我是北京方杰，资深房地产投资专家。目前你已经为1万人提供了买房的最佳方案。房地产是唯一敢对媒体说真话的！方姐姐属于实战派，只给大家讲最有用的操作和建议

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提问：方姐姐你好，我女，45岁。今年7月，我可以拥有一张北京房票，资金420元，第一笔房贷，没有工作，没有稳定收入，还有一个外地的家。纯投资的角度应该怎么买

回答：需要看你流水情况，如果流水不稳定贷款不好下建议看常营片区次新盘，全款投资可以，后期需要资金可以再抵押出来

提问：方姐姐，我朋友最近和离婚了，男方在外面有情妇。我朋友现在最头疼的就是她当时付了房款，已经办理了离婚手续。但该男子拒绝配合她到房管局办理手续。朋友可以单方面处理吗？请帮助她。

回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。那么房产是属于你的。如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事：夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。尽量不要等到问题发生了再解决。

提问：方姐姐你好，一家四口在亦庄有一套两居室(在还款中)，有工作证。两年后，独居在外地的老人会来看望我们，但现在的老人要求不和我们住在一起，他们的生活习惯也不一样。因此，我们想投资购买另一套房票不到200万元的房产。首先，它可以满足老年人的需求，其次，它可以保存或增加其价值。再说，住得近就互相照顾，这只是我最初的想法，但也可能是不懂得投资的操作，再买的二手房贷款很少。怎样做才能最大限度地发挥效益，满足老年人的生活需求？

回答：如果还款能力没问题，可以走全款抵押买400左右的房产，主要两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大

问题：你好，方姐姐。我家1998年在惠新西街有一套房子。位置在清河西北，奥林匹克公园东。

9538443654403" mention-index="0">立水桥，北苑版块，望京，酒仙桥，东坝，朝青这些板块。希望房龄新一些户型好一些（至少05年以后，2010年以后最佳），小区环境好一些，90平米往上（90-130三居，两卫最佳），卖房的钱可以大部分作为首付，再二套房商贷，估计总价600-800之间合适，兼顾居住和保值增值，希望住个五年十年卖掉不要太难出手。另外新房里，觉得华樾北京也不错，但是90平略小，143平偏贵了。房姐针对版块啊小区给点建议，感谢感谢

回答：华樾北京可以看，但现在的价格还是偏贵望京7120左右的次新盘，5160左右的老破大；大望路，双井7120的次新，5160的老破大；朝阳公园，青年路7*120次新按指标跑上面的板块，跑盘不能省，没多少小区，跑完你基本就知道怎么选择

提问：房姐您好。自住tty北二区150平，无贷款。评估500以上。手里有50万现金，想抵押贷买西城学区房，看了几个广外2000年以后的，单间已经400左右了。网上传言要东西城合并中央区，这样是否买了单间，也没接盘了？学区房有什么合适的建议吗？

回答：东西城的房产，学票属性已经大于房产属性可以认为就是买入学票，可以看之前的回答，合并我认为不是好事。如果投资不建议买，刚需选择自己能承受的风险范围

提问：房姐：子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的（成都还在涨，另外北京限制人口2300万，人口增长有限，像成都中心城市还有很大的潜力，北京感觉发展饱和了），买了北京的至少3年后才有资金购买成都（前提是房价不涨）很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗？已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手

回答：北京这种超一线城市，房产供应一定是不足的，限制人口并不会影响发展，产业发展本就是更迭交替，北京一直是创新之都，不存在饱和一说。 300+的资金建议北京，成都的价格并不低了，北京主看二手房。主看望京朝阳cbd 双井

提问：房姐你好，预算比较有限，但是又想买双井地区的次新，有没有什么办法呢？大概370-380万。

回答：380万首付，预计对应760-900万总价。 900万以内，双井次新，基本都在两居的范围，个别三居可能户型，朝向，楼层有一定缺点，看你是否接受以及落地价格。另一个方法是调整预期，从次新扩大到九龙花园一类的老破大类型标的，900买到3居部分可能4居。

提问：如果一定要在中央别墅区或者顺义后沙峪买一套房子，1300万以内，家庭自住，哪个小区合适？誉天下联排/美林叠拼/丽高叠拼/莫奈联排/莱蒙湖联排，或者孙河地块新房，或者像龙湾/万通新新家园的大平层。谢谢房姐

回答：孙河相对好一些，这几个小区都不建议。龙湾太远。天竺新新家园，澳景园，或孙河内部6/7字头的可以考虑。

提问：房姐，月坛北街，学区房，2000年房子，南北双通透，两室一厅，100平，双阳台，次顶层，无电梯，单价11万+。总价1200。算笋盘吗，准备卖两套，买入这一套，值得入吗

回答：市场价，不值得月坛北街流通性最好的面积段在55平以内 100平的2居不合适，建议重新淘一淘小2居能用上学票就行，不要期待居住环境

提问：房姐好.有几个问题咨询. 1. 您一直比较推荐低单价的tty顶复，无电梯顶复优于电梯顶复.东区是否是最合适的？单价在多少较优？以后出手时会比较困难么？ 2.我个人的情况：父母生活在北京，tty西三区塔楼电梯大三居全款.我暂不在北京生活，有首套首贷购房资质.目前手里有500-800现金可用于购房，全款或贷款均可考虑. 3.因为暂不考虑自住，以目前的现金情况，在哪里买房比较适宜.希望保值+房产流通性好.能否附带指导性单价. 谢谢

回答：tty大面积3内的可以考虑入手，大面积流动性是肯定不如老破小，但更容易淘到笋盘，长持+出租是抵御风险的手段 SFSD如果现金流没问题，建议按揭入望京总价1000内，在全款抵押入一套tty总价500-600的

提问：房姐您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五唯一的，请问值得入手吗？

回答：润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是最好了。具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。

提问：房姐你好，本人有清河老小区闲置，70平，市场价有给到450，想卖，孩子明年马甸附近上学，想在亚运村到德外附近置换，接送孩子方便，目前看了马甸附近的深房大厦、亚运村附近的亚奥观典、天创世缘、九台2000、附近三局，总价在800万左右的三居，目前手里子弹250。想看看目前看的这几个小区，是否能出手。也希望有别的合适的房源推荐，我们主要考虑一下几方面：（1）是房子日后好出手，（2）3居，老人和孩子分开（3、）离马甸桥近一些，方便接送孩子