经济观察报 记者 饶贤君长租公寓里的雷雨已不再新鲜。受疫情影响，大量中小长租公寓运营商选择了止损。与此同时，曾经被认为在运营模式和商业模式上优于分散式长租公寓的集中式长租公寓，也出现了头部玩家的下滑。
7月底，石榴集团快速发展的熊猫公寓大量门店倒闭。4月初，长期位列十大集中式长租公寓的湾流国际青年社区爆发资金链危机。
多位业内人士表示，集中长租公寓很多头部企业扩张基本停滞，资产负担多方面减轻。
与分散式长租公寓相比，集中式长租公寓因统一管理、平均成本更低、租金收入更高、增值服务收费空间更广，被业内认为是长租公寓领域的“更好解决方案”。但现在，随着资本热潮的消退，行业的“浅水区”依然被视为舒适区的品牌，除非选择上岸，否则只能搁浅。
集中式的“轻与重”
“还有四五个月的工资没发。这很有趣。2020年初，该公司开始向债务所有者和租户隐瞒。有一段时间，连员工都不知道公司搬到哪里去了。”前湾流国际员工三藏(化名)表示，早在2019年底，他就感觉公司资金链处于高度紧张状态，供应商会时不时来公司要钱。
湾流国际是集中式长租公寓品牌的“竞争对手”之一。2015年高调入行之初，在上海落地超过15个集中式长租公寓项目，同时进入北京市场，并宣布将在一年内成为国内最大的公寓经理。
湾流国际创始人兼CEO黄海斌曾告诉记者，相比其他集中式长租公寓，湾流国际在全链条上具有独特的竞争优势，因此只要其规模持续加速，就能始终保持行业领先地位。
2019年初，黄海斌宣布湾流国际年度发展目标管理规模为——11.5万台，并在其入驻的六个城市中“确立了绝对领先地位”。
在设定11.5万套的目标时，湾流国际管理的房源只有2万套。
为实现一年五倍房源的“大跃进”，黄海斌计划与各领域头部企业深入合作，全面开放托管业务，将湾流国际的运营模式和平台输出转型为以轻资产为主的长租公寓运营商。
简单来说，湾流国际负责各领域头部企业公寓资产的运营，收取管理费。
这个想法在实际操作中遇到了各种困难。
三藏最初负责湾流国际的公寓资产开发。他说管理层对管理模式的产出过于乐观。“大多数企业都有自己的运营团队，这涉及到内部和外部利益的交集，已经很麻烦了。此外，中国头部的集中式公寓正争相输出轻资产模式。老实说，湾流国际并没有表现出很强的竞争力。”
资产轻策略模式的输出，是近年来各大集中公寓间暗战的红海。通过合作，将管理模式纳入地方政府建造的人才公寓、企业建造或租赁的集体公寓、乡镇集体建造的酒店式公寓等公寓资产，收取特许经营费和管理费。由于公寓资产由合伙人持有，这种模式可以减轻公寓品牌方的资金压力，同时可以快速提升品牌经营规模。
然而，这种模式对品牌出口商的运营能力提出了很高的要求。三藏道：“可能有几个牌子
湾流国际的轻资产出口路径最终被证伪。不少业内人士表示，2019年整个长租公寓遇冷，湾流国际选择提速。其实“抄底行业”也存在一定的赌性，但最终湾流国际自身的资产运营管理能力还是没能与“一年五次”的大跃进相匹配。
“多面体”和“双刃剑”
“如果没有疫情影响，湾流还是可以周转过来的。”一位不愿具名的原湾流国际高管表示，疫情带来的集中退租和供应商集中兑债，彻底压垮了2019年快速规模竞跑的湾流国际。
集中式长租公寓的管理能力在疫情中受到了多重考验，特别是主要项目位于一二线城市的集中式长租公寓品牌，由于地方政府的防疫政策要求，人流密集、人口流动性较强的集中式长租公寓在各地都是重点防疫对象，这导致在很长一段时间内，许多租客都无法回到公寓内。
租客无法入住，自然会要求退租金，这是疫情期间众多长租公寓面临的共同问题，但分散式长租公寓和集中式长租公寓的解决方式并不相同。
分散式长租公寓的租客遇到入住问题，品牌方可以要求租客找小区的物业进行协调处理，即使无法解决问题，矛盾也会转移至物业，但集中式长租公寓的运营方本身就同时承担着物业管理的职责，租客无家可归的矛盾点就集中在了运营方身上。
前述原湾流国际高管告诉经济观察报，疫情期间，部分租客由于防疫政策无法进入公寓，在向相关部门投诉、报警无果后，对公寓的安保人员、管家进行了辱骂甚至殴打，“我们也采取了相应的措施为租客争取利益，但租客并不管那些。”
多家集中式长租公寓的高管均表示，疫情期间的矛盾累积，叠加上集中式长租公寓密集的人流以及较高人口流动性导致的心理抵触，使得集中式长租公寓在上半年出现了较为严重的老业主流失现象，部分获客能力不强的长租公寓就很难维持运营。
“对公共空间增值服务收入依赖度越高的品牌，可能在这次疫情中的受损也就越大。”前述原湾流国际高管表示，因为物业管理、物业运营二者合一的特殊身份，集中式长租公寓能够通过开发公共空间获取额外增值服务收入，这原本是一大盈利增量，但在疫情期间，运营方不仅要继续支付这些公共空间的维护成本，还要为确保公共空间的卫生安全付出额外的成本。
湾流国际与熊猫公寓都是将公共空间开发列为重要战略目标的典型代表，湾流国际自成立之初就将超大共享空间、人脉社交等概念作为主要卖点，熊猫公寓的前任CEO王玺龙则在2018年提出了“突破公寓社交”的公寓空间概念，希望将公寓的社交属性提升至居住属性之后的第二大属性。
多家集中式长租公寓高管表示，长租公寓品牌的本质是物业和空间的运营者，合理利用公共空间，提升增值服务收益，创造多个赢利点本身无可厚非，同时也是提升物业价值的重要手段，但前提是要把公寓的租赁功能做好，过于注重概念的打造，反而会导致租赁本身的功能缺位。
一家国内排名靠前的集中式长租公寓品牌负责人表示：“下一阶段，谁跑得快虽然还是很重要，但可能不再是最重要的了，大家都比较默契地放慢了一些脚步，把平台服务品质和管理质量做上去，把人才培养、末端适配做好，站稳了脚跟再比谁跑得远。”
