(刘怀玉，创新空间创始合伙人，创新天使基金合伙人)

作者|李万民

来源|野马财经

一大批众创空间、共享办公企业倒下了，英诺创新空间却活得越来越好，它有什么不同？

为什么在创造空间和共享办公方面会出现“崩溃潮”？在英诺创新空间创始合伙人、英诺天使基金合伙人刘怀宇's看来，最主要的原因就是：盲目扩张。等企业的核心商业模式是赚取“租金差”，但如果无法准确预测未来租金走势，很容易大幅降低利润率；此外，在资本加速成熟下，部分企业甚至可能“高收低租”进行扩张，导致租金倒挂，万劫不复。

成立之初，Innolux创新空间作为企业孵化器，与市场上的创造空间、共享办公没有太大区别。它提供一些简单的服务，比如拎包、培训导师等，主要靠收“租金差”赚取利润。2015年，刘怀玉率先提出“创业综合体”概念后，Innolux的创新空间开始转型，深化对创业企业的服务，将签约运营面积扩大到30多万平方米，服务了2000多家创新创业企业。走出一条不同于市场上创造空间、共享办公的道路。

经过五年的转型，刘怀玉、英诺创新空间,约翰杨、，提出从“创业综合体”向“产业服务”转型，从“承租”模式转向“托管”模式，从重资产转向轻资产。再次透露，未来五年要管理的企业数量超过2万家。这个数字相当于前8年成绩的10倍。

“英诺创新空间的前身，是从2012年就开始做的创业孵化器——厚德创新谷。那时候的想法比较简单，就是服务于一些初创企业，提供一些简单的创业服务，诸如拎包入驻、对接一些创业导师等等。但是后来就发现，这个模式走起来比较困难，因为这些创业项目发展过程中碰到的问题，不是简单由导师指导一下，或者从场地上降低成本就能解决的。”对于英诺创新空间的早期模式，刘怀宇回忆道。

就在做创业孵化器的过程中，英诺创新空间发现一个问题，对于一个创业团队来讲，除了以上这些简单的服务外，核心的需求还是资金。于是，在2013年，英诺天使基金应运而生，为创业团队提供天使投资服务，“开出第一张支票”。英诺创新空间，也逐渐地从一个模式简单的“创业孵化器”，开始向“创业综合体”转变。

所谓“创业综合体”，是刘怀宇在2015年率先提出的一个概念。其核心是构建风险投资、产业资源、创业孵化、国际化交流、交互体验社区于一体的创业微生态环境，打造一种全新的创业形态。这里面，英诺创新空间的投资与服务能力，成为其创业生态的核心价值，也是创业综合体的核心要素。

2015年11月8日，英诺创新空间与腾讯、北京市昌平区政府合作，建设了单体面积5.5万平方米的腾讯众创空间（北京）。从这座空间开始，英诺创新空间将创业服务平台从2.0时代的“众创办公”模式提升到3.0时代的“创业综合体”模式。截至目前，这座空间累积入驻团队近千家，入驻项目总估值超过200亿元，企业融资超过20亿元，容纳高素质就业人群达4000人，已成为“大众创新，万众创业”的一个样板。

（腾讯众创空间（北京）外景，图片来源：英诺创新空间）

从此，“创业综合体”成为英诺创新空间各位合伙人口中的高频词汇。以腾讯众创空间（北京）为开端，英诺创新空间的“创业综合体”陆续在北京、粤港澳大湾区、长三角、成渝经济圈遍地开花。至今，从孵化器、众创空间到创业综合体和产业社区，英诺创新空间已形成了规模化的运营经验，运营签约面积超过30万平方米，近20个创新载体，服务创新创业企业超过2000家。

在这些“创业综合体”之中，英诺创新空间通过专业运营，将创业孵化、联合办公、传统办公、创业服务、商业、居住、餐饮、文化、体育、娱乐等多种业态融合起来，能够为自初创期直至成熟期的企业，提供全生命周期的办公产品和成长服务；同时为这些企业中数量庞大的就业人群提供“工作生活一体化”的综合服务,一站式解决年轻的创新创业者的各类需求。

从“创业综合体”到“产业服务”

2020年11月28日，青岛市北区，一座新金融产业园正式开园。这是英诺创新空间建起的第11个产业园区项目，开园130天后，园区入驻新金融赛道企业就达到30家以上，并以青岛国铸资产管理有限公司为先导，引入落地基金达11支，基金总规模达126亿元。

（青岛新金融产业园，图片来源：英诺创新空间）

此时，从2012年做“创业孵化器”时算起，英诺创新空间已经走过了8个年头;从2015年做“创业综合体”算起，也已经有5年时间。“创业综合体”的道路看起来虽好，但还是有点重资产，房租、水电......处处都需要资金投入。转型，成为很长一段时间萦绕在刘怀宇脑海中不断思索的问题。

“我们的理念跟基金是一样的，是要通过企业的成长来获取收益。空间本身首先是服务的收益，通过服务企业来获取现金收益，甚至可以把这部分的收益直接转换成企业的股权，从而获取收益。”刘怀宇表示，在这样的模式下，想要获得高质量企业的股权，必须能提供与之匹配的高质量服务，“如果只是一般的企业，股权其实对我来说也没有价值，或者说没有升值的空间。”

