在这个调控周期中，一二线城市，甚至一些楼市繁荣的三线城市，都陆续出台了不同程度的限购政策。此时，公寓作为一种具有无限购买和住宅属性的产品，脱颖而出，吸引了众多买家的目光。作为一个资深的房地产分析师，经常被朋友和粉丝问及是否要买公寓。但事实上，我不建议你购买这类产品。现在我就详细分析一下公寓产品的缺陷，希望对大家有所帮助。

一、公寓客户主要由被房价挤压的刚需客、没有太多投资成本的投资客两类客户组成。

公寓产品的客户其实很简单明了，没有住宅客户那么复杂。目前只有两类客户：一类是被高房价挤压的刚需客户；一类是投资成本不高的投资客户。

1、刚需客（客户占比10%-20%）。

刚需客户占整个公寓客户的比例很小，最多只有20%左右。他们主要是被高房价挤压，买不到住房产品的人。

他们购买公寓产品主要是因为他们被飞涨的房价吓坏了。他们一般都希望先上车，即使将来买不起房子，也会有瓦遮头，满足最低生活需求。公寓产品总价低，住宅物业低，正好满足了这类客户的需求。

2、投资客（客户占比80%-90%）。

投资者基本上是所有公寓产品的主要客户，最多占整个公寓客户群的80%左右。其中既有失去买房资格的资深投资者，也有没有太大投资成本的小投资者。但总的来说，投资成本不高的小投资者是主力。购买公寓产品的目的是为了投资，希望通过房产增值和租金回报获得更高的回报。

这两类客户其实都是房地产市场客户群的最底层，资金实力较弱、抗风险能力较差。一旦投资或者购买失败就没有翻身能力，而恰恰他们却最容易陷入公寓的陷阱。,我会详细解释为什么不建议这两类客户购买。

二、刚需客：公寓的居住价值是被阉割的，居住环境不断恶化，不适宜居住。

居住缺陷1、公寓无法落户，无法享受教育、医疗方面的配套。

住房最大的价值就是落户，让你融入城市，享受城市最优质的教育和医疗设施的功能。公寓物业恰恰缺乏这一基本功能。不能落户的房子注定是过渡产品。他们注定只能在你开始工作和结婚前的短时间内生活，因为你不必定居，也不必享受这个城市的优质教育和医疗设施。但是你不能让自己的孩子也这样做，让你的孩子享受不到城市的素质教育。

居住缺陷2、公寓随着办公租户增多，生活环境逐步恶化。

根据我的调查，不管前期一个公寓里有多少比例的居民有住宅客户，1-2年后，整个公寓里的住宅客户会逐渐变成办公客户。这主要是因为劣币驱逐良币的效果。

目前购买所有公寓产品的客户肯定是投资者，投资者在追逐回报率和租金，谁出高租金谁就租。在租赁市场，写字楼客户能够支付和承担的租金远高于住宅客户。因此，公寓产品中的办公客户数量逐年增加。

如果一套公寓被早教、私房饭、婚礼占用，住的客户还是买得起的，每天回家都要见人，很复杂。但是如果一套公寓住在美容院、KTV、午夜食品店、会所等深夜营业场所，晚上还能睡觉吗？晚上隔壁小姐姐敲门向你借酱油，你能忍住骚动吗？

居住缺陷3、不通燃气、商业水电，高物业费、使用成本居高不下。

公寓的居住客户本来就是无力购买住宅的刚需客户，购买公寓的目的就是为了攒钱买住宅。但公寓的高昂使用成本与他们攒钱的目标相互背离。

公寓产品全部都不可以通燃气的，这导致居住客户烧菜煮饭只能通过电器去解决，但是公寓的水电都是商业用电，比民用电贵了一倍，与此同时还有高昂的物业费，这对居住客户更是一笔较大的负担，居住客户只有晚上回来，基本享受不到物业的服务，但却要和办公客户承担高昂的物业费。

我们来简单举个例子就清楚了：

电费：民用120元，商用360元

现在一二线城市民用电费采用的分时电价，单价在0.3元-0.5元每度，商业电费是0.9元-1.4元每度，公寓每户平均每月用电在200-400度之间，我们按照平均值来计算，民用电费：0.4元/度*300度=120元；商用电费：1.2元/度*300度=360元。

水费：民用48元，商用100元

现在一二线城市民用水费单价在2.4元每吨，商业水费大概是在4-6元每吨，公寓每户平均每月用水10-20吨之间。我们依然按照平均值计算，民用水费：2.4元/吨*20吨=48元；商用水费：5元/吨*20吨=100元

物业费：民用100元，商用250元

现在一二线城市住宅物业费在2元每平米，商业物业费大概是在4-6元每平米，公寓每件50平米左右。我们依然按照平均值计算，住宅物业费：2元/平米*50平米=100元；商用物业费：5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算：住宅物业使用成本加起来大概268元/月，公寓物业710元/月，同比住宅物业生活成本上涨了164.92%

居住缺陷4、公寓居住舒适度差，无采光、小区无环境、无绿化。

公寓产品本质是商业项目，因此在规划设计上更多的是遵循商业的设计理念，根本不考虑居住的舒适性。

首先公寓很多户型都不满足住宅最基本的采光要求。一方面公寓容积率过高，只能采取点式楼排布。这就意味公寓户型有东南西北四个方向的户型，北面户型一年四季没有阳光，东面采光时长也大都不符合住宅标准。另外一方面商业物业设计规范是没有楼间距、日照时长的要求的，开发商为了最大化排布物业，各栋楼栋之间距离非常近，公寓户型的阳光会被互相遮挡。

