说到目前最流行的饮料，说“奶茶饮料”，恐怕没有人会站出来反对。

每次阿信路过三里屯的茶叶店，都能看到长长的队伍。即使在手机上下单，也会被喜欢喝茶的小程序通知：目前订单太多，不支持外卖；取餐需要60分钟。即使是那些二线品牌的茶叶店，比如利特尔、coco、兰芳园，也依然卖得很好。

消费者多，店面小，生产简单，很多人把“奶茶”作为创业致富的首选。

但是，人们总是只看见成功，看不见失败。

在奶茶的激烈竞争中，赢家很少，输家却很少。

一位茶叶店老板分享了他在Tik Tok开茶叶店的经历：

我从自信开始，失去了50万根羽毛。

姑且称这位暂时在奶茶行业打拼的老板为小帅。

小帅在决定加盟a品牌之前对奶茶行业有所了解，在经历了几次假奶茶品牌加盟骗局后，小帅比之前更加谨慎。

但是做生意，可不是只要小心谨慎就可以的。

2018年，一家台湾省奶茶品牌A被引进大陆，小帅接到消息后前往上海考察。检查中，小帅觉得这个品牌直营店的生意确实不错，他很满意。再加上时间紧，心态急躁，小帅决定下午参加检查，初诊费18.8万元。

然后就是选址和培训。

小帅发现加盟商的员工对门店选址不太在行，在招聘培训和门店装修不顺利后，小帅在内外投入了大量资金。但无论如何，这家店终究是在人多的地方开的。

首日销售额在500元左右。

后来，小帅慢慢明白了一个道理：人流量大并不等于客流量大。

随后几天没有好转，日销售额基本维持在1300元左右。当时的租金是2万元一个月，员工的工资和高昂的材料费让小帅觉得这家店难以为继。

通过宣传活动和不断学习，小帅的茶店开始慢慢好转。但就在这时，步行街对面开了一家小茶叶店。瞬间将原来的客流分走了大半！

为了及时止损，开业仅3个月后，小帅就做了一个决定：搬店！

后来，小帅在总结反思视频中提到，店铺选址选得不好，周围的竞争对手被忽视，这些都加速了他茶店的衰落。

相信很多开店的朋友对店铺的位置有疑问。店铺选址就像买彩票？人流量大的地方一定好吗？高租金成本和高流量之间如何选择？

选址

选址拓展是零售行业中一项专业性很强的工作，

然而，我们不能把这种偶然因素作为后续成功的参照, 这种碰运气的概率, 随着零售行业整体经营水平的提升, 会越来越低。

一个店址的选定会形成一笔大的沉没成本, 而店址决策就是风险判断。

沉没成本有两块, 一是店址的租赁或者购置成本，选址失败时要及时做出关店止损的决策, 而这些预付的租金和押金因为违约在先将很难收回。二是装修成本， 正常的装修成本在财务报表上会按照一定年限进行摊销, 如果没有在经营期间内摊销完毕, 则同样会形成装修投入的直接亏损。

从商业竞争的角度看, 选址决策具有战略影响。

零售的竞争激烈而残酷, 首先要面临同业或者邻近行业的竞争, 这称为同类竞争。比如同一家商场里同时有几家不同的饮品店，比如小帅的奶茶店附近还有coco和对门的一点点。

其次是混合业态的竞争, 例如大型购物中心的精品超市, 其涵盖的产品品类对周边母婴、食品、酒水、便利店都会造成竞争压力。

再次是跨行业的异类竞争, 随着零售的界限越来越模糊, 异类竞争成为当前零售业发展的常态。例如星巴克也在销售杯子。

但无论哪一类竞争, 店址在其中都是一种排他性资源。好的店址就像人人追求的恋爱对象, 每一个城市主干道十字路口的核心店址、地标性文化建筑的相邻位置, 一旦被人选定并长期经营, 就会成为这个品牌的标志性门店, 持续输出品牌并创造业绩, 让竞争对手可望而不可及。

商圈

通常我们在考虑店铺选址的时候，第一个想到的问题就是人流量。

这是一种典型的“大树底下好乘凉”的逻辑。

商圈是城市中以某一商业制高点为中心, 在一定范围内所形成的具有商业影响力的区域。商圈是商业聚集地, 是零售行为的主要发生地。

认识一个商圈不只是要从客流量大小来判断，还要考虑消费水平、地理位置以及体量大小三个维度。

一个新的购物中心开业, 人气爆棚, 并不能代表这个购物中心真实的聚客能力, 开业的人气是通过开业的促销活动及新鲜度聚集起来的, 需要观察其在半年到一年时间内的客流是否呈现稳定上升的趋势。

判断一个新的商圈是否具有发展潜力, 只需要看其招商的目标商店数量是在增加还是减少即可。

消费水平的高低是商圈评定的另外一个维度, 消费水平对应的数据指标是平均客单价。

一个购物中心、 一个商场的开设有一套完整严密的商业策划方案, 在方案中首先是商业体的定位, 即要确定面向什么样的顾客群体。

顾客自身也是分群的, 不同的经济收入、教育程度、文化背景、购物习惯等会影响消费者去他们各自认可的商圈。

步行街是年轻白领、大学生和游客的最爱, 人流量大, 业态丰富, 消费水平适中; 高净值人群可能就不太愿意去步行街这种人气超级旺的商圈, 拥挤、 嘈杂、停车难都是阻碍他们过去的原因。

