河南商报首席记者 李兴佳 文/图

他们从商业财富的顶端迅速跌落，从流量回归平静，从商业行业的顶端跌落到聚光灯之外的宁静之地。

在城市框架不断拓宽的时代巨浪下，这些曾经功勋卓著的批发市场纷纷外迁，甚至没有时间仔细告别。

故事还没有结束。当很多人关注商户去了哪里，我们要关注这些老市场迁出后的命运。

是改成了高端商业综合体，还是建了房子，还是只是二手车商的临时住所，甚至是废弃闲置？他们如何复兴转型，如何活在历史中，是否还有机会重回商业舞台的中心？

从010到1010，时间刚好转到00: 30，天猫的交易额攀升至3723亿元。

9个多小时后，在“双11”当天选定的遥远传统线路下，郑州一农贸市场开业。取自“金水区”和“麻栗庄”一个字，现在是“金马智慧农贸市场”。

一个约2万平方米的新市场的开业，牢牢抓住了菜商、肉贩和周边消费者的眼球。大V喜欢：“升级版的陈豪蔬菜批发市场。”

这个市场来晚了。向西1.8公里的陈寨蔬菜批发市场消失2年，市场所在的马立庄汽配市场搬迁空置4年。

这里曾经是马立庄汽车配件市场的旧址。17年前，马立庄村集体土地上建成的汽配市场开业，吸引了800多家商户入驻，面向马路对面的汽配世界。2016年11月，市场异动。空荡的老市场之后，要规划什么还没有定下来。新业主，比如老市场，等得太久了。

4年，它等待的不是普通人想象的地产巨头接管市场的故事，也不是重建工业园的归宿，更不是无人问津的结局。没想到，却成了围绕民生的农贸市场。

它有做农贸市场的优势，位于菜市场的北环，这里曾经被强手环抱，一起布局。那是一段美好的时光。多年前，北环路的毛庄蔬菜批发市场、陈寨蔬菜批发市场、万邦新绿地等农产品贸易批发均为“前三名”。最近的陈寨蔬菜批发市场，曾经是华中地区第一个蔬菜批发市场，以近十亿元的成交额领跑中心城市同类市场，一度提供了郑州85%的蔬菜。

毛庄蔬菜批发市场外迁，原址空置

三家公司在2018年底整体搬迁，但正北20多年积累的产业基础依然存在。老市场的商户走后，一直在流浪，渴望有一个稳定的地方经营。金马农贸市场的诞生恰逢其时，没有脱离农民聚集的正北商圈。而周边1.5公里范围内，没有与之竞争的市场。

在汽车零部件市场重建农贸市场，不仅是对闲置土地资源的再利用，也为搬迁后的市场再造提供了参考样本。

【汽配批发市场变身农贸市场】

一直以来，外界只关注市场迁出后商家去了哪里，很少有人关注老市场的最终去向。

为此，河南商报记者探索了很多地方，用脚测量，走访了20多个曾经具有行业标杆意义的明星市场，打开了曾经叱咤风云的老市场，记录了告别喧嚣后的当下生存。

北三环眼镜市场，现在有体育中心，机动车检测点，乐器等等

走访的23个市场包括汽车摩托车配件、纺织品、建材、水产品、眼镜、农产品、洗涤及鞋类等。如万科来食品城、纬三路水产市场，当年搬走时引起了很大轰动。有一个

附件：批发市场原址用途.docx

情形A

房企接盘建楼，纳入城中村改造

因为多数租赁自城中村集体用地的历史地情因素，调研的绝大多数市场在商户撤场后，原址引入开发商，走城改模式，改建为了住宅或者商业，这部分占调查市场高达21%的比例。

这些入主城中村、托起老旧市场改造重担的，背后不乏保利、康桥、升龙等一线房企的身影。

较早的如嵩山路西建材，隶属于齐礼闫村，升龙接盘改造后，如今原址成了升龙城；万邦新绿地隶属于高皇寨村改造项目，2018年外迁，原址被郑州双茂置业有限公司拿得，再深究，双茂置业背后有深圳康桥产业有限公司及宋革委的投资身影；庆丰粮油市场，与万邦新绿地同系万邦集团旗下，原址为刘庄村城中村改造项目，现为保利集团做安置房开发建设；天荣汽配城为柳林村用地，北区今年7月外迁，现址虽空置，但未来将做柳林村城中村改造项目，含安置房、商品房及配套商业；万客来2015年年底外迁，原址属于王胡砦城中村改造项目，但因为种种原因至今未落地，原址暂用来建驾校……

△庆丰粮油市场现为刘庄城中村改造项目

它们大致走了这样一个路径：曾地处城市边缘近郊的村庄以较低价格出租土地，用于批发市场建设，随着城市狂飙突进，近郊逆袭为主城区，物流批发跟不上时代节奏，批发市场逐渐隐没于历史巷道，开发商接过历史递来的接力棒，拿地建楼，用现代化包装没落的批发市场。秋风萧瑟今又是，换了人间，老市场重焕新颜。

