5月16日，在深圳购房者朋友圈爆了好几天的新天鹅堡三期进入选房阶段，推送了1110套对应的263个有效识别号，让不少“成功”的购房者选房步伐变得轻松。根据开盘现场销售控制表，截至12: 00，共销售项目118套，淘汰率仅为10.6%。相比之前入市不到一个月的半岛城邦火热局面，“开盘4小时内卖出599套房455套，淘汰率约76%”，不少购房者感叹“冰火两重天”。
深圳楼市一个月内有“拐点”吗？还是深圳新旧豪华住宅区的排名已经悄然洗牌？南方记者梳理了上述两家深圳豪宅“网红盘”所属的华侨城片区和蛇口滨海片区，解读了深圳豪宅当前“案”背后的楼市新趋势。
天鹅湖花园（新天鹅堡）三期。南都深圳大件事记者 霍健斌 摄
购房故事买给儿子儿媳妇不喜欢可以卖掉
在得知前一天摇号确认真心注册客户选房顺序时透露出的23.7%的认可度提升比例后，排在100名开外的王女士在选房道路上显得“从容放松”。她在纯净水银行住了很多年，可以算是华侨城地区的老居民了。为什么要买相对不那么“豪华”的房子？王女士坦言，第一次去看天鹅堡三期样板房时，因为“房子太小”“楼层太多”，她真的“没兴趣”。选房子的前一天，她又去看样板房，觉得可以给孩子和未来的儿媳妇买。
“给他选一个就行了，先买，不喜欢再卖，他就能住老房子了。”王女士告诉杜南记者，与天鹅堡一期相比，天鹅堡三期楼层更高，楼层数量多，加上“豪宅刚改”后，公寓比例小，但天鹅堡三期有商业，楼下是地铁站，更适合年轻人。
王女士的意向公寓是02号，A栋，面朝大山，坐北朝南，但是从前面十几个人的选择来看，01号公寓因为价格相对便宜，所以比较紧俏。但是01公寓的缺点是有烟管，声音很大，烟管所在的墙壁会发热。王女士还说，在她面前选房子的人没有一个弃房的。
不在乎带“4”和“18”更注重采光和通风
与多年来一直热爱华侨城的王女士不同，多次在深圳郊外买房的老张，第一次在深圳买房，就“盯上”了深圳传统豪宅区——华侨城。老张说，这是他第一次在深圳买这么贵的房子。在下定决心买房之前，他多次去看样板房，对每种户型的优缺点了如指掌。
在老张看来，新田鹅堡最好的户型是C栋04，因为户型风很大，符合广东“风从东方来”的说法，是个好兆头。在他看来，03单元的风景很好，但通风效果不如04单元，总价比04单元贵100万元；05户型的主卧可以看到远处的大海，但朝向不如04户型的东南。
“我的研究是优先购买04单元，然后是05和03。”张先生总结04公寓比03公寓少了近120万元，风景不太差的时候04公寓性价比更高。他还说一般广东人都不敢坐4号和18楼，但他不在乎。相比之下，他更注重采光和通风。
境况迥异
新天鹅堡三期
冰：推盘一千多套，一个上午只卖一百套
由于之前公布的有效审批比例仅为23.7%，新田鹅堡三期选房现场并没有“排长队”。在两个半小时的选房中，老富阶层买了100多套1200万起步的房子。
上午9点，杜南记者在现场看到，有买家三三两两从附近的欢乐海岸乘坐汽车轮渡乘坐酒店电梯到G2层或干
脆开车“直通”酒店地下车库进入选房区。成功选房后凭借选房号码可以到B1层签约复核区确认签字。南都记者留意到，现场购房者大多为中、青年，即使是年轻面孔，也多是由父辈带进场。另据媒体报道，截至上午11：38，新天鹅堡三期成交数目尚为百余套。●半岛城邦四期
火：一个月内入市千万豪宅首日去化率76%
相比起首日最高去化不足三成的新天鹅堡三期，不到一个月内入市的蛇口滨海片区千万豪宅——半岛城邦四期，可以称得上“火爆”二字。
半岛城邦四期。图片来源：新浪乐居
同新天鹅堡一样，有着88平方米一居这样极度“奢华”户型的半岛城邦四期自4月初揭开神秘面纱后就一度成为了城中楼市的热点话题。除极具话题性的88平方米户型外，半岛城邦四期主打户型涵盖了102、113、117和135平方米四种户型，均价约11.6万/平方米，单价最低约90175元/平方米，总价范围在784万元～1958万元之间。单就价格而言，新天鹅堡三期均价略高一头，但受总面积影响，总价并未涵盖千万以下市场。
相较于一口气推出1110套住宅的新天鹅堡三期，半岛城邦四期推出的房源量打了“5折”，仅为599套。但登记摇号公布的号码却已达到了689号，是前者诚意登记号码数量的两倍还多，中签率为86.9%。更有媒体爆料，截止到下午一点，开盘约4小时内，共卖出约455套，去化率约76%。
再往前追溯半年，华润瑞府8000万元公寓开盘传言被秒光，虽事后证明去化率为50%，但也又一次验证了深圳置业者的“硬核”购买力。
制图 何欣
梳理
涨幅放缓，第一豪宅区“陷落”了吗？
作为深圳的老牌豪宅片区之一，华侨城片区有着“第一豪宅区”的名号。无论是早已成为深圳城市名片的世界之窗、欢乐谷、锦绣中华等旅游景点，还是一众依山傍湖静谧独处的城市核心区别墅群，华侨城片区都在这座城市的豪宅片区中处于代表性地位。即便是如今“遇冷”的新天鹅堡项目自身，过往两期的开盘成绩也十分引人瞩目。2016年6月3日，新天鹅堡首次开盘，日销超过百亿，创深圳楼市单盘销售金额新高；2017年6月27日，新天鹅堡二期开盘又推出474套住宅，当日去化超八成。
