“孵化”，顾名思义，就是对创业项目的培育。大多数孵化器保留一些财政补贴或融资资金作为制造商项目的孵化器资金。
2019年，中国第一家孵化器登陆新三板已近四年。这些企业孵化器上市后的表现可以用双日来形容。盈利最多的孵化器和盈利最少的孵化器收益相差100倍。超过一半的孵化器依靠政府巨额补贴输血。
另一个现实也很悲惨，那就是60%以上的孵化器营收不足3000万元，扣除政府补贴后的非净利润不足500万元。但有些创业企业连房租都交不上，甚至跑路，导致租户、孵化器、业主之间相互消费，处于微妙状态。
一、孵化器的核心价值
孵化器的运作是通过创新资源和手段，不断激发项目内生活力，产生裂变效应，通过深挖产业链上下游，扩大客户群体的外延，形成完整的价值链闭环。打造“创业苗圃-孵化器-加速器-科技园”的完整孵化链条，形成完整的创业创新生态，发挥协同效应，保持项目内部长期发展的良性循环。内生+共生=生生不息。
二、孵化器的运作逻辑
由于客户存在明显的工商差异，工业客户具有投资决策周期长、回购概率低的特点。产业客户是市场中相对静态的资源，在完成招商增量任务后会流动较少，而产业地产本身具有回报周期长的特点。招商增量阶段如何优化客户结构，如何挖掘现有客户的价值，使资源有效流动是运营中需要考虑的逻辑基础。
三、孵化器工作思路
关注产业经济周期、科技发展和技术改造全过程，结合不同发展周期不同企业的需求，构建产业服务体系和平台，实现业务闭环和项目增值效益。量化指标：租金价值、全租率、申报通过率、奖金金额、服务企业数量、服务客户单价、服务(非租赁)收入占比。
四、孵化器的运作
1、明确经营主体(经营单位组织机构、项目名称)；
2.专业孵化器：专业方向与定位，产业发展基础；
3.条件：面向各级场馆、运营专业团队、孵化企业、毕业企业、企业专利、种子资金及使用管理、公共服务设施及平台等。
4.团队建设：价值观和团队精神；2机构：工作目标、岗位分工、绩效评价；3激励机制：薪酬激励、成长激励、股权激励等激励方式；
5.组织结构：根据职能或项目组织结构，设置和整合基础职能和外包服务。服务职能包括行政事务服务、科技信息服务、中介咨询服务、投融资服务、技术支持服务和物业管理服务；
6.部门职能和岗位设置。通常，4-5个人被分配到新的孵化器项目团队。不同的项目会根据实际需要，重点关注团队能力的要求和培养。
五、孵化器盈利模式
e:15px;">1、物理空间的租金差价这是现阶段所有孵化器运营机构最不想看到，而不得不承认的最主要的盈利手段。这里不排除有部分孵化器，在行业初期阶段是靠政策补贴为生的。除此之外，少有见到靠运营等手段作为核心赢利手段的。
2、为入驻企业提供增值服务的收费
例如：基础工商注册、财税、管理咨询、政策申报、法律和营销服务的服务性收入。
3、对入驻企业/项目的投融资收益
对入驻企业实施投融资，是政府对孵化器，特别是想拿到“评价奖励”的孵化器的一项强制要求。除了自身奖金的直接投资，孵化器本身也可以引进各类投资机构。投资分两种，一是股权投资，二是项目投资。而对初创团队的投资方式，更多是通过租金减免来实现。
4、申报政府专项补贴
根据《指导意见》和各省市区的《管理办法》，各地方政府也配套出台了一系列支持孵化器优惠或补贴政策。例如，新认定奖励：新认定的市级孵化器、国家级孵化器培育单位和国家级孵化器，分别给予50万元、100万元和200万元的一次性奖励，逐级获得认定的，奖励差额部分。每个孵化器认定奖励金额累计不超过200万元。每年评价奖励：国家级孵化器年度考核评价评为A级和B级的单位，分别奖励300万元和100万元。有行内人士大概测算过，一个国家级孵化器假如有幸全部拿到补贴，大概会有1个亿。可是，这些都不好拿，只是锦上添花。
5、其他相对的隐性收入
这一部分是行业非共性收入指标，因运营能力和场地条件而有所不同。例如：品牌代运营、地址挂靠、公共配套场地出租、停车位、产业勾地、开发商免征房产税、土地使用税和增值税等。
