最近经历了一些以商业项目作为抵押融资的商业项目收购和合作开发。由于我每次去现场考察，都需要等待评估机构出具评估报告作为价值参考。
结合评估机构发布的几份报告，简单跟大家谈一谈商业评估和市场调整一般要注意什么，希望能帮助大家快速判断商业价值，为合作谈判打下基础。
商业项目的市场调整一般可以从项目定位、主体本身、权益和品牌优势四个方面进行评价。
项目区位
作为一个房地产业主，大家应该都听说过“地段！很多！地段！”这句话，项目所处的地段就是该物业的价值基础，所处地段越核心，繁华程度越高，商业地产价值越高。
区位包括位置、规划定位、所属商圈、四至、与周边重要配套的距离、临街临路状况等等。
比如项目是在商业区还是商住混合区，商业区的基本功能、定位、档次、商业氛围、交通、流量等。
这些可以根据当地的城市规划、发展方向和交通网络进行判断和分析。
项目主体
1、建成时间
竣工时间与建筑物的剩余使用寿命、折旧和摊销以及维护费用有关。
一般来说，楼建得越早，楼龄越长，折旧、摊销、维修的成本就越高，相应的楼残值也会降低。
2、建筑结构
建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构和砖木结构。多亏了不同建筑结构的造价成本不同，因此会影响到建筑物价值的评估。
对于商业地产项目，混合结构和钢-混凝土结构的建筑较多，钢结构较少；
有些建筑结构可以通过实地调查观察到，但有些不容易判断。我们可以通过产权证中包含的信息或者交易中心的注册信息进行核对。
3、空间布局
建筑内部空间的设计和布局决定了商业内部的人流流线。
比如出入口的位置，无论是在楼内还是临街，都会对商业地产的运营产生影响，进而也会影响其价值。
此外，大型商业物业一般需要单独出租，不同的商业业态对面积的要求不同。比如百货商场的营业面积一般需要5000以上，超市需要500以上，普通的街边商铺只有几十平米。
内部空间能否灵活划分，将对其业务规划和后续营业收入产生较大影响。
4、楼层
通常状况位于底层的商业用房价值要高于其他楼层的商业用房。
根据评估实践，大型商业建筑的二层价格可能是底层价格的50%-80%，三层价格的40%-60%。
但是，对于小区里的一些商铺来说，二楼的价格可能只有底层的35%-50%
。一般评估2层、3 层和 4 层时，分别取1层的 70% 、60% 、50% 。
但是如果有自动扶梯上下，首层商业用房与其他层商业用房的价格差距将大大缩小。
这个主要根据现场勘查的情况，各楼层的便捷程度以及楼层差异对人流的影响程度来判断。
5、净高、开间、进深
不同业态对于净高、开间、进深要求不同。
一般情况下：社区商铺首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。
商业地产层高太低会比较压抑，不利于对外经营吸引顾客；如果层高太高，建筑成本会提升，且会降低实用率。
而开间进深比1:2~3:10之间是合理区间，通常3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618，最大进深最好不超过15米。
例如：
6、装修、设施设备
商业物业外立面、内部公共空间的装修；设施设备，如电梯、空调、通风、消防系统等都会影响商业房产价值。
权益情况
项目权益情况调查包括审核权属人基本信息，所有权及使用权，是否有进行抵押或存在其他限制情况，当前租赁情况等信息，并对项目合法合规性进行调查。
权益情况可以先与关联方进行访谈了解，然后利用国家企业信用信息公示系统、企查查、启信宝、天眼查进行搜索核实；
此外也可以在现场跟物管人员、商铺租户等进行咨询了解；物业的抵押或其他特殊限制，最好也去当地政府不动产权登记中心现场进行核实。
关于项目收益的情况，主要是实地调查下不同业态商铺的租金、租约时长、空置率等来判断其每月或者每年的现金流量；
也需要同时了解周边相同级别、相似规模的商业项目，以便于进行比对。
品牌优势
品牌优势，包括开发商本身品牌及商业运营团队的品牌。品牌在业内知名度，管理团队的运营能力，对于未来经营收入有着较大的影响。
一个好的商业品牌，可以为物业增加不少的附加价值，譬如万达、新城吾悦、华润万象城等等。
在现场考察项目时，可以通过观察商业项目的商铺入住率、业态分布是否合理、入驻品牌知名度，动线及人流量等情况，侧面了解管理团队的运营能力。
总的来说，商业项目市调可从这几个点出发去进行实地考察，当然，在出发前我们也需要先对项目有基本的了解，做好相应的资料准备，这样出去市调才能事半功倍。
一家之言难免会有所缺漏，欢迎大家补充讨论。
来源：牧诗地产圈（id：mrthinkers），本文已获授权，对原作者表示感谢！