深圳天鹅堡。南都·深圳大件事记者 胡可 摄
●蛇口滨海片区如今表现“夺人眼球”
然而，如若将目光放于全市范围，在过去数十年间，仅就物业涨幅一项来看，华侨城片区的表现并不能称得上是全市第一。13公里之外，带着些许“异国情调”的蛇口滨海片区以近年来市场反馈日益出色的表现颇为“夺人眼球”。
南山俯视蛇口全景。南都·深圳大件事记者 胡可 摄
2006年，华侨城片区中老天鹅堡三期入市，主力户型为200-350㎡，小高层均价达到了2万元/㎡，洋房均价则约为2.5万元/㎡，位居当年深圳同等项目的最高价位。同年，地处蛇口滨海片区的半岛城邦一期面世，一线海景，主力户型80-270㎡，均价约1.2万元/㎡，仅为老天鹅堡三期开盘均价的六成。
而13年后，天鹅堡三期中的小高层二手房成交价达到了10万元/㎡，洋房二手房虽近两三年罕有成交，但挂牌均价也达到了12.5万元/㎡，13年间涨幅在5倍左右。与其同期入市的半岛城邦一期的二手房价约11万元，13年间翻了12.75倍。
●“硬核豪宅”定位转为“豪宅刚改”
这也“逼得”13年后入市的新天鹅堡三期将“前辈”们专注大户型的“硬核豪宅”定位，转为了“豪宅刚改”路线。地处传统豪宅片区——华侨城内，塔楼最高可达52层，配上4.65的容积率，横向密度表现优秀，再加上47%的高绿化率，总价1244万-1791万元左右就可享受上述深圳高净值人士圈层资源，作为华侨城片区的千万级豪宅，新天鹅堡罕见地打出“性价比”卖点。但另一方面，73%的较低得房率、欠佳的教育资源等制约“城市中产刚需换房”的条件限制，则在置业者“以脚投票”中狠狠地“拖了后腿”，“刚需楼盘端着卖”的新天鹅堡三期被迫处于了“高不成低不就，同等条件下竞争激烈”的尴尬处境。
Q房探纯水岸店店长杜波介绍，如今的华侨城片区内，老天鹅堡成交并不活跃，片区消化主要依靠业主内部置换或业主推荐亲戚朋友购买等本片区置业者为主。
另一方面，虽然在总体量上仍无法与华侨城整个片区相提并论，但仅以半岛城邦四期为例，置业者群体已经逐渐演变为了华为高管、腾讯管理层、私人企业老板、大型企业老板等“城市新贵”，置业者年龄段普遍为30-50岁之间，其中30-38岁为置业主力。
观察
大环境影响+市场回归理性，深圳豪宅前路何方？
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰直言，对于豪宅而言，更容易受到大环境的影响，当前外部经济因素导致了很多置业者观望情绪明显。
●未来半年甚至更久将处于“回归理性期”
杜波表示，当前时间节点还恰巧遇到股市波动，除心态谨慎外，更有置业者出现资金压在股市只得暂缓置业计划的现象；同时，受731新政影响而积压的购买群也已基本在今年3月和4月消化完。杜波认为，“市场不可能永远保持亢奋状态，两次高热度周期间隔一般在6-8个月，周期内市场是回归理性阶段”。换句话说，依据上述“楼市周期论”预测，未来半年甚至更久的时间，深圳楼市均将处于亢奋状态后的“回归理性期”。
未来，深圳是否会有更多的豪宅项目也同样遇冷？深圳楼市已然开始“降温”了吗？对此多位业内人士在接受南都记者采访时均表示，新天鹅堡三期“遇冷”是个案，并不意味深圳楼市迎来了降温的分水岭。但另一方面，楼市回归理性也是市场必然。
据深圳中原研究院统计，今年4月中，深圳一手豪宅共成交454套，环比下降19.1%。4月入市的三个豪宅项目开盘去化约七成，其中，千万豪宅成交以瑞府和之前成交的项目为主，千万豪宅套数占比仅为26%。深圳中原研究院预计，未来一段时间内，仅豪宅项目而言，备案量将会有所上升。
●新房市场访客指数回落，成交略显疲软
除豪宅外，深圳新房也呈现了市场访客指数有所回落、成交略显疲软的状态。网签数据显示，深圳4月新房住宅成交为2704套，环比下降12.4%，网签面积25.8万平，环比下降15.4%，同比上升37.7%，8万元以上价格段占比大幅下降，90-144平面积段占比继续上升。根据市场监测，住宅供应持续增加，一手住宅整体开盘去化约29%。2019年市场回暖比去年快，“金三银四”成色足，4月新房市场访客指数有所回落，成交略显疲软，但小户型刚需住宅及限价豪宅成交持续火爆。深圳中原研究院分析认为，5月深圳潜在计划入市项目中有多个市场关注度较高，公证摇号选房项目增多，新房市场值得期待。
近来大热的公寓项目则在豪宅类别上保持了较高的认可度。网签数据显示，4月仅一个公寓项目入市，因此全市公寓的备案依然以之前成交的项目为主，全市商务公寓共成交1514套，环比下降5.02%。受豪宅项目备案的影响，公寓成交均价持续上升，本月成交均价环持续上升8.63%至78057元/平。在市场情绪较为稳定的情况下，高品质的豪宅类公寓产品在市场上的认可度较高。但是低总价的公寓产品依然是成交主力，本月300万元以内公寓成交套数占比依然高达六成。
统筹：南都·深圳大件事记者 孙雅茜
采写：南都·深圳大件事记者陈蓉 孙雅茜
