近20年来，随着我国城市化进程的推进以及房地产和酒店业的发展，存量酒店市场规模巨大。随着市场的不断发展，消费者的消费观念不断升级，个性化需求也越来越大。这些都对酒店存量资产的持续竞争力提出了新的要求，对老项目进行重新定位和改造迫在眉睫。

转型初期应该考虑哪些问题？如何评价不同类型酒店物业的装修成本？这些都成为许多业主和酒店管理者密切关注和急需解决的问题。

存量酒店资产改造方案的四大参考维度

仲量联行大中华区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁梁涛表示：“对于业主来说，如何评价和确定装修的范围、时机、方向和投入成本，是谈论酒店装修时的一个集中问题。在回答这些问题之前，需要充分了解市场需求的变化趋势、物业的基本状态、业务面临的挑战和痛点，以及产品优势的可持续性，作为转型项目的重要切入点。”

市场定位、目标客户需求、物业原始状态、装修预算等都可能对装修范围和成本投入产生影响，现有酒店的装修呈现多元化特征。仲量联行根据以往的项目经验和行业观察分析，总结了不同类型酒店改造的重点方向和成本范围，以期为酒店业主、投资者和市场参与者提供参考。

中端及高端酒店重点改造方向

中端酒店*通常不提供大型配套设施，以客房为主，总量相对较少，投资强度有限。整体装修可以给客人带来耳目一新的新体验，所以中端酒店全面装修很常见。此类项目集中改造周期通常为18-24个月，改造内容包括客房、公共区域及配套设施的整体改造，以及物流服务设施、机电设备的升级改造，旨在为居民带来全方位的体验升级。

*中型酒店：通常是一家服务有限的酒店，相当于三星级酒店的成本水平

常见的转型方向包括：

客房区域

参考市场情况，优化客房区域的客房率和效率；为主要目标客户和品牌定位打造亮点功能，迭代内部设施，如增加技术设施(如智能电视投影系统和app control门禁和照明设施等)。)，主题房间设置(如视听体验室、电竞游戏室等。)

公共区域

设置共享娱乐和功能区，提高公共空间的使用效率

餐饮区域

适当降低用餐空间比例，大多数酒店只设置必要的自助早餐区或Grab Go

高端酒店改造

高端酒店*由于配套设施齐全、功能区划分复杂、预算高、装修周期长，当物业整体状态不佳或出现重大运营问题时，将提前安排整体装修计划

*高端酒店 (Upscale Hotel)：通常为全服务型酒店，约等同于五星级酒店造价水平

常见的改造方向和目标包括：

客房区域

翻新客房设施，或进行客房设计风格的整体改换，适应商务及休闲旅客不断发展的新需求

会议宴会空间

根据市场变化和建筑结构特点，释放或缩小宴会/会议空间，提升使用效率，增加收益；设计风格进行调整和迭代，符合市场客源的偏好和趋势

公共区域

打造符合品牌内涵的大堂氛围，增加流动空间，增添人际互动感

餐饮区域

根据需求变化，调整餐厅的数量及面积，根据餐饮类型调整设计调性和特点，形成餐厅亮点，吸引客源

*该比例为客房功能区面积占总改造面积的比重，此处以高端酒店局部性改造为例，故客房区域改造占比较大

不同定位的酒店改造成本范围速览

由于不同项目的档次及改造诉求不同，改造成本存在一定差异。

从工程类型来看，可划分为建筑工程、景观工程、硬装、软装、家具固件设施及设备、机电安装和设施设备安装等，每种工程类型对应的改造成本也存在差异。

**备注：

• 翻新改造项目可能包括拆除费用，参考价格为每平方米人民币1,000元；
• 各项成本的人工部分可能会随时间和城市的不同发生变动，浮动范围在上下5%区间；
• 表中改造数据基于参考项目的平均值， 实际项目成本范围可能高于或低于平均值约10％，取决于项目的具体位置；
• 设施设备安装主要包括洗衣设备、厨房设备、升降机、娱乐或健身设备以及会议设备和标牌；
• 该表中的数据基于实际项目预算成本和Arcadis建筑成本数据；
• 表中成本数据不包括结构加固费用。

仲量联行中国区项目与开发管理服务部酒店项目服务董事杜卓积表示：“翻新改造项目的核心是需要对现有物业的具体情况有一个非常清楚的了解和研究（物业尽职调查），在此基础上所提出的方案是可操作的，这会大大减少翻新改造成本浮动区间。另外，专业的项目管理对于成本控制卓有成效，从项目预算制定到设计、施工的每一个环节进行高效成本管控，最终使得管理方与客户共同实现成本目标。”