在此基础上，刘怀宇提出了服务创业企业的三大重点。首先是帮企业找钱，包括找投资人、找金融机构、找政府，英诺创新空间有专门的金融服务团队，可以帮助企业融资、申请政府政策支持；其次是帮企业找供应链，帮助初创企业对接上游行业资源、下游客户；最后就是搭建一个服务平台，联合一些有质量保证的第三方服务商，来打造出一个创业服务生态。

（相城金控（北京）产业创新中心内景，图片来源：英诺创新空间）

这样一来，如果从服务创业企业的角度来看的话，其实可以有更“轻”的模式。以青岛的新金融产业园为例，英诺创新空间承担的是一个“托管”的角色，不需要自己去承担园区的租金、水电费等等，只需要作为运营方来做好园区的招商和对企业的服务即可。6月25日在北京开园的“英诺创新空间（五道口）暨相城金控（北京）产业创新中心”也是同样的模式，创新中心的承租方为相城金控，英诺创新空间来进行运营，引进创业企业，并提供全方位的服务，为苏州相城与北京之间的科技、人才、金融、市场的交流与合作架设桥梁。

“原来我们是承租模式，很大一部分精力首先要投入到如何提高入驻率上去。”刘怀宇解释，当“承租”模式转变为“托管”模式后，英诺创新空间可以更加重视如何去服务好创业企业，然后在企业的成长中去获得一些直接的收益，或者是未来投资收益的机会，“重心上发生了转移”。

“我们跟市面上的‘众创空间’、‘共享办公’的差异很大。我们不是纯做办公，而是以产业服务为中心，服务能力是我们最重要的特点，然后才是运营能力。”刘怀宇表示，英诺创新空间的定位应该是叫“运营服务商”，目前，除了北京外，已经在青岛、南京、重庆、成都4地“托管”做起了“运营服务商”。

轻装上阵，目标是：2万家！

在英诺创新空间开疆拓土的时间里，一家家众创空间、共享办公企业也曾如雨后春笋般密集出现，但没热闹几年，就迎来了倒闭潮。关店、跑路、破产清算的消息一度霸占媒体的舆论热点。

谈及此事，剖析“倒闭潮”出现的缘由，刘怀宇给出了两个字的观点：扩张。“准确地说是‘盲目扩张’，这个事情是能做的，因为这种需求是存在的，只是附加值不高。小企业希望能有一个‘拎包入驻’的办公空间，你把它租下来，拆成适合小企业的大小再装修好，满足了小企业的需求，一定是有一个价值在里面的。”刘怀宇表示。

“这种价值表现出来就是‘租金差’。你拿下大楼场地的租金是一个价格，租给小企业的租金又是一个价格，你拿下场地的成本，占你收入的比重越低，毛利率就越高。但要注意的是，这一切跟入驻率有很大关系。”刘怀宇表示，这将面临两方面的挑战。首先，如果不能准确预测区域租金水平的变化，租到场地时位于价格高点，租出去时租金却下滑，自然很难赚到钱；另外，如果只是位置和价格上的差别，很容易形成价格战，更有甚者，烧资本的钱扩张，甚至出现“高收低租”导致倒挂，更是万劫不复。

看清楚这些缺陷的人，并不止刘怀宇一个。事实上，从“承租”模式转向“托管”模式，从“重资产”转向“轻资产”，行业中如优客工场、梦想加也有所尝试，输出管理能力。但在刘怀宇看来，这件事，“核心是要有品牌效应和判断能力”。如果不能保障入驻率，被托管方也不会愿意付出管理费。

“我们的不同之处在哪里呢？我们首先是要做服务，所以会更多跟一些国有园区合作，因为政府有时候更看重项目的成长性，那我们就可以比较好地避免像他们那样的亏损。其次，对于企业来说，选择入驻到什么空间，成本是一方面，更看重的是发展，因为光省钱是做不大的，关键企业要发展才能赚到钱，所以希望做大的企业，一定看重你给他带来什么样的帮助，怎么能加速他的发展。”刘怀宇表示。

刘怀宇举例，曾经有一家入驻的企业，主要做无人驾驶，因为业务上的需求，希望能够在负一层停车场里面要一块地方，用以作为车辆改装和实验的场地。“这在一座写字楼里，企业自己去沟通，物业是不可能同意的。最后经过我们和物业的沟通，给他们改造了一个车间，来做车辆改装，并提供实验场地。”而这样的例子，其实还有很多，用刘怀宇的话来说，英诺创新空间以后的发展方向，仍是不断地把“服务”给挖深。

以“服务”为核心，一边连接产业园区，一边连接创业者，从而达到多方的共赢。在此基础上，对于未来的发展目标，刘怀宇提出，“未来5年，希望我们管理的企业数量超过2万家，这样就是比较满意的一个目标了。”

你去过英诺创新空间的产业园区和创新中心吗？看好这个行业的发展吗？留言区聊聊吧。