地理位置优越的商圈有着得天独厚的商业优势, 是商铺选址的优先考虑对象; 地理位置相对较弱的商圈, 要评估商圈的特色定位是否独特, 若综合优势不突出, 则要差异性显著; 地理位置不好的商圈, 要有发展和租金优势, 能形成价值洼地, 才会具备选址吸引力。

7个选址的评判标准

在寻找意向店址及进行内外匹配的过程中不断缩小店址的候选范围, 大圈里面画小圈, 小圈里面定点位。在最终做决定之前, 每一个项目往往都会有好几个候选店址, 需要对各个候选店址的优缺点再做一次系统评判和对比：

潜在客源基数

潜在客源基数, 是一个零售项目选定店址后能够辐射或者覆盖到的主要客户范围。潜在客源基数越大, 说明店址和项目匹配的商业价值越高。

竞争对手数量

竞争对手数量, 是项目商业辐射范围内相同或者相近产品的竞争对手总和。

选址在达到项目运营的基础条件且竞争对手空白或者薄弱的区域, 符合 “做得早是一门好生意” 的商业逻辑, 是区域品类的领先者。

新创品牌要避开竞争, 选择弱竞争区域, 如果是强势品牌, 则可以选择直面竞争, 收割市场。

可到达与可停留性

可到达与可停留性, 是指到达店址的交通便捷度和停车方便性。

公共交通配套齐全的店址具有选址优势, 尤其是拥有地铁的城市, 地铁口附近的店址更有竞争力。

邻近租户的互补性

选址点位邻近商户的互补性能够在不增加候选点位成本的前提下, 相互提升店址的商业价值。

互补性不是选址决策的必要条件, 但在同等条件下, 选址和项目互补性强的邻近商户店址是 “累 计吸引力” 策略, 即一群相似且有互补性的零售店聚集, 相比从事相同零售活动的孤立商店会产生更大的吸引力。

可视度与方位

可视度的评估标准有店址招牌大小及可视情况、 店面橱窗形象的展示度、 视线阻挡及店前流量等。店面招牌的面积越大越好、 越宽越好, 应该尽量避免狭窄的店面门头, 不然会给消费者很局促的感觉, 无法提升品牌质感。

有的店面招牌装设时可以实现较高的高度, 远在1千米之外都能让行人轻易注意到, 这对于品牌知名度的提升帮助很大。

如果招牌与橱窗的可视度好, 又是处于人流、 车流量大的主干道两侧, 甚至是位于十字路口红绿灯的两侧, 人员有停留, 品牌展示的效果会更佳。

方位是候选店址在小区域内的相对位置, 拐角位置、 边端位置在店址中是理想位置, 它们位于两条街道的交叉处, 是小区域内客流和车流的汇集点, 拥有更多的潜在客流, 同时店面招牌及橱窗的展示面也会加大。

面积与户型

候选店址的面积与户型是既定的, 面积与租金及装修投入密切相关, 合理面积是最理想的状态。

户型结构主要影响店址的面积利用效率。有一些狭长形的店址, 门店的展示面窄但是很狭长, 店面的面积和店面对外形象的露出不成正比, 200 平方米的店面只能开出50平方米的形象效果, 这类店址要避免。

不规则户型的店址, 或者店址中有电梯井、 大的梁柱或者承重墙, 对店面布局和顾客进店后的动线都会产生不利影响, 也应避免。

现在和未来

选址商业成熟期的店址, 拥有更高的商业确定性, 但同时也要接受成熟店址的较高租金水平。

对于商业发展早期的店址, 尤其是那些刚刚开始招商的新店址, 如果有对长远市场的预判, 则能 够享有商圈及店址发展期的租金红利, 也更有机会签订相对长期的店租合同, 提升经营稳定性和持久性。

预判非成熟店址的商业发展前景, 要结合城市及商圈发展的区域, 尤其是在国内大部分城市推动的新城 扩展方案中, 那些由万达、 中粮、 华润、 凯德等知名大企业运营的商业体, 成功概率会相对高一些; 体量大的住宅楼盘、 高端住宅楼盘的社区商业, 成功概率也会相对较高。

还需要评估商业成熟期的时间长度, 无论是专营商业体还是社区型商业体, 正常的商业成熟期是两年, 最艰难的时间是第一年, 要测算发展期的投入产出值, 还要设置亏损盈利的临界线和时间点, 同时在谈判中竭力争取发展期的免租时间和 租金优惠力度。

总体而言, 面向未来的前瞻型选址项目运营存在的不确定性将会提升。

开店是从来都没有一拍脑门那么简单，单是从选址这一项就可见一斑。目前我们正处在抗疫有所成就的阶段，越来越多的门店重新开张，也有一些门店就此退出竞争。如果选择再次出发开店，请一定仔细研究，谨慎决定。