王老师课题：地产公司项目风险分析范例
我们知道项目风险的特点，知道房地产公司的风险类别，知道房地产公司项目风险可能的构成，但是对于一些个别的房地产公司来说，他们的风险还是有区别的。
我们以某房地产项目的风险分析为例，进行了具体而形象的说明。
风险识别很重要，也需要定量的方法，更多的程序，当然还要结合实际进行系统具体的思考。如果只是一个概念，恐怕大家也不是特别容易理解。所以，我就基于某个研究课题做一个实例分析，分享给大家。希望这个分析能对我们很多同行有所帮助，给大家一些启发。
1、 项目概况与周边区域概况
项目名称：海滨新城，位于威海。
总用地面积约80公顷，总建筑面积约183万平方米，其中地上约138万平方米，地下约45万平方米。容积率2.0，绿化率40%以上，工程造价15亿元。主要由高层建筑组成，由南至北共5个地块，房屋约12万间。
周边超市、餐饮、金融、医院、中学、小学、幼儿园等商业服务设施齐全，交通便利。
2、 项目定位定价与市场简要特征
本项目的规划目标是建设具有人文价值和生态价值的住宅小区。
产品定位：以住宅为主，商业为辅的中端住宅产品。本项目计划沿街开发商业、小高层和高层住宅。
销售定价：市区平均房价：7505元/平方米，综合竞争标杆地产项目，价格区间预测：6468元/平方米。
产品设计：户型规划最大限度考虑景观面利用率和通风采光要求，视野开阔通畅。项目整体时尚现代，个性鲜明。
产品卖点：舒适、安静、健康，远离尘嚣。面积控制合理，空间利用率高，布局舒适。景观设计比较年轻，适合年轻人。优秀的青春，时尚，又实用，同时追求高品质。
客户定位：需求刚性的年轻群体，主要针对两居室、7.01万套的中小户型。对素质要求高的白领。二次置业和投资置业更注重物业管理质量和居住环境。
3、 项目环境风险分析（简要版本）
1)自然风险：在项目所在区域，这种风险的发生概率很小。
2)政策风险：决策层决心维护经济稳定。(作者注：当年分析)在国家宏观层面，积极的财政政策和稳健的货币政策，稳增长、调结构、促改革、惠民生，在区域层面，旧村改造和改善住房需求，国务院逐步从以行政手段为主的调控措施向市场化的长效管理机制过渡。考虑到项目周期长，政策变更风险大。
3)行业政策风险：市场政策风险、土地政策风险、政府绩效风险。近年来，市政府官员相对稳定，公共关系也很健康，项目风险相对较小。完整和标准化的项目程序。
4)经济环境与市场风险：城镇地区城镇居民人均可支配收入达到3万元，消费呈现增长趋势。
4、项目战略运营风险（简要版本）
5)决策风险：公司在类似项目的运营方面具有成熟的经验，专业团队组织从项目立项、土地购置、设计方案选择、销售策略规划等方面提供战略支持和运营配合。
6)融资风险：房地产企业资本拥有率极低，融资依存度高。房企的主要资金来源是资本市场融资、银行贷款、“影子银行”、信托、私募和海外
投 融资，有的甚至采用委托贷款、银行理财产品等渠道吸引资金介入。项目开发商（暂保密）主要资金来源是银行贷款。而近些年，项目资金链长、风险较小、利差大等优势已经不复存在，银行放贷意愿不强。资金链的断裂对于整个项目来说可能就是灭顶之灾。融资风险具体可分为三种：融资渠道风险、利率波动风险和融资期限风险。7) 项目土地成本风险：项目的土地成本约为1200元／平方米，处于全国平均水平中游偏上。结合区域内的土地成交价值趋势，项目具有较大的增值空间。对于目前的通货膨胀状况，持有土地也是实现资产保值的一种手段，在这种情况下的土地相关的风险也会相对低些。
8) 技术风险：项目图纸是国内知名设计院，规划、技术、工艺性、经济性、质量可靠性等应该不会出现问题。开发设计过程中，兼顾设计的技术性、可靠性、适用性与成本、质量同重，避免致使工程造价过高和质量风险。
9) 建材价格波动风险：近些年，因为集团战略采购、多项目资源共享、采购策略、供应商合作与管理方面采取了更多的改善措施，风险较低。
10)内部管理不善带来的风险：可能的风险有财务风险、合同风险、信用风险等，聘用了专业的财务管理公司或注册会计师作为财务顾问，优化了项目财务管控体系，内部成立了合同管理部，对合同签订、履行全过程进行监察。建立了完善的财务制度和会计制度、审核制度，尤其是资金管控制度，严把每一道资金关口，对资金的来龙去脉、用途进行严格的控制。
5、对战略与管理的启发：
在瞬息多变的房地产市场环境中，房地产企业应把握项目风险的重点在于控制好政策、融资期限、购买土地、决策、流动性这五类风险。
具体可以通过完整的市场定位和营销策划，与灵活的战略管理、战略规划调整、内部控制等结合，采取更加具有快速性、创新性与灵活性营销策略。规避可能的风险，提高自身的竞争优势。
王曾田，学名王印久，东南大学工学硕士，山东大学工商管理硕士，武汉大学研修生，10年国企、民企、创业型、上市公司工作经验，15年企业管理，咨询辅导教练经验。专注于中小民营企业的发展咨询服务，主要从战略规划营销，组织管理，各方面帮助到企业，主要以项目、教练、内训以及常年顾问企业教练私人顾问的方式开展工作。
