本栏目为20年房产经验总结，摘自我们的“知识星球”内部分享，如有启发，请关注我们。
第
提问：
章：你好，从你这几天的文章中感觉到你对街区的产业非常关注。我看了你对亦庄的分析，你写了关于丰台科技园的文章，但是你能详细解释一下吗？因为在这里工作，所以打算买房，但是就是不知道要不要在这里买。谢谢你。
回答：
1.在我看来，丰台科技园的兴起，简直就是一场意外。简单说一下这个地方的由来，它成立于近30年前，也就是90年代初。是国家公园北京“一区三园”之一，与亦庄、中关村处于同一水平线上。
还有一个很少有人知道的公园：中关村门头沟科技园.它也是国家一级的，但是直到现在才出名。
2.2005年之前，丰台科技园也是如此。但是随着总部基地的建设，它开始引起人们的注意。
那个阶段，2009年之前，北京写字楼供应不充足，价格高于住宅。尤其是一些中小企业梦想拥有自己的办公楼。
但是，这种产品在北京几乎是不可能的，也没有这么小的地块供你自由开发。因此，总部基地填补了这一空白，推出了不同规模的独栋写字楼，在房地产行业引起了很大的震动。
然而，这种项目都是盖在工业用地上的，老板许先生也是几度危机，险些折戟沉沙。设法通过了，项目得到了正式批准，这导致了全国各地模仿项目的出现。
2004年前后，总部国际也推出了同样的小洋楼，600万套，面积1200，在全北京做广告，间接为科技园和总部基地做广告。
3.2005年，国美又拿下了科丰桥东南角的地块，要开发56万的商业地产：鹏润国际.虽然这个项目一直闲置到现在，但当时四环附近的超大广告牌成为了科技园的宣传栏。
大概是从那几年开始，科技园真正起飞了，大批企业来这里设立总部，税收自然就过来了。
2006年，各种写字楼仍有大量空置的办公室，甚至连公园里的车都不满意，也不收费。但是到了2008年，所有的西域都已经入驻，路边几乎没有地方停车。
4.如今，科技园以占地不到丰台区1%的面积，贡献了全区30%的税收的财富聚集能力居北京乃至全国第一。
如果当年没有总部基地，如果这些企业没有搬到总部，科技园的规模不可能有今天这么大。机会还是意外，科技园是成功的。现在，东部地区没有小型的独栋建筑。都是几十万平米的集中式商业写字楼。企业规模越来越大，发展规模迅速扩大。
这个规模虽然比不上CBD，但也是北京南部绝对的支柱产业园区。
5.然而，当年总部基地的规划出现了失误。这不能说是一个错误，这是由于当时的土地限制和发展理念的限制，也就是没有规划住宅区和其他商业配套.造成的
因为在那个年代，除了工业用地，都是农业用地。各级领导
导和许老板也不敢太过违规，一旦建成住宅就相当于小产权，风险太大。所以那时在总部基地工作的员工，必须工作和居住地分开，附近想买房都几乎没有。租房都是两级分化，要么就进四环租价格高的，要么就到南五环去城中村，中间地带是空白区。
6、 这种状况一直到2010年之后才开始转变，当时中海拍下了园区南部的地块，创造了当年第一个楼面价和总价的双料地王。
新闻一播出，几乎所有人都说开发商疯了，包括我在内，都觉得不可思议。因为旁边的二手房才2万出头，而中海的楼面价就接近3万，这么高价怎么开发啊？
结果谁也没想到，到了2013年中海开盘时，直接标价就将近4万，最高峰竟然达到了8万多，几乎是当时的南城最高价。
此后几年，随着周边的拆迁，腾出了大量的居住用地，万科，华润、幸福华夏、首开、中铁，众多巨头纷纷入场。
科技园东部区域的建设规模大的惊人，而且是同时开发。这巨量的规模只能说明一件事：行业大佬们都看好丰科园的未来。
7、 而且，随着永旺梦乐城和万达的开业，这里的商业购物元素也开始成型，新开盘的写字楼也都有自己的购物场所。丰科园再不是过去那个只能拼命干，挣钱没地方花的纯办公区了。
8、 到今天，在郭公庄地块上，还有大量的土地没有转变性质，这都是后续的资源。也就是说，丰科园的底蕴还相当深厚。
且不说这里的总部们聚集了多少财富，就说办公人员就超过了20万，直逼30万大关。这些员工都是要置业的，将来他们就是附近房价的支持力量。
9、 所以我常说，一个区域板块的房价由什么决定：支柱产业与主流居住人群。
很多人总以为，餐饮购物娱乐等生活配套的决定一个地块房价的主要支柱，不对，这些第三产业只能起到促进作用，而不是支撑作用。因为这些小产业的规模再大，也不如工业和金融贸易，那种创富能力才是真正的支柱。
以丰科园来说，在2015年永旺开业之前，这里不仅没有大型购物的商业，连餐饮业都少，到今天都不算多。可是，周边的住宅价格仍然很高，而且抗跌性强，放到三环都是优质项目。
所以，产业，能够大量创造财富的产业，才是一个区域真正的基础。不光是区块如此，连城市都一样，比如美国的底特律，中国的鹤岗，都是因为失去了产业支撑，房价跌至地平线。
10、 今天的房地产不像十几年前了，闭着眼睛买都能发财，现在要想投资得到回报，必须研究区块的特征与趋势，否则很难跑赢大盘。
总之，我非常看好丰台科技园的未来，也建议你在周边买房。你还有什么问题，可以留言共同探讨。
文章均为原创，凝结了20年房产经验，请点赞并关注我们。
如有买房投资需求，请关注“章哥说买房”公众号，进入知识星球提问，有问必答，绝不敷衍。帮助您从购房时机选择，到选址、看房、砍价、签约、资格、贷款，一直到法律维权的全部流程，定制专属方案。赠送20年独家心得攻略，学会“投资方法论” ，实现财务自由。
1. 北京买房各种问题分析解答，真正站在买房人角度的专业建议。
2. 多年从业经验总结出的方法论，毫无保留。
3. 为星球内部会员提供贷款、抵押、新房及二手房买卖、破限购等独家优惠渠道资源。
不断更新的从业20年总结的房产投资全套方法论（部分目录）
《学区房误区系列，绝对不能耽误了孩子》
《买房破限购的七种武器，必有一款适合你》
《楼市实战——砍价篇系列，得到最优惠实在的价格》
《楼市实战——看房篇系列，破掉开发商和中介所有套路》
《一套滚动成三套，抵押融资全攻略》
《职业炒家如何保证每次交易都能大赚》
《如何节省中介费，做到北京最低价》
《楼市提款机——如何通过多种方式把钱套出来》
《干货，如何养出银行无法识破的流水》
《房产税深度解析，根本就不可能真正征收》
《零风险投资房产，最实用法律锦囊》
《教你从房产小白变成炒房大神》
《二手房学会这几招，中介不敢再忽悠》
《买房投资的五条城市标准，获得超值回报》
《科学买房法，买房不后悔》
《历史教训总结：能上车就快买房，调控只会越调越高》
