经过近几年大跃进的快速发展，商业地产现在已经进入问题集中爆发的阶段，很多城市的大量商业地产物业空置闲置。开发商建的商业地产项目卖不出去，租不出去，资金情况非常严峻，很多开发商因此陷入困境，甚至资金链断裂，导致破产。
过去几年流行的物业店【租回】销售模式，在实践中几乎全军覆没，成功的案例很少，无法实现销售套现的方式。因此，对于许多大型商业物业来说，他们不得不依靠租赁来实现其价值，或者用大量资本购买它们。但即使有大资金进入，项目成功吸引投资、正常运营也是必须的。招商难是很多开发商面临的难题，也是绕不过去的坎。
开发商陷入投资困境的原因分析主要包括以下几个方面：
一、供需失衡：商业地产靠商家，商家靠消费者买单。商业地产的供给远远超过市场发展的需求，供需关系已经严重失衡，导致空置是必然的结果。当然，这种不平衡主要是结构性不平衡，说明一方面大量商业物业空置闲置，另一方面大量优质商家找不到合适的经营场所开店，二者矛盾十分尖锐。
二是没有市场定位或市场定位不当：商业地产的市场定位要解决的是在什么样的位置为什么样的客户和商家提供一个经营场所的问题。这种定位的外部基础是对周边地区的详细市场调查研究。但是现在很多项目已经建成，但是很难吸引投资和来到开发商那里。商业地产博士林海滨发现这些项目基本没有做任何专业的前期市场调研(或者调研不专业)，于是盲目决定推出一个商业地产项目，这个项目永远是一个几十万平方米的巨大项目。他去项目的时候，从来没有深入思考过开发出来的项目要租给谁。谁来消费？这些消费能养活企业经营者吗？往往是在盖房子的时候才考虑投资。这类项目陷入空置闲置状态太正常了。
三是业态组合不合理或不切实际：很多开发商对商业领域的运营规则缺乏足够的了解，不清楚各种业态的商家在选址扩张开店时应考虑的条件。在规划业态的时候，完全依靠自己的一厢情愿，而不是下游商家的意愿和需求。很多开发商甚至委托纯粹从事建筑设计的设计院做商业策划。这样的机构往往只懂建筑技术，不懂业务的操作规则，单纯从建筑设计技术的角度进行业务组合。
4.建筑结构设计不合理：合理的设计过程应该是在建筑设计之前做好商业规划，根据不同业态根据建筑结构设计的不同要求进行建筑设计，如净高度至少4米的一般超市、净高度9米的仓储式门店、净高度10米以上的电影院、带烟道的餐厅、两个安全通道的网吧、4吨负荷的五金、建材、家居、1吨负荷的普通超市、书店等。然而，商业地产博士林海滨在诊断和规划这些项目的过程中，经常会看到这些硬环节的疏漏。某开发商建了一栋总面积15000 m2的四层商业物业，准备出租给超市。超市发现高度只有3.5米，而超市至少要有4米。结果是没有办法做，只能长期闲置；另一个极端开发商说楼层高度低，不利于招商。然后我项目所有的商业部分都是9米高，这样不管什么商业业态都可以满足。当被问及谁将承担空调、照明等的能量损失时。这超出了商家的高要求，开发商傻眼了。有些高端公寓的层高是按照普通住宅2.8米的高度设计的，连天花板装修都做不到；有些商店超过3米深，但它们超过20米深。我想知道谁会想要这样一个底层企业？底层业务也有很多支柱很难设计店铺等等。很难通过其他方式补救这些结构设计缺陷，比如炸掉它们，让它们闲置，或者大量投资重建。
5.租房障碍：很多情况下，一些商业地产项目地段合适，建筑结构和配套设施都不错。然而，它们仍然未能吸引投资。通过商业地产医生林海滨的诊断，发现原因在于租金。租金是开发商的收入来源，但却是商家的成本。房地产行业是一个具有垄断特征的行业。开发商赚了几十亿美元，习惯于赚取巨额利润。然而，商业服务业是一个完全竞争的行业。商家要靠消费者买单，商家赚的是辛苦钱。在市场消费有限的情况下，企业能够承受的租金，