其次公寓项目没有小区环境、生活氛围。公寓物业规划在商业用地上面，容积率偏高，因此规划形态基本以2-3栋楼高层建筑为主。这样的规划导致公寓项目没有小区环境，没有中央园林，没有生活配套，没有会所等。极大影响公寓住户的居住档次和生活品质。

最后公寓产品单层住户多。公寓一层楼的用户能达到二十几家。一方面住户众多导致生活不便，公共配套设施使用频率多，例如上下班高峰期使用电梯难。另外一方面各自生活会被互相干扰，没有私密性。

刚需客们：一个不能享受城市资源、生活成本上浮164.92%、生活环境逐步恶化的产品根本无法满足最基本的生活需求。

三、投资客：公寓是个伪投资产品，投资回报率极低。

公寓物业主要通过物业升值和租金回报来换取回报。但如果详细分析，你就会发现无论物业升值还是租金回报的收益率极低，公寓根本是个伪投资产品，根本不值得投资。

1、公寓产权年限只有40-50年，土地年限到期需缴纳总市值7.5%土地出让金。

公寓的土地性质一般商业用地或者综合用地，土地使用年限是40-50年，住宅的土地年限一般是70年，单独从使用年限上来看，公寓土地使用年限就缩短20-30年。

最重要的是公寓物业不像住宅物业土地年限自动续期，免缴土地出让金。2019年浙江海宁龙祥大厦土地使用权到期后，按照3137元/m2的补缴土地出让金，土地使用权续期20年。按照当时市值换算，土地出让金大概达到总房价的7.5%。”

根据这一案例推测，公寓物业土地年限到期需要缴纳高额的土地出让金。这对于公寓物业而言是极大的隐患，如果以后公寓物业土地年限到期都采用此类操作方式，无疑极大降低公寓物业的投资回报。

2、公寓贷款条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。

公寓贷款条件苛刻，银行审核严格，购房成本远高于住宅。

首先住宅资金档杆就远高于公寓。购房者如果拥有50万首付，可以购买150万的住宅（住宅首付最低30%），公寓却只能购买100万（公寓首付最低50%）。同样总价的公寓、住宅，住宅购房门槛反而比公寓低。

其次贷款年限短，导致公寓月供压力巨大。同样贷款100万，住宅物业最长能贷款30年，月供只需要5307元/月，公寓物业最长却只能贷款10年，月供要达到11041元/月，这给购房者带来极大资金压力。

最后就是公寓利息较高。住宅可以使用利息较低的公积金也可以使用商贷，最高利息4.9%；公寓物业基本要上浮10%-20%，利息高了住宅1个百分点，进一步压缩公寓的投资收益。

3、公寓客群狭小，交易周期漫长。

上文已经说了公寓客户主要是刚需客和投资客，潜在客群范围狭小。二手公寓的客群就更加狭小，因为随着公寓出租后，生活氛围已经全部被破坏，刚需客户基本被挤出公寓市场。剩下的只有投资客户。

投资客户看的是未来增长，二手公寓经过多年发展，无论区域还是项目基本成熟了，无论租金还是物业价值都已经稳定，根本没有太大上涨空间。而且二手公寓项目交易过程有高额的税费、中介费用，投资客更愿意选择没有税费、升值空间巨大的一手公寓项目。

刚需客的退出、投资客的迟疑，自然会造成二手公寓项目交易周期漫长，影响公寓的投资回报率。

4、公寓价格涨幅缓慢，长期低于住宅涨幅

公寓产品居住属性严重缺失，长期与住宅项目价格倒挂，在成本高出住宅的情况下，价格却卖不过住宅。

各个城市公寓供应量巨大，客户却十分稀少，导致公寓市场长期供大于求，价格长期保持滞涨，只有在住宅房价飞速上涨的情况下，公寓价格才会跟随上涨，涨幅远远低于住宅。

5、公寓交易税费高昂（总房价30%），投资者基本不可能通过物业升值取得收益。

公寓物业交易过程中存在大量的税费，其中增值税、土地增值税都是按照公寓升值的价格进行计算的；个人所得税、契税也是全额征收，不像住宅会进行减免。

简单计算，光税费这一项就达到总房价30%，这还不包括你支付的房贷利息，中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%，你投资的公寓才会略有盈余。

投资者期望通过公寓物业升值获取回报的可能性极小。

6、公寓租金涨幅缓慢，回报周期较长。

图片来源国民经略

开发商可能会说公寓主要依靠租金来赚取高额回报。那我们来看看公寓的租金回报有多高。2019年一二线城市房屋的租金回报率基本在2%左右徘徊，公寓物业由于是商业物业，我们乐观估计，租金回报率达到3%。这个回报率远远低于目前银行理财收益的4.2%，基本和货币基金产品余额宝持平。

如此之低的回报率简直不敢想象，这意味着如果光靠租金收益，需要33年资金才能回笼。投资客辛辛苦苦买公寓，办手续，找租客，签合同图的啥了？不如直接放在银行里面吃利息省时省力多了。

写在最后…………

刚需客户：

公寓被开发包装成房子，其实本质是商业性质的，无论在居住功能上还是使用价值上都有很大的缺失，根本无法满足你最基本的居住需求，你也无法在公寓物业居住一辈子。另外公寓物业税费很高，你根本无法通过公寓物业作为跳板升级购买其他物业，再加上转手周期非常漫长，浪费你的贷款资格，根本不是一个上车的好选择。

投资客户：

公寓物业不可能通过物业升值取得收益，完全依靠的租金回报换取收益。但是在目前租金收益长期低迷的市场下，想取得较好的回报可能性不大，所以建议谨慎投资。但如果你一定要买公寓，一定选择要区域发展潜力大，未来升值空间高的区域，并做好短期内无法转手套现的心理准备。

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