名为买卖实为借贷担保是否有效,以买卖合同担保借贷

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在借贷活动中，为了防范风险，往往需要用财产或担保人进行担保。然后，对于一些房地产公司来说，有预售许可证的房子以债权人的名义备案，用于担保贷款。这份被称为房屋买卖合同的合同实际上是私人贷款吗？我们来看看法院怎么说。

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案情简介

A公司因融资借款需要，于2012年6月、2013年1月分别以出售12套房屋的方式向徐借款1561万元、500万元。据统计，双方分别签署了《商品房买卖合同》、《协议书》各12份，并签署了《协议书》、《商品房买卖合同》各2份，约定了甲公司向徐借款的借款金额、借款期限及每月利润，并约定12套商品房的登记属于融资性抵押登记，并非真实的销售行为。如未按时还本付息，徐有权要求转让该房屋；如果本息全部还清，徐将配合注销登记。

A公司因经营不善无法清偿债务，遂向法院申请破产。经审理，法院于2013年12月19日裁定A公司破产重整，并指定破产管理人。

破产管理人接手后，认为A公司与徐签订的《商品房买卖合同》为融资抵押，并非真正的业务关系，遂提起上诉，请求法院确认0103010的12份无效。

经镇海法院一审、宁波市中级人民法院二审，最终认定“甲公司不能按时偿还并支付利息，徐有权要求转让房屋”的条款无效，但可以要求拍卖相关房屋清偿债务。

裁判要点

size:15px;">二审法院认为，本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》是否有效，该争议焦点涉及A公司与徐某之间民事法律关系的性质和效力问题。

第一，关于本案所涉法律关系的性质问题。根据查明的事实，A公司与徐某在签订涉案各六份《商品房买卖合同》同时，又各签订一份《协议书》，该《协议书》约定：双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行预售登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为；如A公司未在借款到期时将15000000元和5000000元借款归还给徐某或者A公司未按约定支付利息，则视为A公司已不能履行还款协议，则徐某已登记备案的房屋归徐某所有，徐某依据上述《商品房买卖合同》的约定办理商品房过户手续，同时双方对15000000元和5000000元的债权债务已了结完毕；如A公司归还了借款和利息，徐某无条件同意解除其与A公司签订的《商品房买卖合同》，并撤销备案登记。

故从上述约定内容看，《商品房买卖合同》与《协议书》是一个有机整体，《协议书》明确约定以签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的方式为《协议书》所约定的借款提供“抵押”担保，并约定如A公司不按约归还本息，则徐某已登记备案的房屋归徐某所有；同时《协议书》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件。由于双方并未办理抵押登记，并不满足《中华人民共和国物权法》所规定的抵押权的设立条件，故《协议书》中所称的“抵押权”并未设立。但双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。

第二，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。涉案《协议书》约定，如A公司不按约归还本息，则徐某已登记备案的房屋归徐某所有。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的流质条款性质一致。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。

就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人A公司的其他债权人的公平受偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》也明确签订该《商品房买卖合同》“并非真实的销售行为”，故原审法院对涉案《商品房买卖合同》作出的无效确认并无不当，即在A公司不按约归还本息情形下，徐某不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋。但是，需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

因此，《协议书》中上述约定条款包括《商品房买卖合同》在前述意义上的无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在如A公司不按约归还本息情形下，徐某可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。综上，徐某上诉提出的有关涉案《商品房买卖合同》有效的理由，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。