= 目 录
第一部分工作职责3
第二部分管理规定38
第三部分操作程序88
第四部分维护程序100
第五部分项目响应计划-解决方案流程和流程图118
表格133
第一部分工作职责
第一部分岗位职责目录
工程部的组织结构和部门职责
工程经理
强电工头
供水工长
弱电工头
两包工头
操作和维护电工
电梯工人
空调工人
给排水工人
弱电工
工程办事员
通用工人
3部门职责
3.1内部事务
3.1.1制定部门岗位职责和各项业务的服务质量标准。
3.1.2负责项目建筑装修的维护，对租户二次装修进行统筹安排和管理，确保装修不破坏原有结构。
3.1.3负责工程设施设备的操作、维护和修理技能培训、政治思想教育和专业技能培训。
3.1.4定期清洁所管理的设备和设备间，确保设备、设施和设备间的清洁。
3.1.5制定本大型园区物业项目各系统设备的中长期维护计划，并严格按计划执行。
3.1.6总结内外信息，及时传递到各部门，确保内外信息畅通。
3.1.7定期对本大型园区物业项目全体员工进行培训，增强其应急响应能力和应急情况下的自我保护能力。
3.1.8为本大型园区物业项目提供正常的电力、照明、电能，出现故障及时维修。
3.1.9保证本大型园区物业项目空调设备的正常运行。
3.1.10确保本大型园区物业项目给排水系统的给排水、污水、消防水系统的日常维护和管理。
3.1.11监督维修公司的日常和定期维护，确保外包设备(消防、弱电、电梯)的正常运行。
3.1.12根据公司质量管理计划和目标，负责部门年度、月度、周计划的制定、实施和总结。
3.1.13负责评价本部门员工。
/p>3.1.14负责本部门各类资料文档的收集、管理。
3.1.15负责接受报修和客户跟踪。
3.1.16负责本部门年度预算的制定、成本控制。
3.2协助、配合及对外服务
3.2.1确保与其他部门的工作沟通畅通，配合其他部门做好日常工作。
3.2.2配合管理处各类活动开展工作。
4相关表格
4.1电梯日常巡检表
4.2 变电间巡检记录表
4.3 变风量定风量空调箱巡检记录表
4.4消防泵巡检记录表
4.5污水井、集水井巡检表
4.6生活泵巡视检查记录表
4.7 弱电机房日常巡检表
4.8 强电机房巡检记录表
4.9 配电机房巡检记录表
4.10BG/-XJ-10楼顶下水道巡检记录表
4.11 景观、路灯巡检记录表
4.12 监控日常巡检表
4.13广场灯光控制箱巡检记录表
4.14 消防气体灭火瓶室巡检记录表
4.15区变电站0.4KV运行记录表
4.16 变电所工作票记录表
4.17变电所设备检修现场记录表
4.18变配电所事故记录表
4.19 变配电出入登记表
4.20 电气设备保养记录表
4.21变电站电容柜巡查表
4.22管理处施工动火证
4.23变电所运行故障、事故记录表
4.24 工作票
4.25消防设施每月检查情况表
4.26 电梯（扶梯）设备缺陷日报表
4.27电梯（扶梯）运行日报表
4.28总电表抄表单
4.29 机房出入表
4.30 钥匙借用单
4.31 报修处理汇总表单
4.32湿式报警阀室巡检一览表
4.33 设备登记卡
4.34 区变电站电容柜巡查表
4.35 移动电脑检查表
4.36设备运行保养检查表一
4.37设备运行保养检查表
4.3824 通风、排风系统巡检表
4.39 下水道疏通记录表
4.40机房设备维修记录表
4.41 外来施工人员借用钥匙记录表
4.42 消防设备联动定期检查记录表
4.43 防火卷帘门联动定期检查记录表
4.44双电源自切箱定期检查记录表
4.45 疏散指示灯定期检查记录表
4.46 消防弱电设备定期检查记录表
4.47消防泵定期检查记录表
4.48 登高作业审批表
4.49大功率电器准用证
4.50施工、装修动火申请表
4.51安全生产保证体系审核表
4.52施工单位特种作业人员申报表
4.53新工人三级安全教育记录卡
4.54装修图纸、施工方案审核意见表
4.55安全技术交底记录
4.56施工装修申请表