这是时代更新大潮下谁也逃不掉的宿命，曾为郑州城市化做出贡献的功勋市场亦找到了体面归宿。

情形B

原址公共用途，建公园、公交场站、修路、菜市场

原址用作公益公共用途的，也并不少见，比如改建为公交场站、公园绿地、农贸市场、修路，这部分在受访市场中占比约21%。

老鸦陈电动车市场于2016年底外迁后，原址改为了长兴农贸市场，2017年12月投用。这是一家星级标准的公益性农贸市场，中央空调、新风系统、大型抛光砖贴面，单单空调安装了26排，一个月电费五六万元。郑州农贸市场本身缺口极大，建得像高端商场的菜市场，在告别旧市场雨天一身泥的脏乱差形象之外，也助力了菜篮子民生工程。

△陈寨蔬菜批发市场在建渠东路东扩工程

菜业“扛把子”陈砦蔬菜批发市场2018年外迁后，原址修路，为渠东路扩建；同样修路的还有纺织大世界，曾盛极一时的纺织批发业霸主，被金水路西延及地铁5号线站点穿过。

此外，中州大道航海路交叉口的郑州摩托车，现如今变成了公交场站，黄河食品城北区规划建设青少年公园。

情形C

引入宜家、迪卡侬、居然之家等巨头，改建商业综合体

较为惹人关注的是，传统批发市场转型为零售商业综合体项目，有两例，堪称改造典范。一家是位于北三环的原信基建材市场，引入瑞典家居零售巨头宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三环京广路的中陆购物广场，原本经营举步维艰，后招徕了重量级租客“居然之家”、永辉超市和迪卡侬，一跃成为区域内商业顶流。

△中陆购物广场引入迪卡侬、居然之家、永辉超市，转做零售

迪卡侬为全球最大的体育用品零售商，一年收入超过124亿欧元，宜家家居中国28家店2019财年接待1.08亿次客流，销售额157.7亿元，居然之家为国内家居建材流通领域头部品牌……这些商业明星自带流量，带给原址的不仅仅是建筑形态的改观，更是商业模式的颠覆和区域价值的急速提升。

此外，位于京广路航海路的原京莎鞋世界，也于今年4月，退出鞋业批零，引入旧改之王佳兆业商业，欲转为购物中心。目前正处于改造和招商阶段，未来难以预估，但有佳兆业商业这一得力助手，不会差。

情形D

转为二手车城、驾校，部分暂时性闲置

另外有意思的是，车行业老板偏爱闲置的老市场，不少旧市场搬空后，转为了车市或者驾校。

比如，北建材变身为二手车市场，入驻有中鑫之宝、瑞卡名车、壹玖名车生活馆、鼎尚品车等，俨然成为二手车荟萃之地；万邦茶城变为了香山路车城，万邦新绿地部分区域辟为驾校，万客来入驻了出租车网约车交易市场及多家驾校，北三环眼镜市场入驻有机动车检测点。

△万客来食品城，做有驾校、机动车登记服务站和二手车市场

△万客来食品城，做有驾校、机动车登记服务站和二手车市场

其中，部分是地块规划未落地前，一些租客利用土地闲置期、真空期进行的租赁开发，并非原址最终归宿。

比如万客来，其所在地块属于王胡砦城中村改造项目，不过因为种种原因至今未落地。再如万邦新绿地，隶属于高皇寨村改造项目。

当然，也有一些处于闲置的老市场，比如南三环汽配城、万客隆家具城、纬三路水产市场、华淮建材市场、中原第一城、毛庄蔬菜批发市场、天荣汽配城北区、中陆鞋城、中陆洗化城。这部分比例最大，占比43%。

中陆鞋城

它们要么正处于项目规划中，尚未落定，眼下只能暂时性空置，要么正在寻找物色合适的接盘方，在开发方到来前宁肯以搁置状态做审慎处置。

老市场不应长期荒置，如何“向史而生”？

曾经的明星市场，如何在城市更新大潮中“向史而生”，如何拯救这些外迁后急速衰老的重量级商业？

老市场外迁，是迫于其硬件老化、环境逼仄、消防隐患、交通拥堵、发展空间受限等诸多原因。

外迁后的市场，不应成为烂摊子，更不应长期荒置。它曾经作为城市经济突围的能量担当，也应成为存量商业改造典范。

存量商业更新经历了几个阶段，从大拆大建、推倒重来的“换装”，到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妆”，再到建筑与商业与人群和谐相处的“共情共生”。

老市场重建，不止是拆旧建新、换装变脸，更要在城市有机更新的大潮下找寻自己的定位，与城市发展趋向、行业走势相契合，更考验操盘者的洞察力、场景重构的创新力。

北京西直门附近的京盐融园仓库，将破旧仓库升级为红墙绿瓦的优雅办公院落，极度受科创、文创企业青睐，是革新。

郑州金三角衣城升级为佳宝金三角女装市场，只定位中高端休闲女装，引入了来自杭州的一线品牌资源，为整个火车站服装商圈带来新血液，是创新。

京莎鞋世界引入佳兆业商业，转型国潮主题购物中心，北三环信基建材市场引入宜家，也是创新。

对郑州深厚商业文化的传承与理解，对城市旧改修复如新的操盘经验，对项目周密详尽的尽调和再定位，对消费趋势和城市走向的深入洞研，才能赋予项目起死回生的可能。

曾经的明星市场，因为与时代发展节奏错拍，无奈退出历史舞台，但仍然有机会，他们会以另外一种更加夺目的方式，重回商业舞台中心。（首席编辑 华丽娟 编辑 吉倩倩）