西安高新九树房产项目,西安高新创业公寓

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如果你想进Xi安买房群，可以在文末评论“进群”。620限购升级政策，堵死了落户即能获取“房票”的途径,但我们不能只看着资产贬值，而公寓产品一时之间又重新获得了青睐！毕竟资金门槛不高！

但是，公寓和房子的投资逻辑完全不同，入手公寓产品主要考量的是出租回报率,所以尽量选择交通密集、交通便利的成熟区域，选择高租金、低单价的小面积产品，更能才能保证出租回报率。

壹丨公寓市场中的“桎梏”！

曲江银、等高端CEO级公寓产品不在讨论之列，很少有投资者触及如此大规模、高价的商业项目。关于当今市场上的主流公寓产品，主要分为两类：核心地段的小面积公寓与远郊区域的低单价公寓，但这两者间各自又都存在着些许问题。

以高辛为例，该地区有大量面积小但价格高的公寓产品。科技二路九棵树平均售价2.8-3万元/平方米；张坝北路沿线高尚侧估算均价2-2.5万元/m2；横跨科技路和团结南路的舒眉平均售价为26000元/。

高新区虽然成熟，但高新技术和互联网产业密集集聚，催生了不少城市金领。同时交通、商业、学校等配套资源完善，短时间内即可享受繁华商圈。但据监测，在高单价下，出租回报率难以保证。高新区商住产品租金已经比较高，均价2.5万元/，一次性支付租金率仅为4%。

远郊的公寓产品更尴尬。尽管入门门槛很低，但这些领域普遍缺乏人气。行业后期能否顺利出租还是个问题，可观的回报率不知道要多久。

如何在核心区域单价高，回报率有待商榷；远郊区域需求匮乏，后期很有可能出现长时间空置。找到平衡点，是保证公寓投资回报的关键。

贰丨浐灞“抢镜”，区域价值集中爆发

公寓项目已经在Xi安全部落户。除了高新区、经济开发区等老供应区，浐灞、西咸的公寓市场也逐渐开放。

浐灞生态区实景图

浐灞生态区成立于2004年城市延伸开发区历经十五年的发展，区域配套已然可见。,

从区域发展进程来看，浐灞生态区是承接辛家庙板块及城北和城东买家的第一个溢出区

"6542448434605987080" mention-index="0">浐河板块因地缘因素起步较早，多个大体量住宅社区现已交付，常住人口数量迅速攀升，商业配套闻声而至，万和城、迪卡侬、凯德广场及多个社区的住宅底商陆续投入运营，生活氛围浓郁。

浐灞生态区总部经济区腾讯双创小镇

而如今浐灞生态区重点打造的总部经济区实则是需求二次外溢的过程，浐灞总部经济区正处于大西安“国际开放轴”之上，是城市三大中心区之一，各大企业总部、高精尖技术、大型会展活动纷至沓来，西安金融商务区、欧亚国际论坛、欧亚设计产业园、腾讯双创小镇、亚马逊AWS创新中心等诸多知名项目包含在内。

仅2018年，浐灞生态区引入市级重点项目35个，总投资近200亿元，涵盖文化产业、旅游、会展、城市配套等多类别项目。根据区域规划，至2020年，浐灞将新添15万工作人口，区域常住人口将超过55万。

浐灞生态区重点项目示意图

良好的区域前景、高端产业与人才的双双聚集，使得浐灞生态区成为近两年热门区域，公寓市场也因此受益。在2018年西安公寓销量TOP5榜单中，有两个热销项目都是来自浐灞，但区域内还是存在着项目分布不均衡的问题。

以北承总部经济区、南接辛家庙板块的浐灞二路为例，当前该区域居住氛围十分成熟，保利、万科、中海、龙湖、中国铁建、天朗、旭辉（待入市）等房企的住宅项目遍布两侧，坐拥十余万的稳定消费群体，生活配套早已齐全，同时这里是浐灞名校扎堆的地界，浐灞一小、西工大附中浐灞中学、东元中学、西安经华小学等教育资源遍布四周。

中国铁建·青秀城项目实拍图

但缺乏兼具高品质的酒店投资和临时居住的公寓类产品，逢年过节前来探亲的亲戚、常年需要陪读的家长无落脚之地，而中国铁建·青秀城华美达产权式酒店即将交付，为区域填补了这一空缺。

叁丨巨头联手，领跑市场！

位于浐灞二路与北辰东路十字西北角的中国铁建·青秀城项目共5栋楼，4栋住宅（已交付）、1栋公寓。公寓楼B座，为中国铁建办公总部，目前主推的公寓楼A座，由央企巨头中国铁建与温德姆酒店集团作品牌背书，打造华美达产权式酒店。

中国铁建无需多言，集实力、财力、开发履历于一身的知名央企，在“一带一路”的重点建设项目中处于排头兵的位置，一直以建筑品质闻名。

而温德姆酒店集团则是全球最大的酒店集团，酒店项目近7440家，布局全球68个国家，旗下的华美达酒店属中、高端品牌系。华美达择址观严苛，一座城市的同一片区中，通常只有一家华美达酒店，浐灞生态区由于会展活动密集、大型文旅项目环伺，华美达正是看中于此，抢先布局。

中国铁建·青秀城华美达产权酒店大堂装修效果图

中国铁建·青秀城公寓楼A座总高19层，1-2层为华美达酒店大堂及专供酒店的中、西餐厅，3-14层、19层为华美达酒店客房，15-18层为商务公寓。

作为知名央企与国际品牌的联手之作，整体外立面采用干挂石材，是西安酒店中少有的国际标准设计，并且在业态规划上，留有充足的停车位，供入住宾客及业主、租客使用。

目前市场中的公寓产品多以期房销售，而中国铁建华美达产权式酒店则以现房面市，户型面积约52㎡、55㎡、63㎡、105㎡、110㎡，所有房源精装交付。

中国铁建·青秀城华美达产权酒店公区装修效果图

市场中有不少标榜自身是“投资、自住兼顾”的公寓产品，可真能符合该定位的项目并不多见，中国铁建华美达产权式酒店算是其一。

中国铁建·青秀城华美达产权酒店综合收益

若是投资，3-14层的房源由华美达酒店统一管理，购房者与酒店方签署租赁合同，没有空档期，返租合同期限长达15年，在收益分配上，前5年综合收益6%，中间5年收益7%，最后5年收益8%，15年合同结束后，综合收益高达105%，也就是说15年即可回本。

在酒店入住运营上也不用过于担忧，首先，中国铁建办公总部择址于此，商务活动频繁，有着大量的外来人员住宿需求，其次，浐灞生态区大量的会展活动、高峰论坛也将带来强劲的住宿需求，第三，区域内大量的成熟住宅项目，却没有一家品牌酒店。

中国铁建·青秀城华美达产权酒店效果图

若是自住，可选择15-18层的房源，整栋公寓是3梯12户的设计，在公寓产品中，这个梯户比比较少见，室内层高3.6米，比普通住宅高出60、70公分，每户均有阳台并采用宽窗设计，保证采光的充足，提高居住舒适度。更为重要的是，该项目每户都通双气，极大节约了生活成本。