4.57施工许可证
4.58施工装修人员出入证申请
4.59装修巡检项目明细表
4.60违规施工处理办法
4.61施工装修整改通知
4.62施工装修工程竣工验收申请书
4.63施工装修工程退还装修责任保险金申请书
4.64工程报修单
4.65防火、安全协议书
4.66文明施工安全责任承诺书
4.67施工装修现场管理规定
4.68 电梯外包月度考核表
4.69 弱电系统外包月度考核表
4.70 消防系统外包月度考核表
4.71供配电系统外包月度考核表
4.72电梯外包维修保养季度考评表
4.73 弱电外包维修保养季度考评表
4.74消防外包维修保养季度考评表
4.75供配电外包维修保养季度考评表
4.76工程部防汛设备
4.77应急消防设备台帐
4.78 设备封启申请表
4.79附件一修改记录
1目的
明确工程部经理的岗位关系及岗位职责
2适用范围
适用于本大型本大型园区物业项目物业项目工程部经理。
3岗位关系
3.1报告上级：管理处经理
3.2督导下级：工程部各领班、领班及文员
3.3协调：管理处各部门和工程类对外协调
4任职要求
4.1年龄：55以下。
4.2学历：大专及以上学历或相关专业，持相关岗位资质证书，身体健康。
4.3经验要求：有5年以上相关工作经验
4.4其它相关要求：
4.4.1爱岗敬业，责任心强，有一定的组织能力和协调能力，能及时处理突发应急事件。
4.4.2熟悉公共物业工程维护的实施过程和质量标准。
4.4.3具备良好的组织与沟通协调能力。
4.4.4具有中高级技术职称
5主要职责
5.1审核、审定本项目设备设施运行管理各项管理制度、规范：设备操作规范，设备维护细则和计划、突发事件处理预案等。
5.2综合分析各专业设备的运行参数，提出最佳运行方案，和节能综合方案。
5.3对工程设备设施运行管理，进行设备安全管理。
5.4每周不少于1/次检查员工维修情况，每月1/次重点机房 巡视检查。
5.5设备设施发生较大、或重大故障时与设备保质、报修单位的主导交涉，并提供专业专题报告。
5.6协调设备设施运行管理中各专业间需协调，仲裁的事项。
5.7定期向招标单位提供年度设备运行管理评估报告。
5.8做好管理处各有关部门对设备设施管理的协调、配合工作，保证设备设施管理工作的计划和方针、目标的实现。
5.9组织和实施员工培训计划，使员工在最短的时间内，掌握设备的性能，使设备实施最优化运行。
5.10定期组织设备检查、考核工作，提高设备的完好率。
5.11积极参加培训，完成领导交办的其他任务。
6 相关文件
无
7 表格
无
1目的
明确工程部强电领班的岗位关系及岗位职责。
2适用范围
适用于本大型本大型园区物业项目物业项目工程部强电领班。
3岗位关系
3.1报告上级：工程部经理
3.2督导下级：强电员工
4任职要求
4.1年龄：55周岁以下
4.2学历：高中及以上学历
4.3经验要求：有3年以上相关工作经验
4.4其他相关要求
4.4.1具有较强的物业工程设备系统（强电、弱电、空调、给排水、电梯等）知识和技能（以强电为主）。
4.4.2能解决工程领班条线突发事件的能力。
4.4.3能吃苦耐劳，责任心强，有较强团队合作精神。
4.4.4持有电工中级以上证书。
5主要职责
5.1基础管理
5.1.1确保变配电设备系统的正常运行，为项目提供正常的动力、照明、电能。
5.1.2编制设备维护保养计划，报工程部审定，并负责组织实施。
5.1.3掌握每天维修工作进程，保证项目的维修需要。重要问题及时报告工程部经理，并提出解决办法。
5.1.4设备系统出现故障，要及时组织人员进行抢修，以最短时间恢复其使用功能。
5.1.5监督检查各岗位的工作质量，以及巡视记录、运行记录、报修记是否完整。
5.1.6做好零配件的整理和申购工作，保证常用材料另配件的必要储备量。
5.1.7贯彻执行岗位责任制、安全责任制，督促检查下属员工严格执行安全操作规程，确保设备及人员不发生安全事故。
5.1.8做好下属员工的技术培训和考核工作。
