一、2018年上海地产大事件盘点
1、凯德27.52亿收购上海陆家嘴办公大厦 将注入旗下新基金
1月7日，凯德置地宣布与一家不相关的第三方公司成立50: 50的合资公司，斥资27.52亿元收购上海浦东发展大厦约70%的股权，面积约4.2万平方米。
凯德置地集团总裁罗振宇表示，此次收购项目将作为种子资产投入凯德置地拟设立的增值型私人房地产基金，将促进凯德置地在核心商圈战略布局的多元化。
2、陆家嘴22.62亿出售上海浦东办公楼予支付宝
1月11日下午，上海陆家嘴金融贸易区发展有限公司发布公告称，与浙江蚂蚁微金融服务集团有限公司、支付宝(中国)网络科技有限公司签订《预售合同》，拟将浦东金融广场2号办公楼转让给支付宝，暂定总价22.62亿元。
根据办公网络，办公楼位于上海市浦东新区南泉北路447号，总容量约4.8万平方米。
3、绿地香港出售五里桥项目予Brookfield
4月4日，绿地香港控股有限公司宣布将上海五力置业有限公司100%股权出售给布鲁克菲尔德，预计收购价格不低于人民币28亿元，约合33亿港元。同时，宣布恢复股票交易。
数据显示，布鲁克菲尔德首轮投资主要针对上海新天地多个项目，包括上海新世界、新天地时尚、瑞安广场、企业世界一期、二期，以及位于虹桥交通枢纽中心的旗舰项目虹桥世界。但此后，再无布鲁克菲尔德在内地并购的消息。五年后，也许这个项目将是布鲁克菲尔德重返上海的机会。
4、中财集团23.5亿接盘浦发银行总部
8月12日，经过217轮招标，中融投资集团(以下简称中融集团)以23.50558亿元成功中标上海浦东发展银行总行东银大厦。东银大厦位于上海市中心黄浦区黄金地段，——，北京东路与浙江中路交汇处。项目总建筑面积6.14万平方米，均为上海浦东发展银行股份有限公司资产.
该项目于今年7月初在上海产权交易中心挂牌，从挂牌到出售仅用了一个月。根据转让条件，上海浦东发展银行还要求本次出售的房产全部售后租回，回租价格为9963万元/年，租赁期内租金不变，回租期限计划为2年。
5、中国（上海）自由贸易试验区临港新片区正式揭牌
8月20日，中国(上海)自由贸易试验区临港新区正式揭牌，东海之滨创新创业沃土临港建设全面启动。
临港新区将对标国际公认的竞争力最强的自贸园区，实现新区与境外投资运营便利、货物出入境自由、资金流动便利、交通运输高度开放、人员执业自由、信息交流快捷。打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，打造开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化新城。
6、传SOHO中国拟售内地8个商办物业 黑石联合GIC竞购首批项目
据财新网10月30日报道。SOHO中国正在考虑出售mainland China的写字楼资产。目前，第一笔交易正在进行中，接近最后阶段。黑石集团和新加坡国有控股的GIC(政府投资公司)成立来收购
方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。报道援引消息人士透露，除上述三个项目外，SOHO中国还有五个意向在售项目，分别是为位于上海的古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO，以及北京的前门项目和丽泽SOHO。这八个项目总价值人民币500亿-600亿元。SOHO中国将以分批打包的方式寻求出售，计划所有交易在未来两年内完成。
7、上海嘉定新增16个产业项目 总投资232亿元
10月，上海嘉定工业区喜迎一批高科技企业，总投资达232亿元的16个项目集中签约入驻。
据办办网了解，这16个项目包括铸惠航空、欧科微航天、拓野机器人、兆希新材料、神州巨电新能源、矽络半导体等，涉及新能源、新材料、智能制造、航空航天、集成电路等高科技产业和战略性新兴产业。
上海嘉定工业区是经上海市人民政府批准设立的市级试点工业园区。目前，嘉定工业区已先后建立了上海张江高科技园区嘉定分区、国家留学生嘉定创业园、上海中科高科技园区等六个国家级的园区。并且园区已形成了汽车零部件、光电子信息、精密机械制造、新型材料等为主导产业的产业链，集聚了来自世界30多个国家和地区的400多家投资商落户。
8、上海成立城市更新和旧区改造工作领导小组
11月11日，上海市人民政府办公厅发布关于成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组的通知，提到成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组。
该通知指出，决定将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组（以下简称“领导小组”），由市长应勇担任组长，副市长汤志平担任副组长。
9、上海新规：普通住房标准继续实施 延长5年至2024年
11月19日，上海市行政规范性文件管理平台发布《关于延长部分规范性文件有效期的通知》，将上海市普通住房标准有效期延长至2024年11月18日。
据悉，上海普通住房标准于2014年11月20日起执行，有效期至今日即2019年11月19日。根据标准，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。
根据最新文件，上海普通住房标准有效期延长至2024年11月18日，即将有效期予以延长5年，这意味着上海普通住房标准将继续实施。
10、上海浦东机场将新建综合体项目 预计2024年建成投用
12月16日，上海机场集团旗下上海国际机场股份有限公司与洲际酒店集团、深圳卓越集团、上海御空酒店管理有限公司、上海梅思泰克环境股份有限公司等四家合作伙伴，正式签署了项目合作协议，将于上海浦东国际机场T1与T2航站楼之间规划建设综合体项目。
