今天，首批9只公共基础设施REITs正式启动！
9家公募REITs的基本情况如下：
来源：万和证券
投资者可以通过场外直销和代销机构认购，也可以通过经纪公司认购。根据不同产品的发布安排，发布时间为6月1日或2日。
据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为。的投资者需要树立风险意识，秉持价值投资和长期投资的理念，按照法律法规参与交易。
据业内估计，中国基建存量超过100万亿元。按照1%的资产证券化率，基础设施REITs潜在市场规模超过万亿元。
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1、基础设施公募REITs应如何认购？
公众投资者可以通过场外直销和代销机构认购，也可以通过经纪公司认购。从投资门槛来看，深交所的上市认购以1000元为最低认购门槛，上交所的上市认购多以1000元为最低认购门槛；但每只公募REITs的异地认购最低门槛不一样，最低100元，最低1000元。投资者在参与认购时应清楚阅读相关规定和公告信息。
2、基础设施公募REITs的配售规则是什么？需要“摇号”吗？
募集期内公众投资者有效认购申请总份额超过公众投资者招募上限的，实行最后一天比例配售，即募集期内，最后一天前的有效认购申请全部确认成功，最后一天的有效认购申请按剩余金额按比例分配；如预计募集首日所有有效认购申请确认后，基金公开投资者募集规模合计达到或超过公开发行规模上限，则公开发行募集期提前结束。
也就是说，如果公众投资者募资10亿元但在募资期第一天有100亿元认购，每个投资者可以购买认购规模的1/10。同时，公开发行部分的募集期将提前结束。这与网上认购新股所采用的“摇号”制度有明显不同。
3、基础设施公募REITs面向公众投资者的发售金额及比例是多少？
基础设施基金份额发售分为战略配售、线下询价定价、线下配售、公众投资者认购等活动。中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，原权利人或其同一控制下的关联方认购公募REITs基金的发行份额合计不得低于20%。
以深圳市为例，深交所首批4只基础设施公募REITs募集资金总额为143.71亿元，其中战略配售比例为60%及以上；拟提供的线下投资者比例在16%至30%之间。
4、基础设施公募REITs应如何交易？
基础设施基金以封闭模式运作，不开放认购和赎回，在证券交易所上市。场外份额持有人需要将基金份额转移到市场上，然后才能出售。也就是说公募REITs成立后，只能通过二级市场买卖，所以要注意基金的折价和溢价风险。
5、基础设施公募REITs交易存在涨跌幅限制吗？
基础设施基金上市首日涨跌限制比例为30%，非上市首日涨跌限制比例为10%。基础设施基金股票上市首日，其即时行情显示的前期收盘价为基础设施基金发行价。基础设施基金价格最高限价的计算公式为：价格最高限价=前收盘价(1/-限价比)。
6、如何看待基础设施公募REITs的发行价格？发行价格越高越好吗？
公众
募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模（即发行份额乘以发行价格）、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。7、如何看待基础设施公募REITs的现金流分派率？现金流分派率越高越好吗？
预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关。
作为基础设施公募REITs底层资产的基础设施项目类型一般可以分为两类，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
8、基础设施公募REITs的主要收益来源是什么？
REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。基础设施公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
9、基础设施公募REITs与股票有何不同？
如果说股票是“公司上市”后发行的有价证券，公募REITs可以被形象地理解为“资产上市”后发行的有价证券。基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
不同于股票，公募REITs具有以下特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％，收益分配机制相较股票更为严格。
10、公众投资者应如何看待基础设施公募REITs的投资价值？
投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。对于公众投资者来说，切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。
本文源自中国证券报