中房报记者 曾冬梅丨广州报道

据机构统计，申万28个一级行业中有7个全年下跌，其中房地产指数跌幅最大，跌幅近11%。过去一年，销售规模排名前十的房企市值缩水约3631亿元，相当于损失一个万科a。

有业内人士表示，虽然房地产行业的估值处于历史底部，但2020年，地产股的群众基础和市场基础将继续流失。“市场价值反映了企业的未来价值。在金融环境全面收紧的背景下，房地产行业基本面依然偏弱。”一家投资机构认为，未来房地产企业将面临更大的经营压力，2021年股价表现仍将存在压力。

房地产开发指数全年跌幅近11%

中海跌幅最大

2020年，中国房地产行业在各种看空声中逆势而上，在一季度停工后迅速恢复，全年商品房成交量再创新高。主要标杆房企业绩也稳步推进。据研究院统计，2020年百亿企业销售额平均增长率为14.4%。

与销售市场相比，开发商在资本市场的处境要艰难得多。房地产开发指数从年初的低点开始，逐渐攀升至去年8月的相对高点。然而，美好的时光并没有持续多久。自2020年8月底以来，行业指数出现了反转并持续下跌，年跌幅近11%，远超同期上证指数12.6%的涨幅，位列行业最差板块之列。

以销售额排名前十的房地产企业为例。2020年，只有两家房地产企业的股价出现上涨。其中，保利地产2020年1月2日开盘价为15.44元，12月31日收盘价格为15.82元，小幅上涨2.5%。以总股本119.68亿元计算，市值增加45.5亿元。过去一年，绿城中国股价从9.67港元上涨至11.34港元，涨幅达17%，表现优于许多地产股。

股价下跌的8家房企中，万科A跌幅最小，从年初的31.54元跌至年末的28.7元，跌幅约为9%。市值缩水330亿元。截至2020年12月31日，总市值仍有3334亿元。跌幅最大的是中国海外发展，股价从29.68港元跌至16.86港元，跌幅43%，市值损失1404亿港元。融创中国股价也下跌了40%，市值在一年内蒸发了882亿港元。碧桂园、华润置地、绿地控股、世茂集团等公司，跌幅均为12%-25%。

整体来看，两家a股上市房企的股价表现比国内房企更为稳定，但从估值来看，这10家房企除中国恒大仍有20倍的市盈率外，大部分都在10倍以下。一位业内人士表示，2020年，很多高估值地产股的估值都在下降，群众基础和市场基础都在持续流失。

2021年，房地产开发指数没有变化

地产股投资逻辑生变

开发商加快多元化步伐

2020年地产股的颓势，与“三道红线”监管政策的出台息息相关。“8月份以后，地产股的表现是受到了‘三道红线’比较明显的影响。”一位分析师认为，融资新规改变了整个地产行业的增长预期。

按照东北证券的测算，选定TOP30房企计算“三道红线”下2021年有息负债增长上限，复盘历年有息负债撬动销售金额势能以及TOP30房企销售金额增速占全国销售金额增速比重，预计2021年全国销售金额增速为5.5%，销售面积增速为1.4%；

龙头房企对未来的增速也态度保守。例如，中国恒大2020年录得了7232.5亿元的销售额，同比增长20.3%，但2021年的销售目标只定在了7500亿元，增速仅3.7%。

2021年的政策环境对房地产行业依然不太友好。在2020年的最后一天，央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为房贷设置了“两道红线”，要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。平安证券认为，定量测算下，新规将导致2021年金融机构房地产贷款、个人住房贷款新增余额分别较无新规情形下降3%、8%。

还有一种声音认为，地产股的核心问题并不是“三道红线”所带来的利空，也不是毛利率下降、业绩增速不及预期，或者现金流风险等。而是这个行业已经从风口上跌落，投资逻辑发生了变化，投资者只能赚业绩的钱、分红的钱，而不是估值的收益。相较没有天花板的估值收益，来自业绩和分红的收益空间要小很多、且受明显约束。

鉴于地产业务本身已无太多想象空间，不少机构开始将目光投向了拥有多元化业务的发展商。而开发商也在积极寻找、增持估值更高的赛道。中国恒大便是一个典型案例，2020年12月28日至12月31日期间，该公司斥资9.2亿港元在二级市场增持了1.035亿股恒大物业股份，在2020年12月，该公司还花了超过20亿港元增持恒大汽车，就连新成立的房车宝集团都是奔着万亿元估值去的。中国奥园在2020年布局的医美概念股——奥园美谷获得了资本市场的追捧，2020年12月以来已经收获了4个涨停。

后来者也在加紧向风口靠拢，1月5日，珠江投资与广汽集团签订了战略合作协议，计划投资19.23亿元切入新能源汽车领域。