我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前已经为万人买房提供了最好的解决方案。方姐姐，不像其他自媒体胡说八道，让你摸不着头脑！方姐姐属于实战派，只给你讲最有用的操作和建议。

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提问：芳姐，你觉得公园五号和丽水嘉园哪个小区比较好？

回答：公园五号和丽水嘉园是完全不同的小区 公园五号从99年到10年后陆续不同期，从6万多到9万多的价格都有分布。 当然9万多价格就不值得了，小区整体比较溢价 丽水嘉园大面积偶尔会出7万左右的单价，无硬伤可以拿。

问题：你好，新人先问。我是土生土长的北京人，第一套贷款。这个人的单位可能会改变。目前在西北，未来在西北中关村和望京之间。我在车公庄工作，单位稳定。家里在海淀有房子，不管学区在五环路都可以买房子，但是等孩子上完小学十年左右是不是该搬回城里？目前，我们正在考虑：1。买新龙城，但是考虑到楼龄和周边环境，不知道是不是容易倒。十年后很难换房。买了一套春风和四合院，男方通勤时间长，但新房更舒适更值钱，3直接和家人换房，给他们买套房子给老人，我们住在城里，通勤方便，但面积不大，4孩子在五环路上学，5租房住几年观察等待新楼或房价下跌。你怎么想呢？有什么推荐的路段和建筑吗？

回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看 公园悦府和万象悦府。二手看下 国风美唐

问题：姐姐你好！对于你给我的回复，保守的选择双井，收入高的选择望京。我是外国人。我有几个问题。请给我一些建议。1.双井靠近东三环，距离国茂只有一站。望京位于东五环，位置不如双井，但房价和租金都比较高。为什么呢？就因为双井比王晶大？还是因为国茂双井组未来发展不如望京组？记得方姐姐说过，国茂几年后可能就是25万平米了，这是价值的洼地。2.为什么是望京，不是双井？3.如果买总价1000万元均价5万元/平的双井老房子，和总价1000万元均价7万元/平的望京新房，10年后哪个赚得更好？

回答：望京是产住结合，能量上高于双井，未来想象空间也更大 双井属于CBD的后花园，周边配套也相对更成熟，价格主要受CBD价格联动的影响，收益更加稳定 如果能承受更大的风险 可以看望京

问题：你好，方姐姐。请给我一些建议。目的：婚前想用SFSD资格在北京买房，用子弹160-180，自住投资。1.你想在北京买男朋友，在Xi安买房吗？我计划六七年后回到Xi。我觉得作为一个过客在北京买房是没有必要的。如果投资不如理财，我也担心经济不景气。如果我失业了，我的房子会陷入经济困难，影响我的感情。2.上班该买哪个房，三元桥望京东边，北齐未来金茂月沙河哪个更合适？新房子有溢价。通勤方便，价格可付。我担心它会被卖完。尤其是金茂月退役的那套五层77平的小两居室。我是应该马上入手还是看二手房的后半部分？你推荐哪里的二手房？以上，请给你姐姐一些建议，谢谢。

提问：请教房姐，家有十六岁女儿一名，京户。按照现在的规定，18岁就可以有房票了吧？原来想着两年以后用她的房票投资一套房，但是最近看了一些孩子冲动卖房创业或者被骗的反面例子，不禁有些担心。但等她工作之后自行买房，又担心到时候根本就买不起了。 请问房姐对于给孩子买房有什么建议？谢谢房姐。

回答：18岁成年人开始具备独立购房人资质。 但是具体到买哪个地方，还受到本地限购限贷限制。 刚18岁，没有工作社保，没有收入流水，银行不给贷款，需要提前做准备包装。 如果需要用子女名义买房，又担心子女乱来的，可以叠加代持的手续，你自己才是房产的「实际控制人」。

提问：房姐您好！请问这个房产税对未来一线城市的房价有啥影响？会不会还下跌啊

回答：1. 房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，大量的非商品房 福利房等都是征税的阻力 2. 如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小 3.上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。