根据上海国际机场发布的信息显示，该综合体项目预计于2024年建成投用，其中将引入洲际酒店集团的洲际酒店及度假村、假日酒店这两大品牌。
另据办办网了解，该综合体项目坐落于浦东机场T1与T2航站楼之间，与两座航站楼相连，步行可达，集旅客过夜用房、航站楼配套商业、交通中心配套餐饮、综合办公等多功能于一体，其中旅客过夜用房板块由洲际酒店集团运营管理，综合商业办公板块将由卓越集团运营管理。
二、2019年上海土地市场回顾
据办办网数据研究中心统计，2019年上海土地市场全年新增经营性用地挂牌供应300幅，合计出让面积12,854,411平方米。其中办公用地为29幅，出让面积总数为912,348平方米，占全部挂牌面积的7.10%，环比2018年下滑35.91%。
2019年，上海土地市场共成交309宗土地,成交总面积为13,507,256平方米，成交总金额为20,342,854万元。
其中，办公用地成交29宗，成交总面积902,061平方米，环比2018年下滑35.16%；成交总金额为4,831,409万元，环比下滑40.26%。
2019年上海办公用地成交市场呈现出先抑后扬的波动趋势，在第二季度出现一个成交低谷，然后从第三季度起一路上扬，四季度是全年成交量最集中的季度，单季成交量占据全年成交量的50.16%。
而在区域划分方面，浦东则是2019年办公地块成交幅数、成交总面积以及成交总金额最多的区域。
2019年上海土地市场，在中央“稳地价、稳房价、稳预期”调控主基调下，上海没有出台重磅调控政策，而是以微调为主，松紧并存，稳定市场走向。受宏观经济下行和办公存量压力较大的综合影响，办公用地供地节奏放缓，成交规模较2018年缩减近半，成交占比也下降至6.68%，全年月均成交面积为75,172平方米，处于历史低点。
三、2019年上海办公租赁市场需求解析
1、企业办公选址区域需求
根据办办网数据统计，2019年上海市办公租赁市场中，浦东保持了一贯的稳定和强势，继续成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的15.11%，占比幅度相较2018年有所下滑。闵行以占比13.19%的需求量紧随其后，徐汇排名第三，占比12.14%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的60.83%。
2、企业办公选址租金需求
在2019年度的办公租赁市场中，租金在3元/㎡·天以下的办公项目成为最受关注的目标，需求占比达到54.26%，环比2018年增幅显著，浦东、闵行和静安是这个租金段最受关注的区域。而8元/㎡·天以上的高端租金需求相比2018年也有一定幅度增长，需求占比达到7.29%，能承受高昂租金的客户更青睐把寻址目标放在浦东、黄浦和静安。
3、企业办公选址户型需求
而在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为64.16%，相比2018年上涨了近7个百分点，浦东、闵行和徐汇是这个户型段最受关注的区域。而1000平方米以上的大户型需求占比达到7.87%，较2018年也有一定上升，浦东、徐汇和闵行则是这个户型段最受关注的区域。
4、企业办公选址轨交需求
根据办办网热点统计，横贯浦江两岸，衔接上海两个机场和虹桥高铁站，串联张江、世纪公园、陆家嘴、人民广场、南京西路、静安寺和中山公园等多个主流商务区，全长64公里，共设30个车站的上海轨交2号线成为2019年度最为热门的轨交需求线路。
5、市场需求主力产业类型
2019年，专业服务业、金融业、TMT产业和制造业依旧是整个上海办公租赁市场的主力需求支柱，四大产业总计需求占比达到73.39%。相较2018年，除了金融业的需求占比有所提升，其他三大产业的需求占比均有不同幅度下滑。随着临港成为上海自贸区新片区，更多税收优惠政策将落地，也将吸引包括集成电路、人工智能、生物医药、航空航天，以及智能制造等重点产业的聚焦。这些新兴增长产业将为未来经济发展注入新动力，并衍生出办公空间需求。
四、2019年上海办公租赁市场租金走势
至2019年底，全市租金整体呈现下滑趋势，纵观各区，除了青浦和松江这两个郊环区域，其他各区的平均租金相比2018年均有不同幅度的下滑，其中，静安以5.15元/平方米·天的租金均价成为本年度企业办公空间成本最高的区域。在市场竞争持续加码的情况下，业主积极调整租赁策略，给予多元化的优惠激励政策，在一定程度上降低了实际有效成交价。
五、2019年上海办公租赁市场供需侧解析
2019年四季度，上海办公租赁市场的需求再创全年新低，环比下滑8.15%，至此，全年的需求总量相比2018年下滑2.89%。在区域分布方面，浦东、闵行和徐汇是2019年需求面积最多的区域，3个区合计需求办公面积占整个市场的42.57%。同时办办网数据显示，浦东也是2019年度需求量下滑最严重的区域，相比2018年，需求面积下滑7.70%。
由于2019年新增供应继续加持，全市供应量相比2018年增长4.54%，浦东、徐汇和闵行是供应量最大的区域，3个区合计供应办公面积占整个市场的45.77%。杨浦则是2019年度供应量增幅最大的区域，相比2018年，供应面积增长9.15%。
六、2019年上海企业空间流向综合指数排名
“2019年度上海企业空间流向指数”基本显示了全年的企业空间的流向趋势，浦东、徐汇和闵行依然是企业集中流向的热门区域，同时企业从核心商务区流向新兴拓展区的迹象逐渐明朗，良好的区位、交通、租金成本、办公空间服务、产业环境和政策导向决定了企业选址的方向，营商环境成为企业流向一个非常重要的因素。
七、展望2020年
展望2020年，上海办公租赁市场预计新增供应仍将持续增长，全市平均租金面临下行压力。但随着临港自贸区的建立、科创板开板、世界人工智能大会顺利举办、5G商用牌照正式开放等利好推动，科技行业的集聚效应引领创新驱动型经济发展将为未来的市场注入新动力，办公租赁市场去化有望逐渐回暖。
