疫情后的商业市场是怎样的？现在有人热衷于投资商铺吗？
在很多人眼里，第一次世界大战后，实体生意衰落，大量店铺关门，生意萧条。看商铺投资真的很不明智。不仅总价高，回报率低，资金投入大，而且风险往往比有住宅属性的住宅和公寓产品大得多。
然而，有人退出，有人观望，却也有人仍在寻找机会入手。
5月8日，位于光谷南一号项目开盘现场，推出的90家店铺几乎全部售罄。毫无疑问，项目中最受欢迎的人行道一定是那些位置较好的。
但少量尚未销售的店铺多为边缘角落或面积过大、批评明显的店铺。
为什么一个位于光谷南部、三环外的商业项目，在疫情过后赢得了市场？
必须说，投资的核心在于是否有价值前景。当一个项目有非常明显的投资价值时，还是会吸引一些有闲钱的人来投资，抓住投资机会。
或许我们可以从这个商业项目中找到一些答案。
01
投资看重商业的稀缺性。
目前武汉的商业项目很多。如果一个项目具有区域商业的稀缺性，周边设施成熟，人流明显，就会有一定的投资价值。
毫无疑问，这个名为光谷青年交流的项目具有这样的投资属性。
项目位于光谷南部，光谷大道与赞隆北街交汇处，武汉传媒大学正对面，打造集年轻人居住、办公、娱乐为一体的综合体项目。
整个项目涵盖3栋公寓楼和2.8万平方的商业街。
项目位置显示
首先从区位上来讲，项目明显占据了投资中的几大优势：
1、周边成熟小区众多，人口基数大。
3公里范围内有凤凰花园、凤凰花园二期、三河光谷路、中冶创业园、赵霖玉龙湾、金地艺苑、尚家居、当代国际城、平安光谷泉等多个成熟社区。成熟社区——长嘴社区紧随项目之后，共约46424户，人口约14万。
项目周围的大学和社区
2、周边3大高校、科研写字楼、产业园聚集。
附近三所大学：武汉传媒学院，
s="candidate-entity-word" data-gid="18232136" qid="6548679421291664647" mention-index="0">武汉软件工程职业学院、武汉市交通学校；3公里内有烽火科技大厦、百捷科技园、长咀科技园、中原电子产业园、光谷金融港、联享企业中心、光谷8号工坊、武汉众博工业园等企业和产业园区。
3、地铁2号线秀湖站、藏龙东街站的中间，前往光谷步行街方向也很方便。
4、招商先行，引进有星巴克、肯德基、麦当劳，陈赫的人气火锅店、亚朵酒店、名创优品、屈臣氏等品牌，目前部分品牌店已开业。并且将引进一家大型超市，对外宣传为盒马鲜生或是沃尔玛商超。
商业街入口处，引进有星巴克、肯德基等主力店
5、光谷南片区目前少有的综合体之一，或许这是其项目被投资者看好的最重要价值点。
据了解，项目周边3公里之内，小区、企业众多，但至今没有一个大型商业体来支撑片区的吃喝玩乐，大多前往光谷步行街进行消费。
可以说，光谷青年汇项目的出现，将一定程度上填补区域小范围内的商业空白。
02
商业规划上，商业街整体分为1、2、3、4、5号楼，分别对应有相应的业态。
1号楼为特色餐饮区：引进的代表品牌有星巴克、肯德基、麦当劳、贤合庄、吉野家、江户前、helens酒吧等。从实景上看，目前大部分品牌已基本入驻，星巴克已在营业中，演员明星陈赫所开的贤合庄火锅店也在其中，现场看店面已装修完毕，预计将于下个月试营业。
项目1、2、3、4、5号楼商业规划
2号楼品牌品牌餐饮区。引进渝里、77自助、鑫然火锅店等。
3号楼为精品购物区。引进如屈臣氏、INSHOP等。
4号楼为品质生活区。如名创优品、七分美、发源地、便利店、女装服饰等品牌。
5号楼为休闲娱乐区。规划1楼为大型超市，2楼为想唱就唱KTV和私人影院—聚影咖，3楼为金逸影城。
