首先，我们来了解一下什么是酒店式公寓。
“酒店式公寓”是一个统称：面积不到60平方米、价格不到150万元的小公寓、总价低、装修精细的商业写字楼和商业自住公寓，通常被称为酒店式公寓。
市场上出售的大多数服务式公寓都是办公或商业性质的，只有40年或50年的产权。
这些服务式公寓和居住式公寓有什么区别？画一张桌子，这样每个人都能一眼看到：
大多数人认为，与普通住宅建筑相比，商业公寓外观和形式相同，都具有居住功能。最大的区别就是房屋产权年限的不同。
目前市场上，同面积的酒店式公寓，每平方米价格远低于普通房子。大多数人认为酒店式公寓价格低，这主要是产权短造成的。
其实不是！
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以下是本文的精髓。关注服务式公寓投资的读者，请仔细看。
事实上，财产的产权年限并不是影响财产价值的根本因素。40年的商业产权虽然是商业性质，但在产权可以续期的政策下，不会有特别昂贵的续期可能。
这样，住宅和服务式公寓的产权差别就没有决定性了。是否意味着服务式公寓可以在买买买中购买并投入巨资？毕竟服务式公寓的价格便宜很多！
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并不是，投资住宅和投资酒店式公寓，是两种不同的投资模式。
虽然两者外观相似，具有居住功能，但最大的区别是交易和过户时的税费政策不同。
我想大家对住宅的交易税都很清楚，不同的地方有不同的政策。不过税费相对优惠。如果遇到5年唯一的住宅楼，税率会更低，200万的房子税费在2-6万之间。
举个栗子：小C花50万买了一套公寓，几年后以150万卖给了别人，所以房管局会收取(150-50) * 56%=56万元的税费。
56万，我就问你多少？真是欲哭无泪，赚的钱等于一大半都用来交税了，不是很不甘心吗？
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如此高的税率政策，酒店式公寓并没有很高的增值潜力。它不同于普通房屋，税率极低，交易成本低，可以作为金融资产的一部分进行多次交易。
服务式公寓的交易成本太高，因此这类物业不适合通过买卖交易获取主要收入。
如果你身边有朋友投资过服务式公寓或商业写字楼，你可以问他们房子的增值幅度是否远小于普通房子。
那么，这样看来酒店式公寓是不是完全没有投资价值了呢？
我觉得主要看投资者想要什么样的回报！
未来想要从酒店式公寓的增值中获利，恐怕实现的机会不大。毕竟这样的房产增值小，即使有增值，大部分收益都要用来交易时缴纳税费。
>但如果是想通过租金获得收益，那么酒店式公寓往往是个不错的选择。
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酒店式公寓的租售比是比住宅要高许多的。住宅的租售比是2.1%，公寓的租售比是5.0%。租售比是什么，就是你投资的总金额每年带给你的回报率。
这样一看，懂理财的读者都能看懂了吧，租售比其实就是年化收益率。酒店式公寓的租售比是远远高于普通住宅的。
我们平时投资理财都知道，作为一个稳定的安全的项目，每年5%的收益率其实也是相当不错的。
如果想获得稳定的租金收益，那么投资酒店式公寓是不错的选择。
酒店式公寓的价值体系是由公寓租金决定的，它的租金决定的它的价值。
要判断一套酒店式公寓值不值得买，其实很容易，先查一下这套公寓目前市场上接受的月租价格，比如月租普遍在4000元，那么4000*12=4.8万的年租金，除以5%的收益，得到96万的总价格，就是这套公寓的合理价格。
公寓价格高于96万的，意味着你的年化收益低于5%，就不太划算了；如果公寓价格低于96万，那则说明投资价值比较大，值得入手。
酒店式公寓虽然有税率的政策影响，但是不代表不会增值，它的增值是如何估值的呢？这根周边的住宅涨了多少没太大关系，跟租金涨了多少有莫大联系。
当租金的价格涨上去的时候，酒店式公寓的房屋总价也就涨上去了？
为什么会这样，经济学原理。公寓的租金涨了，意味着年化收益率提高了，比如刚才说到的4000元每月的公寓，如果租金涨到8000元每月了，那租售比就是10%，也就是年化收益率达到10%了。
大家都不傻，一个项目：安全、稳健、低风险、高收益，肯定会导致很多人都入手购买的！买的人多了，价格也就上去了，慢慢的会维持到一个5%左右的水平，也就是8000元月租金的公寓，最终价格会稳定在192万左右。
