一份可行性研究报告相当于一篇论文，几十页，应有尽有，从国家政策到住房单元，从利润预期到投标策略。写报告的人真的很棒。除了逻辑推理，他们还得吹牛和胡说八道。好的报告坏的时候会让人流口水，坏的报告好的时候会让人无聊。
不过，这篇文章不是教你怎么写可行性研究报告。每个公司都有自己的模板，根据样本画个葫芦就好。只要内容不缺，内容不错，布局适度，就是好报道。
这篇文章是教大家如何复习报告，几十篇几百页的PPT报告，如何在最短的时间内看清楚，完成审批。
一、了解项目
事实上，一页一页地翻，一页一页地看，可以大致了解项目的情况，但效率不高。《房地产拿地决策的核心四张图》写在正式编号之前，这些图纸通常放在可行性研究报告中。可以先把这四张图纸挑出来展示一下，了解大致情况，再了解方案的业务指标。一般来说，项目的初步印象可以在5-10分钟内建立。
二、审项目的抓手—测算
可研报告写那么多，核心其实就是在论证利润是怎么算出来的。's简单的审阅了一下报告就没什么可审阅的了。内容多的地方，内容少的地方，其实对最终结果影响不大，但如果计算错了，即使写得好，其实也是浪费。
1.首先查看静态表
看计算表，我个人很讨厌看整套Excel表。我通常先拿起静态表，看看逻辑，如下图所示
财务费用、增值税及附加、土地税增加是检查的重点。其他费用一般不太可能出问题，大部分数字比较死板。
各家企业竞争力来源，一是对于售价的判断，二就是对于财税的假设和处理。
卖价的判断以后再说。从这张表中可以看出财税上的许多逻辑问题。比如土地量很大，但财政支出很少；比如项目利润很高，但是土地税增加的比例很小。从这张表中可以看出许多计算错误或故意隐瞒。
2.销售价格和成本
现在大部分开发商都会把价格和成本交给职能部门确认。对有能力的工作投入非常有限，我的态度也是如此。职能部门确认的事情高了就有人负责，低了就简单说，不能推翻。其实这两个值没必要用太大的力度去考察，虽然这两个指标对利润的影响是根本性的。
然而，如果你投资自己的计算，老实说，你只需要很好地展示销售价格，并试图拉高它。但是建安的成本降不了多少，下来也抬不了几手。相反，还有很多后续问题。
三、审项目的结论
可研报告，其实给的是一个子弹，由决策层决策是否决定打出去。,因此，子弹是否有效也是写报告和审阅报告的人需要思考的问题。
1.报告中计量的利润实现的可能性。上面的检查只是检查是对是错，包括是否符合计算逻辑。但即使计算没有问题，也要评估变现的可能性和账面利润
是不是能落实。举个例子，测算中的车位能不能卖得掉，集中商业能不能处理的掉等等，也评估下市场的售价是否会如同报告中一般的乐观或者悲观。实现的可能性的评估对于总部投资岗的人而言是抓管理，对区域投资负责人而言，也是评估自身跟投收益的实现能力。
2、实施策略。可研报告应该能达到的效果，一是能定项目的售价预测、成本控制以及利润考核，都要纳入到后期的考核中去，二是能指导后面的行动，如果是拍地，如何选地或者选合作，竞价策略上是一拍到底还是合作捡漏，亦或是主动退缩。
这种制定策略的底气一定是来源于充分论证的可研报告。
四、收并购的校核
以上三部分是招拍挂和收并购都能使用的。为了凑字数，我再写写收并购的校核方式。
收并购的校核更多的是交易模式和交易步骤的校核，点破风险是主要目的。在风险的点破上一般都是宁可错杀不可放过的态度，可以理解为抬杠，除非风险的控制上已经让不太懂的人心服口服，不然最终实现的时候可能还会有问题。
做收并购的校核，一定要把交易步骤一步步得推演过去，把每一步骤都做细梳理清楚，一是操作依据、二是操作方案，尽量做到合乎逻辑。有疑问的地方或者逻辑不通的地方，不能混过去，一般在操作过程中都是会放大问题的，该点出来的时候就点出来，在交圈的时候尽可能让其他关联部门进行确认。
测算上面，就是量化溢价，直接从项目公司测算出来的净利润中扣除就行了，校核就是多这么一条。
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本文来源：周璐的笔记 作者周璐，文章已获得授权。对作者表示感谢