金是有底线的，当租金成本超过商家承受的底线的时候，商家就会拒绝进入或者撤租。目前，很多开发商对租金的期望值过高，远远超过市场平均水平，也远远超出绝大多数业态能承受的底线，这时市场就会用物业的闲置来报复不合理的租金要求。六、招商环节工作存在大量认识和操作上的误区：人的行为是受认知支配的，目前，开发商对商业地产招商在认知上的误区包括：市场定位过程中追求高档次；业态组合越全越好；主力店一定要选国际大品牌或者新品牌；先把房子盖好再说，招商后面慢慢谈或者是另外一个极端：招商工作越早越好；一定要把房子租给出价最高条件最优的客户；不管别人的租金是多少，我就这个价格；签的合同租期越长越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就万事大吉了等等，有这样糊涂的认知，要想让商业地产不空置也难。
七、缺少明确有效的招商策略：商业地产招商是一件专业性很强的工作，它客观上要求必须要有有效的招商策略。对于商业地产招商的全局工作而言，招商策略就是整个招商工作的纲，没有了这个纲，招商这个网就是没用的破网，必然是什么鱼都不可能抓到的。有效的招商策略的制订，又依赖于前期规划时制订了有效合理的商业规划。而目前的现实是，开发商对前期规划的商业规划普遍重视不够，没有有效合理的商业规划，招商策略的制订就成了无源之水。
八、缺少优秀的招商人才和招商管理人才：商业地产招商是横跨地产和商业领域的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少之又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺了；在这种情况下很多商业地产开发商还不愿意给到具备吸引力的薪资待遇所以导致无专业人才可用。
九、缺少在招商环节的执行力：没有有效合理的商业规划，没有有效的招商策略，没有招商管理人才，没有招商专业人才，这些东西都没有的时候，没有招商环节的执行力就是必然的结果。近几年一本叫《执行》的管理书籍很流行，这正迎合了很多不知战略为何物的管理者的胃口，他们觉得公司的战略没有问题，都是执行环节出了问题。战略与执行：战略强调的是做对的事情，执行强调的是把事做对。就现实的商业地产招商而言，绝大多数情况下执行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略（战略指导），而不是缺少好的执行。商业地产医生林海彬说的一句话就是：正确的战略+专业的、好的商业策划就是能够让执行变得更加简单并容易落地。
十、缺少专业的商业运营管理团队：商业地产的价值，最终是要靠长期的运营管理来实现的，成功的招商，必须要靠专业的商业运营管理团队来保障，包括未来的资本运作，都离不开一个专业的商业运营管理团队。没有这样的团队，未来的商业运营就没有保障，那些很专业的商家可能就不会进驻、运营环节的人才缺失，也是造成商业地产招商困境的一个重要原因。
商业地产出现招商运营难，绝大多数问题都不是在招商运营环节本身形成的，而是在前期规划阶段就已经埋下了种子，当开发商遇到招商运营困境的时候，只不过是这之前各种问题不断积累的最后结果而已。现实是，几乎每个开发商都是遇到招商运营困境的时候才考虑如何摆脱这些困境，基本上都是采取头疼医头脚疼医脚的策略，只解决表面问题，比如喜欢延用做住宅开发时销售的办法，对项目进行花里胡哨的包装，进行炒作，或者对员工做一点类似沟通技巧、招商谈判之类的培训，试图用近水解近渴，实际上都是缘木求鱼，不解决实际问题。
解决招商运营环节困境的钥匙，其实在招商运营之外。要想彻底解决招商运营的困境，功夫应该下在招商运营之前的前期市场调研、项目精准策划定位、商业规划及招商策略及运营模式制定等整体系统环节。这些工作犹如在写一个电影剧本一样，只有当一个好的剧本（商业策划案）+好的导演（商业地产操盘手）+有吸引力的片酬（薪资待遇）全部都系统呈现出来时，才会有大牌明星（优质商家及投资客户）蜂拥而至来参与演出，最后才会有好的票房收益（租金及资产价值）。
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