对于普通人来说，买房是一场输不起的豪赌。/卡通创意
去年，我们写了一篇文章《比买到烂尾楼更倒霉的事，我真想不出来》。现在看来，现实总是比想象更神奇。
比“买烂尾楼”更糟糕，也就是“买了烂尾楼就要交钱”。
前段时间，一条关于“昆明30户烂尾楼住户”的新闻上了热搜。
当时，业主已经搬进来一段时间了。/微博
另一座幸福城市的4号地块自2014年关闭以来一直没有完工。这12栋1255套房的延迟交付，正是很多家庭所需要的。
很多业主一边付房租一边还房贷(一两千到八九千不等)，这样就到了未完工楼房的第六年。与此同时，一些家庭一度切断银行贷款，代价是所有买家名下的银行卡都被冻结，甚至无法领取工资。
赶上疫情，一些靠小店从事旅游、餐饮、生活的业主几乎失去了收入。既然房贷不可避免，他们只能想办法减少租房开支。因此，今年5月以来，有些人搬进了没有配套设施的烂尾楼。
没有水电，没有门窗，业主靠电池和蜡烛照明，在工地的水坑里打水做饭。在2020年的新一线，他们将成为“城市吉普赛人”。
业主们在建筑工地上挣扎求生。/YNTV城市条形码
消息一经透露，即使是没有参与其中的网友，也难免会为陷入困境的业主感到难过和不公平。造成这种情况的开发人员选择以轻松的方式响应——
“公司也希望能积极与大家一起想办法，共同努力，实现早日复工，参照幸福城5号地块的自救模式，推动复工交房。”
意思就是，你们快抄抄隔壁5号地的作业，也开始自救呗。
这一倡议也得到了地方政府部门的批准。据《中国新闻周刊》报道，云南省住建厅一位周姓工作人员曾说：“自救也是我们提倡的一种方式。未完成财产的根本原因是资金链断裂。这种情况下，业主与其拿着钱租房子，还不如收钱自救。”
但问题是，把所有财富都投入一个烂尾楼的业主，在一点改变的空间都没有的情况下，又怎能入住烂尾楼呢？
如果没有选择，谁愿意住烂尾楼？/昆明电视台K6春城频道《8099999》节目
买到烂尾楼，只能体验“别样幸福”
已经投入使用的1-3号经常断水断电，5号上的房子交付要靠业主自救。4号还没完成，没有。6-8号地块尚未开发.这个被戏称为“别让幸福变成”的“不一样的幸福城”社区，似乎被施了魔法，可以用不同的方式让它的主人幸福。
被开发商点名表扬的“另一座幸福城5号地块”，是昆明首例业主自救烂尾楼的典型案例。5号地块合同约定交付时间为2015年12月，但封顶后继续停工；2015年至2018年，业主多次集资自救，最终勉强达到入住条件，部分业主得以交付房屋入住。
遇到不靠谱的开发商，别人可能不会担心。昆明摩尔城，烂
尾10年盼来的回迁房，回家要穿6道门，29层没电梯。/云南都市频道前面开发商的这番自救言论，让很多人感到不舒服，仿佛经过5号地块自救成功一事后，将烂尾楼起死回生变成了业主自己的分内事，本该负起责任来的开发商，反倒成了“帮忙一起想想办法”的路人甲。
对此，媒体们纷纷呛声，红星新闻指出“解决问题不能只靠业主自救”，光明日报更是痛批这种一心指望业主自救的烂尾楼，是“民生之痛，监管之耻”。
而网友们代入到业主的立场上看，就更加感到愤愤不平——“钱我交了，最后楼还是我盖的，合着你们开发商卖房，就光出个图纸呗？”
凭借一张图纸、一个沙盘乃至一种描述就能把还没有影子的房子卖出去，这种事听起来十分荒诞，但却是现实。/图虫创意
4号地块的业主们倒是没在“该不该出钱”的问题上耽误太多时间——钱不是问题，问题是没钱。
事实上，同为项目中的烂尾楼，4号地块与5号地块却不可同日而语。
5号地块是空军部队和省某统计单位的团购房，业主具有稳定收入。相比之下，4号地块多为散户，买房已经花光积蓄。
即使本身条件不佳，4号地块的业主们也并没放弃过自救。早在5号地块业主发出自救倡议时，4号地的业主们就动过“自救”的念头。但让他们感到迷茫的是，整个4号地块主体工程尚未封顶，外墙还没有做——这意味着资金缺口比5号地块还要大得多。
5号地块的资金缺口在三千万元上下，业主们前前后后发起过六次自救才搞定，而4号地复建所需的资金则要八千万元起，这笔钱对已经掏空了钱包的业主们来说，无疑是天文数字。