5号楼1楼超市出入口旁商铺
从现场商业街实景来看，目前已有部分商家提前进场，正在装修或是试营业阶段，而据置业顾问介绍，此阶段是不收取租金的，直至2021年1月1日商业正式开街为止。
2号楼引进的主力店贤合庄
2号楼引进的主力餐饮店
从这点来看，无论对商家经营还是品牌招商来讲，都是一个很给力的措施，毕竟武汉疫后重启，消费复苏，仍需要很长一段时间，这也是很多当前商业体将开业时间推迟到明年的原因。
4号楼1楼规划的生活类业态
商业街内部实景
03
再来看看商铺位置和价格。
目前该公寓部分仅剩少量房源在售，降价后均价仅在1万出头。现推出的主要为商业部分。
5月8日项目推出了2、3、4号楼的90套商铺，已基本售罄。目前仅剩5号楼一楼的3间铺子，不过二楼的共16间铺子还剩一些，
具体来看，5号楼1、2层均价从2.6-3.3万元/㎡不等。其中1楼铺子为自营（处于超市入口两侧）；
2楼商铺未来将会是为私人影院—聚影咖，采取售后包租5年的模式，5年租约分别为5%、5%、6%、7%、7%个点，前三年租金直接抵扣总房款。
以5栋2楼一间47㎡铺子大小为例，均价为3.3万，总价在157万，按照1~2年5%的租金收益可推算，其5栋二楼前两年的租金约为140元/㎡*月。
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而待售的1号楼最为靠近主干道，是项目最好的位置所在，也就是引进的星巴克、肯德基、贤合庄火锅店的楼栋。
业态分布上，其1楼以星巴克、麦当劳、肯德基、我家小馆、老乡鸡等餐饮品牌为主力店；2楼以美食小吃、女装、酒吧、和几家大型餐饮店为主。
价格上，1楼均价为5-6万/平，2楼在3万一平，其中类似主力店星巴克、肯德基这总店面签约多在5年起，采用售后包租5年的方式；2楼小品牌餐饮则以售后包租2年的方式。
因此，整个项目出售1-2层的商铺，商业街的3层大面积铺由开发商进行自持，自持比例为30%，邀请专业公司为其商业运营管理公司。
5号楼2楼用作私人影院聚影咖处的商铺
【后记】
有商机，就一定会有市场热度。
从数据上来看，武汉商办市场成交量在4月份开始破冰，但上升幅度并不大，多区域仍有呈现0成交状态。以位于汉口苗栗路某中心区域打造的社区商业街为例，共124套的商铺，目前仅卖出6套，不仅销售去化难，招商也很难。
数据来源：中原地产
市场预冷，但并不代表完全没有热度。
还是印证那句话，当前项目分化将会越来越明显，好的产品依然不愁卖。不被看好的产品即使市场再好，也依然会很艰难。
最后针对该项目，给大家做出几点投资点评：
1、项目周边消费市场可观。周边高校环绕，庞大的学生群体，将带来源源不断的年轻客流；周边凤凰花园、长咀社区、中冶创业苑等大型社区及金融港、长咀科技园等产业园，带来稳定的消费群体。综合来看，周边消费群体众多，消费潜力可观。
2、项目周边的三公里内，多以沿街小店和社区底商为主，并没有一个大型的商场或购物中心，大学生大多前往光谷步行街进行消费，商业的稀缺性，决定了项目在区域内确实有一定的商业价值。
3、招商先行，该项目引进的区域内首家星巴克咖啡、麦当劳及品牌餐饮店、网红店，及大型超市，可以对自身项目起到很好的引流作用，对投资者而言，也是一种看得见的商业在培育升值中。
4、需要注意的是，开放式商业街要重点关注商业的后期运营管理，如招商团队和运营能力，同时警惕过高的商铺租金带来后期的经营和招商压力，毕竟商家的经营好坏才是整条商业街的活水之源。
