(1)土壤拍卖
1987年的一天，深圳拍卖了一块地，两年后就完成了。小区叫东晓花园(当时均价1250/平，开盘排起了长队，不到一个小时就卖光了。不是最近几年抢房子)。这次拍卖非同寻常，意义重大，因为这是中国第一次拍卖土地，改变了1949年以来完全由政府福利分房的制度，也是中国第一次拍卖商品房。宪法规定土地不能转让，拍卖这块土地是违宪的。为此，一年后又增加了宪法，中国土地使用制度的全面改革开始了。
(2)产权
宪法规定土地所有权是国有的。如果个人拥有土地，那是违宪的。为了不违反宪法，我们有它
住房产权制度，土地还是国家的，但是房子是我们的，可以买卖，但是我们拥有的房子不是永久的。根据法律规定，70年的住宅用地、50年的工业用地、40年的商业用地、50年的综合用地，东晓花园是住宅用地，但它有50年的产权。中国有很多像东晓花园这样的情况。以40年的最低年限计算，目前，40年以上的房龄基本已经消失在市场上。40年后，法律规定房屋产权可以自动续期，可以缴纳土地出让金。
公寓
市场上有40年产权和70年产权的公寓两种。70年产权公寓和普通房子一样，两者之间的购房差价很大。在房地产市场蓬勃发展的现阶段，一手住房仍有库存。主要库存是这些40年产权公寓。先说说为什么40年产权的公寓很难卖，原因如下；
1.学区，你不能挂账
2.水和电的使用加倍
3.无法获得天然气
4.首付50%，贷款利率上浮(目前为6.8)，只能贷款10年
5.大型游泳池区
6.购置税没有折扣
其实这些都只是毛毛的雨水，最大的问题就是以后卖二手产品很难。税太高了，有多高？例如，如果购买价格为50万元，五年后上涨到100万元，杂税总额约为16-18万元，这是影响40年产权公寓的主要原因。公众对购买利润的20%交税是不能接受的。
(4)应该买吗
买不到，升值潜力太低。是的，如果你投资，你买它是为了卖它，税费掏空了你的利润。即使闭着眼睛选择集资，普通房子的五年收益肯定比40年产权公寓高。你手头有很多资金，所以不能就此打住。
但是，18农村的年轻人离开家乡谋生，离家几年，限制贷款购房，资金有限，是选择继续租房还是买房？一般来说，40年的公寓地理位置极佳，通勤方便，不需要租房或搬家，也不用担心租金上涨。为了应对未来意想不到的房价上涨，先上车。如果以后想买，不会影响首付30%，但还是不建议买。可以暂时租房子，省点力气。
中国的租售比不平衡(我不认为房价有泡沫，但我认为这只是暂时的)。当城市的房价越来越高的时候，那时的租售比会迅速上升，租金也会随之上涨。比如在伦敦，欧洲人和日本人为什么不买房？因为房价太高，他们被迫选择租房。
ize:15px;">只有一种情况下我会建议购买公寓，当你没有了用尽了房票贷票，可以选择，现在好多中介推荐到国外买房，收益相当于理财，东南亚国家政治动荡，经济和国内更不能比，升值潜力不高，与其不如投资40年产权公寓，买一层或一栋，从事商业活动。政府鼓励发展租赁市场，我认为这是对40年产权是利好的，以低于住宅和70年产权价格买入，发展租赁、民宿收入可观，以目前的市场看，以租养贷并略有盈余，租赁的价格一路看涨。我们是一个年轻的国家，1949年土改到1987年第一拍，时间都很短，短暂的时间内经历了数次改革，中国到现在有71年，土拍改革到现在33年，40年产权公寓问世也很短，短的不知道什么时间出现的，40年产权公寓会不会改革？是个时间问题或许一直不会，但早在2016年发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中即提出，为支持租赁住房建设，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。文件是有的，但到目前也没有可供参考的案例。当然，你需要谨慎的选择40年产权的公寓，至少需是一线城市或强二线城市，你要买入写字楼聚集的地方，学校旁边，地铁旁边，人口聚集的地方，好出租，上班工作方便，一定要能出租的，或者像深圳湾一号这样，有无可复制的稀缺资源的。