过去几年，业主们曾以每周两次的频率，去寻找政府和有关部门维权，“现在我们累了，不想闹了，就让我们住在自己的烂尾楼吧。”
业主们通过自行搭建的台阶上楼。/昆明电视台K6春城频道《8099999》节目
然而，即使是这样卑微的心愿也难以实现。楼内钢筋四处裸露，楼梯、阳台、电梯井等缺乏防护，存在明显的安全隐患。6月中旬，当地街道办、派出所、开发商和物业纷纷贴出告示，要求他们搬离烂尾楼。
而业主们当然也知道住在烂尾楼并非长久之计。停工年久，楼盘浇筑多年的水泥已经开始脱落、风化，曾有人冒着危险爬了整整十多层楼到达顶楼，发现用手轻轻一捏就会散。如果再拖延下去，“恐怕要成为危房，再也不能住人了。”
4号地块，连同它所牵涉的一千多户业主们的命运，也在多方无数次的拉扯与推诿中，愈发地风雨飘摇起来。
谁的城市，没有一座烂尾楼
偏居一隅的昆明，房地产市场也显得独具一格。一边房价上涨销售火热，一边烂尾楼扎堆，回迁户难以及时回迁。
昆明市住建局曾对全市范围内的18个烂尾楼项目分析停工原因，无非是四类：融资难；销售慢；支付成本高；项目违法违规。
而类似的烂尾建筑案例并不鲜见，如果你足够熟悉所在的城市，那么总能找出几栋当地尽人皆知的烂尾楼。
2008年1月11日，北京一位大爷从烂尾楼前经过。/图虫创意
从“天涯、海角、烂尾楼”的海南，到有“烂尾楼之都”称号的南阳，再到“烧光400亿”的贵州独山县，这些突兀的存在，除了滋生不少茶余饭后的谈资，还埋葬着许多家庭的安居梦想。
普通人买房，只是为了辛苦半生能有个遮风挡雨的地方，但对于不幸买到烂尾房的人来说，风和雨都是它带来的。
当然了，在这部由时代书写的烂尾楼故事里，既不缺不知何以为家的悲惨世界，也不乏躺赢的都市传说。
2013年，曾在距天津市区30多公里开外郊区买下一栋烂尾别墅的冯女士，绝对想不到有朝一日自己的电话会被中介打爆，“买来才100多万的小别墅，几天之内，市场价忽然涨到了七八百万”。
买房这件事，真的很看运气。/图虫创意
冯女士的这座房产位于“星耀五洲”，一度是“天津最著名烂尾楼”。在楼盘尚未动工的区域，由于基本无人打理，野草长得比人还高，甚至有附近农户将牛群赶至此处放养。在楼盘烂尾的十年间，这样的情景是常态。
2017年5月，来自另一家地产商融创的一纸收购书，将这座沉寂十年的烂尾楼彻底盘活了。
知乎用户@不早不晚 也曾分享过发生在自己身边的案例——
“我一个大学同学也是买到烂尾楼，他就幸运了。他那个房子买的时候很便宜，烂尾之后政府出面每月发放补助，烂了十几年房钱都快补助回来了。前年遇上政策，他那里成了学区。去年一入住，房价翻了快十倍，把他乐坏了。”
听起来颇有些“塞翁失马焉知非福”的意味，但并非所有人都能有这么好的福气。一般来说，大城市的烂尾楼会比小城市的幸运许多。较高的地价和投资回报，通常能让开放商缓过一口气，至少也能吸引来其他开发商接盘。
楼盘烂尾太多，已经不算是新闻。而每当曝出烂尾楼的消息，你总能看到有网友仿佛被《三体》外星人附身一样反复劝诫着：“别买期房！别买期房！别买期房！”
人们是真的想不通，“普通人输不起，那为什么还要冒着巨大风险买期房？”
的确，为了避免买到烂尾楼，最简单粗暴的方法就是干脆不买期房。但问题是，你知道期房跟现房的比例是多少吗就喊“别买期房”？
就拿疫情前的数据来看。去年一整年，全国商品住宅现房销售面积是18215.21万平方米，作为对比，期房的数据则是131929.12万平方米，期房与现房的比例超过7：1。
2019年商品房住宅现房与期房累计销售面积对比。/国家统计局
2018年，这一对比还是5：1，2017年则还不到4：1。期房与现房的比例，是在逐年拉大的。
这还是全国平均水平，在部分城市，期房比例超过八成甚至九成都是常事。
也就是说，每卖出十套房子，有八九套都是期房。在这种情况下，业主遭遇烂尾的风险绝不是一句“不买期房”就能够彻底解决的。