提问：房姐您好！一直在看您的帖子，我在外地有房贷所以在北京算首房二贷，老婆和我在望京、沙河工作（未来可能会变动），家庭年收入现金60。到年底计划凑到280～300现金，在看500以内房子，计划第一套以投资为主，5年后再换改善自住。 1.目前主要看了回龙观、天通苑和望京，认为500万内望京潜力更大，不知是否正确？ 2.望京南湖东园二区6楼顶层56平2室1厅（其中一房为露台改建）410万；5楼67平2室1厅450万；澳洲康都67平一居490万，您觉得哪个更好？或者有其它推荐？ 3.中介带看了旧宫限竟房洺悦湾89平三居467万（普宅），要最近两天决定是否入手，如果把它和望京500万内对比，您推荐哪个？限竞房拿到房产证后能否抵押贷还是要等到契税5年后才行？ 4.除了以上您是否有更推荐的区域和小区？

回答：1. 位置上肯定望京更好。不过500在回龙观可以入三居的改善盘了，但在望京只能看上车盘，这是最大的区别。上车盘是必然溢价的，因为能和你竞争的人更多，需要为地段付费。 2. 望京南湖东园二区房龄偏老带学区溢价，澳洲康都更好点 3. 旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，限竞房必须等房本满5年才可以抵押 ，而且还要转商才行 4. 望京、回龙观、朝青 比较合适，考虑新房不如看 公园悦府或者华润的万象悦府

提问：房姐：新人首问，家里2口人都无房，我1000-1200万全款想在双井这边买房长期自住，无子女不用考虑学区问题，看中富力城D区南向2居，现在价格超出我的预期，希望您给出D区指导均价。现在天之骄子没有134平米的小3居出售，有中介说天骄的房子产权有纠纷，物业管理差，开发商交房时有质量问题，以上问题是否属实。首城、苹果南区、合生国际、天骄、富力城，希望您给个入手指导价。你还有没有觉得合适的小区房源推荐一下！谢谢！

回答：富力城D区9.5内有性价比，10以内可以考虑 天之骄子归根结底是这个小区在周围存在短期劣势。 苹果，时代国际嘉园，A派等，以年轻人小户型为主流，天之骄子户型普遍偏大。 而乐成等组团，又是高端品质大面积需求。 面积偏大，年轻人就去买总价一样更潮流的苹果；总价太高，不如就买乐成。 广渠路北面集中了年轻人和高端需求，天之骄子这种正儿八经的盘反而就弱势了。 不过这种局面随着人口自然分布，总是抹平的。天骄投资还可以，自住要看你的对品质的要求。 首城8、苹果南区7.5、合生国际8.5、天骄7，按小区评估很粗糙，很多时候要到具体标的才能评估

提问：房姐求助！新人小白北京sfsd，800首付，目标1000左右三室刚需，不考虑学区房，通勤时间短（或者凑一人短，夫妻二人办公金融街和朝阳门，有一辆车）目前住在朝阳门，比较喜欢东边目前主要关注朝阳公园，双井板块，希望房姐可以根据以上需求推荐是否有其他区域及小区！另外，资金8月能到位近期可以做哪些功课以及是否有其他建议？万分感谢！！

回答：保值+自住推荐看 阳光100，天骄，九龙，珠江，朝阳公园的丽水嘉园 2个建议： 1. 如果月供能力可以，建议sfsd用掉，按揭入一套。剩余资金还可以再投资一套，sfsd能贷足 资产配置也比较好 会有一定压力 2.筹足1000全款入一套，这样能保留你的首贷资格，为以后置换或者投资留有空间

提问：房姐您好～ 我家人去腾冲旅游过好几次，都很喜欢这个城市。家父考虑在腾冲入一套40-50平左右的小房子，之后可以自己度假/租出去当民宿，而且他觉得腾冲这个旅游城市发展潜力还蛮大的，未来有升值潜力(ω) 对此您有什么建议吗～需不需要避避雷？

回答：旅游城市，尤其旅游小城市，旅游景区等房产，通常返佣比例最高，部分高于商铺。 属于造成亏损最多的一类物业。 返租多少钱，你可以理解为就是房价打多少折扣，剩下的就是实际价格。 前期通过返租打消疑虑促进签约，项目回本即可开启佛祖模式，从此再也租不出返租的价格，小白散户完全没有精力为了50万打一场异地马拉松纠纷。

