商住房（包含公寓），城市更新很快一般都不会到达产权年限就会被征收旧改，一般不会涉及到到期续期的问题，拆迁补偿是商住房和住宅并没有太大区别，基本是按照差不多的补偿规则进行补偿。

2、在三四五线城市，城区发展速度有限的区域，还是建议购买70年产权的住宅，毕竟国家还未发布相关续费细则和详细条款，住宅的交易性会更获得市场认可。

下面我们将商住房的优缺点进行简述，以供大家参考：

缺点

大部分商住房的房屋面积来说较小的，舒适感不足（也有大的、舒适的）；

各类公司人员出入，安全性、隐私性是容易受到影响的；

物业费、水电费用属于商业用水用电，一般比住宅高一倍（也有接通民水民电的）；

产权年限一般只有40年/50年，暂时无法规规定续期须缴纳的土地出让金金额或比例；相比于70年产权的住宅房自动续期而言，有相当的风险性；

目前大部分地区不允许商住房落户，也就是说购房者在很大可能性上是不能将户口迁入购房地的（也有特例）；

因高于50%+以上的交易相关税收（70年产权住宅约20%+），买卖时较住宅成交率低。

优点

多数地区有不限购不限贷的政策，可以满足投资、居住的需求；

购买总价较低，单价也较低，周边配套设施较为完善；

一般建在繁华的地带，地段好，那么其周边公共服务和基础设施会比较的完善，出租租金收益较高，很多可以做到租金抵月供，甚至高于月供；

商住房可以注册公司并在此办公，这在电商疯狂的年代是极具有实用性的，在以家庭或个人为小公司的时代潮流里是具有相当优势的。

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