通过之前的文章《昆明的二手房为什么这么难卖？》和《谁在买卖昆明二手房？》，我们大致理清了昆明二手房难卖的原因，以及目前二手房市场买卖双方的市场现状，基本还原了昆明整个二手房市场的现状。
今天我们继续推出二手房观察系列(第二部分)，从二手房与新房关系的维度分析二手房市场对新房销售的影响。
（一）新房在成就二手房？
上周，国家统计局发布了70个城市6月份房价变动数据。昆明新建商品房和二手房价格分别下降0.8%和0.6%。
新房跌幅全国第一，二手房跌幅全国第二(仅次于牡丹江)。
已经过去的6月，也是今年新房和二手房价格首次下跌的月份。可见昆明市场整体有多难。
数据来源于国家统计局/昆明楼市制图
6月份的市场情况和“双跌”的原因在上周末的线下讲座中已经分享过了，这里就不再赘述。
让我们回到今天内容的主题：——新房和二手房的市场关系分析。事实上，通过国家统计局的数据，我们可以从过去6个月的分类价格中看到新房和二手房市场的互动和影响。
通过统计可以发现，虽然6月份新房价格有所下降，但今年上半年新房价格环比上涨2.1%。
昆明楼市/制表业
其中90及以下面积增幅最大，累计环比增长2.6%。其他两个分类领域的累计环比增长为1.9%。
这说明小户型产品对昆明新房市场价格有明显的支撑作用。
从二手房水平来看，今年上半年累计涨幅为2%。
其中，90-144 m 2户型累计涨幅最高，达到2.4%；144 m 2以上单位累计增幅最小，仅增长1.4%；其余90及以下单位累计增长2.1%。
e:15px;">昆明楼市/制图
从数据层面来看，二手房与新房市场在不同产品分类中，价格环比涨幅存在着明显的差异。
二手房刚改/改善户型（90-144㎡）涨幅最大，而新房则是小户型（90㎡及以下）溢价能力最强。两者结合来看，二手房市场与新房市场，在价格涨幅上存在着错位。
这种房价涨幅的错位，从实际来看，其实是销售价格错位的结果。
通常情况下，即便是同一区域相邻的新房和二手房会存在一定的差价。从现实的市场来对照，新房价格的持续上涨，所形成的购房门槛的提高，一定程度上会挤压新房的市场消费力，而二手市场相对较低的售价，则会是被挤压群体较好的需求承载。
在昆明新房市场比较坚挺的价格作用下，无疑，二手房就自然而然地成为了低总价的小户型新房产品之外，退而求其次的选择。
因此，客观上就形成昆明市场新房小户型溢价能力强，二手房刚改/改善型产品成交涨幅最大的市场现状。
从某种程度上讲，新房多多少少有着成就二手房的意味。
（二）新房市场得靠二手房支撑？
从另外一个维度来看，其实，新房市场是需要二手房来支撑的。
在之前的文章中，我们已经分析过昆明二手房难卖的原因。二手房挂牌量的增长，意味着打算卖房的人在增多，在消费需求不匹配的情况，势必会导致二手房滞销。
我们从当前昆明需求端置业的目的来看，主要还是以改善为主，无论是单纯的小换大，或是低品质换高品质，体现出的都是对于居住生活的一种追求。
图源《2020年昆明购房者行为分析报告》
其实，在上一期的文章中，我们已经提到，去年出现的新冠肺炎疫情，一定程度上加快了改善居住的迫切性。客观上，也是形成二手房挂牌量增长的一个重要原因。
对于手里有二手房，因居住需求的变化需要进行改善的群体而言，通过卖出二手房再买入新房这样的操作，在一卖一买之间，就实现了居住的升级。
由此可见，改善性需求是连接新房与二手房市场的一条纽带。
现实中，这种通过“旧换新”的置换来实现改善的做法，其实已经是普遍的选择了。
单纯从资产变现的角度看，二手房在没有实现交易的前提下，其实永远都只是资产。只有通过卖出变现，才能称之为资金。
因此，此前低价购入的房产，需要实现变现，才能转换为收益。
那么，变现的资金流向哪里呢？
基于置换新房低首付高杠杆、交易费用低、手续简单等特性，以及新房产品升级快、对于当前居住品质迎合度更高等优势，使得无论是自有资金改善，还是利用变现资金（置换）来改善，新房都会是一种普适性的较优选择。
这种占据主流的改善需求，对于新房市场来说，是一种有效的消费支撑。
说到这里，问题又来了！
在当前二手房市场变现能力弱的情况下，新房该怎么办呢？
显然，按当前的市场现状，单纯靠二手房去拯救新房市场已然不太现实。
二手房难卖，也就意味着新房的消费支撑力得不到有效补充。在需求不足的情况下，新房的销售靠什么来维持呢？
其实，这是一个偏市场化的问题。在今年6月份的房价表现中，新房与二手房的环比双跌的现实，已经给出了答案。
市场需要通过盘整来修复供需关系，并重塑消费信心。
（三）昆明市场将进一步分化
事实证明，进入盘整期的昆明市场，在“以价换量”的做法中，取得了一定的效果。
结合昆明锐理公布的数据来看，今年5月昆明成交商品住宅58.83万㎡，成交均价为15792元/㎡。
相比之下，今年6月，昆明新建商品住宅的价格虽然下跌了206元/㎡，但成交面积却微涨了1.94万㎡。
图源昆明锐理
也就是说，在6月昆明通过价格让渡，实现了销售的增长。
单纯从这个层面来看，一定程度上揭示着昆明市场还未到无可救药的程度。从经验来说，如果房地产市场达到降价都卖不动的情况，那么，这样的市场就真的危险了！
当然，伴随着昆明房地产市场拉锯盘整的到来，在某种程度上也就宣告了置业窗口期的来临。
在市场越不好，观望情绪越浓郁的当下，优胜劣汰的价值法则的凸显，必然将导致市场进一步分化。
因此，回归产品已经是市场表现出的一种趋势。
无论是新房市场，还是二手房市场，那些本身卖点不突出、产品没优势、价格还虚高的项目/房源，或将会在盘整中沦为只能依靠低价来搏市的另类；而那些真正用心做产品、具有较高的价值赋能的项目/房源，将会成为市场中大浪淘沙之后的佼佼者。
毕竟，好卖与难卖，价值才是买卖双方都看重的决定性内容。
