考虑实体店位置和租金
上次我们讲了在实体店创业前需要确定行业，然后根据选定的行业情况做预算。在这个预算的例子中(以便利店为例)，大家会发现门店租金和员工工资在成本构成中占了很大的比重，占到了每月支出的70%以上。因此，为了盈利，有必要降低这一成本。员工工资可以通过加强管理、提高效率、提高单位产出和老板自己的努力来解决。租金比较复杂，因为租金不仅和成本有关，还和收入有关(因为不同地点商铺的营业额不同)，所以需要权衡。因为不同行业的毛利率不同，客户的单价不同，经营目的和模式不同，我们需要有一个权衡的方法来计算租金是否合理。
我们需要在计算租金之前选择一个地点。
我个人认为，首先一定要优先考虑商业成熟的地区，新的商业区一定要谨慎，因为未经核实的商业区不确定性太高，这些不确定性会严重影响你的预算模板。不管楼主怎么描述前景，都要认真调查核实。
那么我们如何在商业区选择一个地点呢？每个人都可能知道一些事情。网上也有很多介绍如何选择网站的文章。很合理。我不多说。我就只说说在确定了产业和商业区之后，如何在这个商业区选择更好的位置。选址一般有几个考虑因素，比如：在人流的出入口；论人员流动的必要路径：显示面要大，最好有大的边角；阳光的一面；但是这些地方一般都是抢手的地方，租金难，而且极其昂贵。事实上，无论是位置还是展示都是为了最大限度地吸引人。在这里，我给大家提供一个实用的小技巧，那就是“黄金漩涡”。
什么是“黄金漩涡”，即人往一个方向流动时，会选择一个点折返或停止，这个点会形成人流量的聚集点。这一点就是“黄金漩涡”。这个规律不是我发现的，而是百年老北京的一个选址规律。这个老字号的名字我就不说了，但从我的观察和实践来看，还是有实际意义的。这一点是黄金分割。即商业区两端主要出入口之间有两点(0.618和0.382)。有兴趣的朋友可以去看看这两个点的店铺经营状况是否良好，这个招数最好用在一些步行街上。当然，这就要求这家店经营的行业要符合商业区的定位，和同行业相比，不能在酒吧街开寿衣店，也不能和餐馆、宠物店相比。
然后，选店地点的时候，就需要谈租金了。租金多少合适？这个考虑很复杂。在此之前，我们必须先确认在这个位置开店能得到多少流水。这种流水的确认非常重要，不仅仅是通过我们自己的观察。比如拿一个计数器计算目标客户的日均客流，关注平均客流(包括淡季)；了解客户平均价格；了解商务区内同行的日均流量；知道了商圈同行的平均毛利率，有了这个信息，我们就可以按照我上一篇文章中的公式计算出现在的租金是否合适，但是有些信息我们可能很难收集，即使收集了也可能会有偏差，这就需要你进行充分的冗余，对计算出来的流水进行合理的评估和调整。
不同的行业有不同的费用构成，各种费用的比例也会不同。因此，有必要对各种费用占总费用的比例进行合理的调整，以便留有回旋的余地。比如通过流水的计算，在目前的毛利率水平下，为了保持盈利，我每个月的最大支出是多少，这些支出中哪些是固定的，哪些是浮动的，浮动幅度是多少？T
通过以上的计算和考虑，我们心中会有一个合理的租金价格，剩下的就是和房东讨价还价了。
在这里，我们来谈谈普通房东如何定价。在成熟的商业区，房东一般会根据周围同类店铺的价格或者上一个租客的价格来定价。在新兴商业区没有参考的情况下，房东一般会根据房子的购买成本乘以预期回报率来定价，预期回报率一般在5%到7%之间。由于房价高，租金也高。在大多数情况下，房东不考虑市场条件和经营者的条件。这也与房东购买商业地产的目的有关。如果目的是投资，他希望获得合理的收益，这是可以理解的。如果目的是保值的话，可能说起来比较容易，因为在保值方面，它的收益预期会相对低于投资。我有一个不成熟的想法。如果商业地产的产权年限增加一点，到期后的政策更明确一点，房东的年回报率能不能降低一点？你怎么想呢？