5.1.9做好技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录。善于总结经验教训，延长设备使用寿命，降低能耗。
5.1.10帮助协调相邻工种和相临部门的关系。
5.1.11积极参加培训，完成部门经理交办的其他任务。
6相关文件
无
7表格
无
1目的
明确工程部暖通给排水领班的岗位关系及岗位职责。
2适用范围
适用于本大型本大型园区物业项目物业项目工程部暖通给排水领班。
3岗位关系
3.1报告上级：工程部经理
3.2督导下级：给排水工、暖通
4任职要求
4.1年龄：55周岁以上
4.2学历：高中及以上学历
4.3经验要求：有3年以上相关工作经验。
4.4其他相关要求
4.4.1对空调和给排水专业精通。
4.4.2应有较强的操作、判断、分析故障与解决问题的能力、应急处理能力。
4.4.3能吃苦耐劳，责任心强，有较强团队合作精神。
4.4.4持有制冷中级以上证书
5主要职责
5.1基础管理
5.1.1确保给排水系统、消防水系统、送排风系统和空调设备的正常运行，对所属设备、系统和人员有全面的管理责任。
5.1.2制度的规定，提出设备系统维修保养计划和备品备件采购计划，每月定期上报工程部经理审定，并负责组织实施，保证备品备件的正常供应。
5.1.3设备系统出现故障时，要及时组织人力进行抢修，以最短的时间恢复其正常运行。
5.1.4贯彻执行岗位责任制和设备维护保养制度，带领并督促检查下属员工严格执行安全操作规程及员工守则，确保安全生产。
5.1.5做好给排水设备及消防水系统设备的技术档案的建立、管理和设备维修、检查、保养的记录，使设备系统更加完善。
5.1.6做好下属员工的技术培训和考核工作。
5.1.7积极参加培训，完成部门经理交办的其他任务
6 相关文件
无
7 表格
无
1目的
明确工程部弱电领班的岗位关系及岗位职责。
2适用范围
适用于本大型本大型园区物业项目物业项目工程部弱电领班。
3岗位关系
3.1报告上级：工程部经理
3.2督导下级：弱电领班
4任职要求
4.1年龄：55周岁以下
4.2学历：高中及以上学历；
4.3经验要求：有3年以上相关岗位工作经验. 具有一定的动手能力.思路敏捷；
4.4其它相关要求
4.4.1熟悉楼宇各系统设备运行相关知识，熟悉系统设备的操作规范，熟悉相关设备维保及维护专业知识。
4.4.2应有较强的操作、判断、分析故障与解决问题的能力、应急处理能力。
4.4.3能吃苦耐劳，责任心强，有较强团队合作精神。
4.4.4持有相关中级以上证书。。
5主要职责
5.1基础管理
5.1.1负责本项目运行维护:视频监控管理系统、门禁系统、消防报警系统、气体灭火系统、BA系统、太阳能系统、电梯监视系统、车库管理系统等。
5.1.2严格按照管理制度、认真、规范、及时完成各弱电设备每日各项值班、操作、记录、保养、维修、巡检及机房清洁等工作,每周巡检机房及重要设备运行情况.
5.1.3熟练掌握应用各弱电设备操作、保养、维修技能,了解各弱电设备工作原理和参数设置.发生突发事件时,能及时、冷静、准确、有效处理.
5.1.4发现设备异常情况,积极及时排除故障,并向上级领导汇报.及时向其他专业员工转达,并及时向上级领导汇报发现其它专业的设备设施故障、缺损等异常情况,做好各类相关记录.
5.1.5接到报修电话或报修通知,规定时间内赶到现场投入工作.
5.1.6努力钻研技术,为各系统设备提供信息保障,基本掌握各系统作用、控制等原理.
5.1.7经常熟读领会本专业图纸资料等文件,阅研其他专业图纸资料,对物业其他设备设施应有基本了解.
5.1.8建立设备系统的档案，以及物业公司内部电脑系统的档案，负责智能化系统方面的信息保密安全工作。
5.1.9检查下属纪律，关心员工思想、生活、工作等情况，完成上级分配的其它工作。
5.1.10负责弱电班员工的当月，考勤和考核工作，并根据员工表现提出奖惩意见。
5.1.11积极参加培训，完成部门经理交办的其他任务。