事实上，真正该被问罪的，不是期房本身，而是国内现行的这种权责明显不对等商品房预售制度。
期房的罪与罚
说起“期房预售制度”，一般认为源自香港地区的“卖楼花”，霍英东是首创。
很多人会习惯性地以为这两种售楼制度是一回事。但事实上，两者从目标定位到监管手段，再到风险的承担来看，都有巨大的差异。
“卖楼花”像一种分期付款的促销手段，而“期房预售”则更接近“众筹建房”。“楼花”在物业落成，业主收楼后才开始供款，在此之前只交至多15%的定金，而且可以毁约退房。
至于内地的期房预售制度，房地产研究者都认为它“具有独有性，是以筹集开发资金而非以保护购房者权益为首要目标”。也正因如此，内地的商品房预售原则上都需消费者全款支付商品房的所有款项（包括通过按揭贷款由银行代付）。
与现房相比，期房算是高风险，高收益。只不过，高风险是业主的，高收益是开发商的。/图虫创意
也就是说，理想状态下，房地产开发企业只需通过预售即可回收全部的资金和利润。这也是中国的期房消费者的风险之源。
现行的商品房预售制度，实际上是以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，并将经营风险转嫁给了社会。
有学者分析，这种风险转移，主要体现在三个方面——
一、购房者支付了全部的房价款，承担了全部的开发风险；
二、开发商提前使用了购房者的资金，来实现资金的快速回笼，而承担了资金利息的却是购房者；
三、购房者又通过住房按揭，把一部分风险转嫁到了银行。
2015年，广州一处烂尾楼，附近居民在楼中晾晒衣物。/图虫创意
2005年8月，央行金融小组撰写的《2004中国房地产金融报告》中短短八十几个字，在中华大地上掀起了轩然大波。
“考虑取消房屋预售制度。很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
当时，国内最激烈的反对声来自国内有名的两位地产大鳄，任某和潘某。
前者批驳央行报告“逻辑混乱”，并自立机构出报告称“央行不懂行”“期房销售是必然”；后者看起来则很有大局观，“一段时期内市场上出现没有房子供应的情况，会对稳定房价不利”。
没过多久，国家建设部与北京市建委纷纷表示，暂时不会取消商品房预售制度。
从央行起草的那份报告算起，“取消预售制度”的口号喊了十五年，却仍然遥遥无期。
今年3月，海南省发布了新的房地产市场规定，要求在所有区域试行现房销售制度。这让很多人欢呼雀跃，甚至一度有《“卖楼花”终结了！现房销售新规出台》《全国人民期盼多时的现房销售，真的来了！》等夸张解读。
海口的一处别墅烂尾楼群。/图虫创意
在疫情影响下的整体宽松的政策大背景下，海南还能取消商品房预售，这份勇气值得肯定。但别忘了，其他城市如南京、苏州、合肥等地，也都进行过相关的政策尝试，最后都是草草收场。
开年至今，又有71582.86万平米新开工的商品住宅投入生产，我们无法预料其中会有多少楼盘成为烂尾楼预备役。
但可以确定的是，在这一顽疾被彻底解决之前，千千万万个被拖进烂尾泥淖的家庭，仍旧只能在绝望中等待，在等待中绝望。
参考资料
《昆明“造城运动”留下40多个烂尾楼，政府和开发商希望业主“自救”》，《中国新闻周刊》，2020-07-30《他们住在烂尾楼》，中国青年报，2020-07-29《别样云南幸福城小区变成烂尾楼 业主筹资自救》，《春城晚报》，2016-05-25《昆明楼市调查：烂尾楼扎堆 乱象难止行业面临洗牌》，《中国经营报》，2017-12-16《融创百亿元收购八成股权 天津最著名烂尾楼“复活”》，《中国经济周刊》2017年第24期《“星耀五洲”复活记 》，新华网，2017-05-23《期房预售:难以离开的模式“毒药”》，《安家》，2005-12-15《我国期房预售制度改革的比较视角》，《银行家》，2019年第9期《中国商品房销售制度发展研究》，周晔晗，中国社会科学院研究生院，硕士专业学位论文，2012《首个现房销售省份来了，对楼市、购房者有何影响？》，中国新闻网，2020-03-10
