前海地区在建。张慧敏
见习记者华夏时报()记者李未来深圳报道
机构数据显示，2020年第四季度，深圳甲级写字楼空置率环比下降1.8%至27.9%。2021年，随着大量项目的竣工入市，深圳甲级写字楼的空置率将持续上升。值得注意的是，2020年深圳前海区的空置率已达56.4%。
2020年第四季度，深圳零售物业呈现回暖趋势，空置率环比下降0.2个百分点，平均租金上涨0.1个百分点。有机构预测，2021年深圳零售物业空置率和租金将相对稳定。
前海片区空置率56.4%
第一太平戴维斯数据显示，2020年第四季度，深圳甲级写字楼租金情况略好于第三季度，空置率环比下降1.8%至27.9%。从全年数据来看，2020年深圳空置率同比增长2.9%。第一太平戴维斯华南市场研究部负责人谢靖宇表示，对于深圳的高空置率，这个变化不大。
2020年第四季度，深圳甲级写字楼空置率下降得益于需求大、供给低。数据显示，四季度深圳甲级写字楼需求恢复，净吸纳量增至27.6万平方米，为2020年全年峰值；供应方面，第四季度深圳新增甲级写字楼面积18万平方米，远低于前三季度新增的31.5万平方米。
从全年来看，大量写字楼交付市场，导致净吸纳量下降，导致2020年空置率同比上升。“总体而言，疫情对深圳写字楼存量扩张的影响有限。2020年深圳交付甲级写字楼项目14个，总面积105万平方米，同比增长13.8%至830.6万平方米。”谢靖宇表示，受疫情影响，深圳甲级写字楼年净吸纳量同比下降13%，至55.3万平方米。
2020年深圳写字楼租赁需求主要来自TMT(技术、媒体、通信)、金融和专业服务。值得一提的是，2020年南山区贡献了甲级写字楼市场净吸纳量的69.7%，由于TMT行业发展良好，净吸纳量为38.6万平方米。同时，南山区甲级写字楼新增供应量也是2020年最高的，占全市新增供应量的68.3%，南山区新增面积71.7万平方米。南山区2020年末空置率高达30.7%，同比上升3.9个百分点。
值得注意的是，南山区前海片区空置率相对较高。“前海地区的空置率可能已经超过50%，但前景并不悲观。”弘毅资本运营总经理赵军直言，因为前海是新城，所以建设和释放相对集中。此外，由于前海建设规格较高，配套设施建设进度较慢，会导致一定时期空置率相对较高。同时，赵军还表示，随着建设进度的加快和相关规划的调整，前海的空置率将逐步下降。
根据RealData数据，2020年末深圳前海区甲级写字楼空置率为56.4%。
前海地区在建。张慧敏
《华夏时报》记者走访前海区时发现，前海区人少，大部分写字楼还在建设中。
2021年空置率情况不乐观
虽然2020年第四季度空置率有所改善，但深圳甲级写字楼租金价格仍呈下降趋势。2020年第四季度，深圳甲级写字楼租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金为188.3元/平/月。谢靖宇表示，第四季度，业主保持了灵活的优惠方案，进一步放宽了高品质的条件
平方米。此外，持续高量供应将是未来的常态，未来五年（2021-2025年），预计年均新增供应量会超过百万平方米。谢靖宇表示，尽管深圳有政策的支持，未来多个行业发展机遇较多，是企业设立华南新办公点的首选城市之一，但是因为全球疫情还在持续，加上2021年的高量供应，市场的去化压力会加大，2021年深圳市甲级写字楼的空置率将上升。租户方仍然是未来市场的主导者，优质租户的议价能力更强，全市租金将持续下行。
零售物业回暖
与写字楼市场相似，随着疫情逐渐得到稳定，2020年四季度深圳市零售物业市场的需求显著回暖。第一太平戴维斯数据显示，四季度，深圳市零售物业的净吸纳量环比上升至10.2万平方米，空置率环比下降了0.2个百分点。租金方面，业主的市场信心逐渐恢复，四季度深圳全市零售物业的平均租金为658.2元/平/月，环比上升0.1个百分点。
但是同比上一年，2020年深圳全市的空置率上升5.3%至9.6%。数据显示，2020年，深圳全市共有五个购物中心开业，截至年末，全市优质零售物业的存量同比上升8.9%至526万平方米。然而，数据显示，2020年1-11月，深圳市社会消费品零售总额约为7731.6亿元，同比下降6.1%。2020年，深圳全市零售物业净吸纳量降低至十年均值约三分之一的水平。
值得注意的是，深圳零售物业正朝着多中心、多商圈方向发展。截止到2020年四季度末，深圳市核心商圈（罗湖、福田、南山）与新兴商圈（宝安、龙岗、龙华）的存量占比分别为61%和39%。谢靖宇表示，目前，在品牌次级和业态多样性方面，核心商圈持续占据绝对的优势；新兴商圈中，宝安的项目品质相对优异。
展望下一年，数据显示，2021年深圳市预计有五个优质零售项目开业，合计面积约为77.3万平方米，新增供应多位于配套亟待完善的区域。谢靖宇表示，深圳仍将是品牌扩张主要目的地，租赁需求将持续增长，空置率和租金都会比较稳定。其中，一些存量项目将完成升级改造，完成租户或者业态的调整，其租金水平或将提升。此外，社区型商业仍然是关注的热点。
