郑州国际物流园区规划,一个物流园项目的整个流程

文同小白

半个多月前，小白写了《孔雀东南飞，经开物流园区是否价值洼地？》。因此，各界大神对此褒贬不一，甚至有兄弟拿出“国际化”经验教育小白。

今天，经济发展物流园拍卖了四块地，让小白突然看到物流园的水有多深，以前的很多疑惑也不复存在。

在遥远的物流园，除了在那一带工作生活的人，经常关注“商务房谈”的粉丝，都不应该去那买自己的房子。

为什么我们之前讨论这个区域，是因为有人发了一篇文章，大意是“按照物流园待出让土地的房屋成本价指导价和限价，这个区域即将爆发”。

16日，房屋成本指导价为14511元/平方米，综合房价最高限价为16000元/平方米；

17日，房屋成本指导价为14500元/平方米，综合房价最高限价为16000元/平方米；

18日，房屋成本指导价为12737元/平方米，综合房价最高限价为15000元/平方米；

19层，房价成本指导价12731元/，综合房价最高限价15000元/。

另一方面，物流园区新房价格普遍在1.1万元/左右甚至更低，而新出让地块综合房价最高价高达1.6万元/。于是，很多人打电话给物流园改，房价即将爆发。

郑州的房地产圈太小，然后有粉丝问小白物流园，拍卖前能不能开始投资。但是这个问题太难回答了，所以有开头提到的文章，有需要的话可以回读。在这里，我只谈核心要点。

综合房价的融合价和最高限价仅代表官方对未来房价的预期，实际操作中应考虑市场预期。比如火热的滨河国际新城：乔蓉房子限价17366元/平方米，首栋高层15500元/平方米，比周边便宜2000元/平方米左右；惠今滨河云珠限价1.9万元/，首栋高层1.55万元/。

今天有四个净卖地，被认为即将抬高物流园的房价。我们先来看看宗地和土地拍卖。

17号用地面积76.73亩，地块呈梯形。容积率2.5，建筑高度小于100，绿地率大于35%，起拍价59124万元，拍卖结果为拍卖。

16号用地面积49.59亩，地块为方形。容积率2.5，建筑高度小于100，绿地率大于35%，起拍价38268万元，熔断价57468万元，最终被郑州保利恒业房地产开发有限公司以40868万元拿下。

18号地块占地50.03亩，容积率3.5，建筑高度<100，绿地率35%以上，起始价42107万元，融合价63307万元，最终由河南信途通置业有限公司(兴联地产)以49907万元竞得。

15px;">19号地面积为65.39亩，容积率3.5，建筑高度＜100，绿地率大于35%，起始价为54902万元，熔断价82502万元，最终被河南英地置业有限公司以70302万元竞得。

对比早已盘踞在物流园区的万科、碧桂园、金地来说，此次土拍四宗地块各项指标无疑更加优秀，距离未来流光溢彩的“梦湖CBD”更近。

17号地虽为“梯形”地块，但也好过万科溪望的“不规则扇形”地块，尤其是西侧即为梦湖支流，北望梦湖CBD。将近77亩，2.5的容积率，河流、湖泊、CBD加持，这么优秀的指标，如果放在四环内，这房价恐怕高不可攀，但就是这样一块好地，竟然没开发商拿下，小白深感惋惜。

16号地在17号地东侧，除了面积小点，其他指标与17号地类似，这块地没流拍。同样的容积率，北边万科溪望占地90亩，卖了2年，渐渐对这里丧失了希望。可能是保利看到了这一点，宁愿拿个不临水面积小点十分规整的地块，也不多要那十几亩。

18、19号地面积不大，容积率3.5，建一些刚需楼盘，只要价格合适还是有人买单的。物流园区那么多的从业人员，全部去京港澳高速以西买房居住也不太现实，所以就地建几个家属院正合适。

优质改善地块流拍，刚需地块顺利被本土房企收入囊中，这也说明了物流园区虽然地处滨河国际新城、白沙、港区之间，但既没有滨河的改善属性，也没有白沙高大上的规划，更没有港区的战略高度。如果拿来和绿博比一下的话，可能比绿博距离东区近，但是绿博规划纯粹，那么多洋房别墅，有钱人可不在乎距离远近。一个在市区挤地铁的上班族，你来物流园区凑啥热闹？

上一轮房价暴涨，是伴随着一个又一个利好炒出来的，物流园区也不例外。

2016年郑州房价暴涨，在经开滨河国际新城地王频出的火热带动下，物流园区碧桂园翡翠湾、恒大雅苑纷纷售罄，保利罗兰香谷开盘去化超过九成。如今又过了3年，利好难道消失不见了吗？