提问：请教房姐，我爷爷奶奶去世了，现在留下一套房子，是已购老公房，房子在朝阳区核心地段。我父亲说他的份额都给我。我还有几个姑姑叔叔。因为我没有房票了，所以觉得继承这套房子不用房票也可以考虑。按照评估价把份额算清楚给其他长辈每人一份钱就好了。但是老公不同意，说到时候姑姑叔叔有一个出幺蛾子的，这套房子就很麻烦。另外据说继承爷爷奶奶的房子我不算第一顺序继承人，会涉及到加税，和继承父母的房子区别很大，并不划算。请房姐给个建议，祝大家新春快乐！

回答：遗产继承，最好走遗嘱继承。 如果没有公证遗嘱及配套手续，进入自然继承流程的房产分配，会很麻烦。 多个产权人下，每一项份额的转让都需要确认，任意产权人提出拒绝，则产权无法转让。 既然你爷爷没有立遗嘱，那就父辈兄弟几个协商，最后达成协议并进行公证见证。 是否回购，千人千面，首先看叔伯是什么人，什么状况。 爷孙之间不属于继承人； 父母，子女，亲兄弟姐妹才属于继承人。

提问：新人首问，现在有顺义中央别墅区 400平别墅一套及慧忠北里第二社区老破小98平一套。现在亚运村慧忠北里附近华悦国际公寓租房居住。两个孩子均在国音实验慧忠北里校区上学，老人住顺义。考虑自己及孩子改善居住，考虑买平层，选择有华悦国际公寓218平2200万，亚运新新家园254平2200万，国风尚樾210平2200万，望京金茂府223平及277平，紫御华府380平3500万，碧海方舟3600万。 现在有子弹2000万。 问题一，紫御华府从开盘至今未升值，是否应该直接Pass。 问题二，望京金茂府现在是否严重溢价。 问题三，华悦国际及新新家园林澜是否太老，以后升值空间小而且居住体验下降 第四，国风尚樾如何评价 第五，综合排序如何

回答：紫御华府位置并不好价格偏高，与周边价格形成对立，品质改善很难被认可，所以上涨动能不足 望京金茂府品质好，溢价是肯定的 国风尚樾性价比一般，不如看东湖湾 华悦国际及新新家园林澜位置还不错，但长期跑输大盘 国风尚樾>华悦国际>望京金茂府>新新家园林澜 另外推荐看下 东湖湾，臻园，保利中央公园

提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

回答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

提问：房姐好，朝阳垡头建工双合家园房价最近一直在微跌（低至5w以内），紧邻7号线双合站，本区域主要是以前两限房和廉租房（感觉房屋质量不是特别好，隔音很差），人在国贸上班，您推荐吗或者您觉得这个地方的劣势是什么？ 感谢您！！

回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 4-5万多的价格吸引力不大，上次朋友从小贷内部拿的4.4万翠城馨园送50平花园我觉得都不够笋，虽然过两天就卖了。

提问：首次提问 ，计划近几个月购房，400万的标的。最好2居。不自住纯投资，计划持有5年 1 原本计划双井区域 看了九龙花园 华腾园 百环家园，这个预算只能一居，均价快7万，感觉溢价较高 2 劲松附近 农光里有2000年左右较老2居 ，均价不到6，但还没实际看房 3 还有劲松附近 楼龄较老2居符合预算 ，但楼龄94左右，类似双花园西里，黄木厂6号院，是否要回避 4 苹果园北区公寓 均价6 ，公寓是否要回避 5 除双井区域，望京 团结湖 金台 超青也打算看看，主要在链家找房，感觉基本都比之前精华帖的参考价高一些，房龄20年内，符合预算的标的不多，而且大多数是1居。 烦请推荐几个小区，或者有什么别的建议，1居是不建议购入么，谢谢

回答：楼龄90年以前的不建议看，以后出售 下家贷款会有难度，94年的可以看，双花园西里可以看 ，团结湖和劲松的租金是最高的两个板块，可以关注下 苹果园北区办公居多，房价涨幅较差，不建议看。 还推荐看看 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 。尽可能入二居，如果没有合适的，上车一居也可以

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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