在北京通州、河北廊坊、天津武清，有一个交汇地带，有一个特色的企业孵化器。园区没有什么独特的先天优势，但却融合了三地的创业文化，其中近八成企业来自北京。这个小公园是如何实现华丽转身的？它有什么独特之处？
一、用创业园自己的总结有七个理由，道理有支撑但不足够
交通不便、配套设施不足的创业园，能吸引企业入驻的特点是什么？旁观者似乎有点困惑。但有了创业园自己的说法，理由就有了，具体有七条：
1.京津冀金三角。世界上有十个金三角和九个繁华地区。京滨WEME孵化器也不例外，位于京津冀交汇处，地理位置独特，发展潜力巨大。
2.有价值的萧条很少。租金低，成本优势低，难得的价值洼地。同样面积的办公空间，北京核心区的年租金和物业费都不到成本的10%。对于发达的公司，有政策支持，几乎是零成本办公。
3.政策直接给予力量。配套齐全的扶持政策，根据企业发展的不同阶段，配套租金补贴政策、科技激励政策、税收激励政策等。
4.丰富的生态办公空间。外观大气，采光好，通风好，配备两部电梯，现代化办公空间。拥有满满的现代感，满满的生态自由感。
5.北京卫星创业园。靠近北京，从南四环进入京沪高速，30多分钟即可到达公园。从北京南站出发，两条高铁线路直达孵化器，廊坊高铁线路21分钟，武清高铁线路23分钟。
6.快速切换回办公室状态。框架结构，亮色户型。基本预装，安装电话和无线上网系统，就可以开始办公和灯光制作了。
7.双服务渠道。共享公共服务平台助力企业快速成长。企业处于起步阶段，通过绿色渠道帮助企业降低成本。企业正处于成长期，帮助企业解决财税匹配问题。企业正处于突破阶段，帮助企业引入价值营销模式。
总的来说，具有一定的比较优势。与北京写字楼相比，具有明显的价格吸引力，属于罕见的价值洼地。与天津内城的办公空间相比，更具生态环保、电话办公安装等优势。与廊坊办公空间相比，具有政策配套、空间预装修、环境安静、现代化等优势。
事实上，这并不完全正确。除了第一条和第七条有很大区别外，其他五条都是同质的，需要进行强弱对比。第一个有独特的位置，但每个项目都是独特的。至于第七条，其他项目也可以建。
毕竟这个项目是成功的。位置不占优势的创业园如何运营？甚至成为了值得借鉴的新模式？回顾这个过程，除了营销上的成功，还有一些内在的因素。
二、如何借鉴世界各地园区成功的运营经验？抓住四大核心要素。
根据世界各地科技园的运营经验，创业园要想成功，就要在STP中有明确的定位和独特的视角。二是要围绕几个关键要素有效组织创新资源，其中技术资源、创业氛围、人才储备、园区生态尤为重要。
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拿技术资源和人才支撑而言，影响一个创业园走向成熟，有七个关键因素：
1] 技术资源或优质项目资源。
2] 创业家资源。
3] 技术与金融能否顺畅对接。
4] 产业生态链环境。
5] 科技人才获取难易程度。
6] 产业化运营能力。
7] 科技服务资源。
从最初的基础来看，这个园区并不具备足够的优势。但园区从两个方面运作：一是把创业园放到更大的背景下，通过深度的用户理解、资源对接以及交通等配套设施优化，使得技术资源与创业家资源得到有效放大，优化前四个因素。
二是外包运营，通过委托专业团队，共同推动与提升园区产业化运营能力，解决后三个问题。从创业园单一的价格洼地，到形成价值洼地的企业增量进驻。
一个创业园成功，其外向沟通可能有表象性，7个理由似乎不具备足够的说服力。但其内外互动，使项目得到认可后，其7个理由倒是具备很强的吸引力。
三、从园区五条来看，创业园还存在倍数级的提升空间
在园区运营上，有两种有意思的现象：一是在园区早期运营，都有一个外调过程，看多项目，尤其是一些标杆项目后，忽然觉得自己的项目平淡无奇，有一种为赋新词强说愁之感。二是在一个园区长久了，对园区太熟悉了，反而外界认可的特性，自己到不以为然了。如同身处西湖不美景，西湖只是一个湖而已。
这两者都只是停留在人与园的关系层面。
前者没有从更广阔空间，研究和解剖园区，于是找不到园区独有的特性。后者因为园区平稳运营，失去一种对市场的敏感，缺乏园区更新与升级动力。
如何跳出简单的对话空间？园区五条能有很大帮助。就这个创业园而言，要有倍数级提升，需要关注一个问题，园区运营几年后，有一定的企业入驻基础后，企业壮大后属于什么状态？
两个环节需要用心观察：①如果优质一些企业被别的区域招商了，失去的不是一个企业。②企业流出时，存在正向的口碑沉默。
那园区在产业锚定上，应该好好反省了。
一个园区产业聚集有一个天然沉淀过程，早期的产业定位常常有一个试错过程。而一个园区经过三至五年的企业融合与培育，毫无疑问，具备初步产业锚定价值。
产业锚定就是要留住优质企业，帮助他们进一步壮大，以此形成标杆效应，产生号召力。如何让企业进一步壮大？就是科技服务层次问题，有很多工作要深化：
1]政策兑现与差异性创新。
2]老用户关怀。比如通过大数据平台，对用户分级管理，实施定向沟通，帮助他们突破发展瓶颈。
3]加速器服务，尤其有政策双支持的三方企业加速计划，更容易落地。
4]人才梯级体系。
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一个创业园要是能形成7%的产业锚定，就能进入更高一个层面的产业循环，在产值提升、创新拉动、人才配置及技术储备等环节，均会有一个质的飞跃。
本文属于原创，来自公众号【园区魔方】。
