来源：人民日报原稿
人民网北京7月5日电(记者夏、许)为加快发展保障性租赁住房，推动解决大城市住房突出问题，国务院办公厅近日印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》号文(以下简称《意见》号文)，明确保障性租赁住房的基本制度和配套政策。
在接受人民日报记者采访时，多位行业专家表示，《意见》提出的措施更加精准，保障力度更强，让新市民、年轻人能够以相对较低的租金支出解决住房问题，有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，将推动我国住房发展向更高质量的“住有所居”目标迈进。
明确加快发展保障性租赁住房的基础制度
首先《意见》明确了对象标准，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、年轻人等群体的住房困难，以建筑面积不超过70平方米的小单元为主，租金低于同市场同品质同区位租赁住房的租金。出入境的具体条件和小单位的具体面积由市人民政府按照保障基本原则合理确定。
此外，《意见》还提出引导多方参与，坚持供需匹配，严格监督管理，落实地方责任。
具体如“引导多主体投资、多渠道供给”“采取新建、改建、装修、租赁补贴等方式，将闲置政府住房作为保障性租赁住房，有效增加供给”“加强保障性租赁住房建设、租赁、运营管理全过程监管”“加强组织领导、监督检查，对保障性租赁住房城市发展实施监测评估”等。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李表示，从《意见》可以看出，保障性租赁住房具有以下特点：一是市场化主导，政府给予扶持政策；二是租金低，公寓小；三是多渠道供应，主要以库存为主；四是配套设施好，供需匹配，避免租售。
李还表示，保障性租赁住房是通过政府提供政策支持，鼓励市场多渠道供给，提供廉租房，盘活现有低价空间，并吸引市场化企业参与。
中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组组长邹表示，大力发展保障性租赁住房有利于减轻中低收入群体和新市民的住房负担。可以预见，随着集体土地等保障性租赁住房建设的推进和共有产权住房供给的增加，大城市普通住房的价格泡沫将逐渐减少。
多措并举支持保障性租赁住房项目建设
近年来，国内不少地方大力推进保障性租赁住房项目建设，《意见》在简化审批流程、减轻税负等方面出台了多项精准举措。
在简化审批流程方面，《意见》指出，各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非住宅存量土地和非住宅存量住房建设保障性租赁住房的，可以由市、县人民政府组织共同审查建设方案，并在出具保障性租赁住房项目确认书后，相关部门将办理项目审批、用地、规划、建设和消防等手续。
《意见》提出，对于不涉及土地权属变更的项目，可将现有土地使用手续等材料作为土地证明文件，不再办理土地使用手续。探索工程施工许可与施工许可合二为一。实施相关方联合验收。
在减轻税负方面，《意见》提出综合运用税费手段，加大对发展保障性租赁h
此外，《意见》还指出，应由中央补助资金支持。中央财政通过现有资金渠道对符合要求的保障性租赁住房建设任务进行补贴。同时，执行民用水电价格，利用非住宅存量土地和非住宅存量房屋建设保障性租赁住房，保障性租赁住房项目认证后，水、电、气价格按照居民标准执行。
对此，RealData高级分析师黄辉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、年轻人等群体尤其是从事基本公共服务的群体的租赁住房规模将得到扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构的错配。
提高市场主体参与积极性
r />为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
在进一步完善土地支持政策方面，浙江工业大学副校长虞晓芬在接受采访时表示，《意见》明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，“尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，力度之大前所未有。”
值得一提的是，《意见》还明确提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
“这将充分调动起农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。”虞晓芬说。
“当前我国住房租赁市场改革将进入新阶段，即从缓解供给不足矛盾转变为结构性调整。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，整体上看，“十三五”时期我国住房制度改革的变化在于明确了住房租赁市场的发展，而“十四五”时期，则是将保障性租赁住房纳入重要改革范围，其市场地位明显上升。
黄卉认为，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。
差别化对待房地产信贷管理
保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。《意见》指出，要进一步加强金融支持。
具体来看，首先要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
其次，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。
对此，严跃进分析称：“对于银行来说，在对保障性租赁住房的信贷支持方面原本是有顾虑的，但《意见》出台后，银行将积极给予保障性租赁住房信贷支持，这也将是银行信贷结构调整的一个重要内容。”
“对于各类租赁企业来说，鼓励经营好的企业尤其是现金流稳定的企业发行债券，这是具有较为积极导向的，能够真正促进企业在租赁业务发展方面的积极性，减少后顾之忧。”严跃进说。
黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此次《意见》的出台将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题也有望得到缓解。