2021年初，央行和中国银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确将银行划分为五个等级，并根据银行等级界定了两个房地产贷款上限，即房地产贷款余额上限和个人住房贷款余额上限。这一新规直接从源头上限制了房地产贷款的额度，限制了过多的资本流入房地产行业。
年初以来，房贷新规基本为全年房贷收紧奠定了基调。事实也是如此。目前，许多城市的房贷政策已经收紧，主要表现在以下三个方面：
根据首先是房贷利率提高，, real data发布的数据显示，目前已有多个城市的房贷利率超过了6%，而笔者所在城市的二手房目前的房贷利率也上涨到了6.125%(基准房贷利率上涨了25%)。
笔者的一位朋友见证了房贷利率的上涨。上半年，朋友打算买二手房。当时大部分银行的房贷利率为5.635%(上涨15%)，少数房贷利率较高的银行为5.88%(上涨20%)。但是当时朋友觉得买房的时机还不成熟，就准备观望一段时间。
最近在咨询了房产中介后，朋友意识到二手房的房贷利率普遍上涨，基本上基准房贷利率上涨了25%到6.125%，已经到了2019年房贷利率的高点。也就是说，如果朋友现在买房，买房的成本会比上半年高。
有些人可能觉得5: 00和6: 00的房贷利率差不了多少，但实际上不是。即使房贷利率看起来相差不大，但反映在房贷上就会有很大的差别。
案例：小王和小张买房时，都向银行借了100万，还款方式也选择了30年等额本息。但小王的贷款抵押利率为5.635%，小张的贷款抵押利率为6.125%。最终小王每月需要还银行贷款5762.87元，需要还的房贷总利息为107.46万元；但小张每月需偿还贷款6076.1元，房贷总利息为118.73万元。通过以上案例，我们可以看到明显的差异。每个月按揭贷款与按揭贷款总利息的差额约为11万。
目前，然后放款周期开始延长，.房贷放款周期延长的情况非常普遍，根据RealData的数据，6月份，全国72个重点城市中，有46个城市的房贷放款周期延长。可以说，贷款周期延长的城市比例相当高。其中，广州贷款期限延长至98天，佛山、东莞、中山、惠州贷款期限延长至100天以上。
笔者的一位朋友对延长贷款期限有很深的理解。一个朋友今年上半年卖了一套二手房。当时为了节省资金成本，他并没有向某中介金融公司寻求帮助解除抵押。相反，他借了足够的钱来解除抵押贷款。卖掉房子后，他的朋友负债累累。朋友认为贷款买房很快就会下来，然后就可以把借的钱还上了。
然而，计划赶不上变化。原来，房产中介承诺银行可以在7月前放款。但由于房贷政策收紧，很多银行现在贷款额度紧张，贷款额度优先给购买新房的购房者，导致房贷放款时间进一步延长。根据中介的说法，如果你想借钱，至少要等到10月份以后。当你的朋友知道这个消息时，他们觉得自己遭受了很大的损失。当时，借入的资金仍然有很高的利息。在借钱之前，你的朋友必须始终承担这部分利息。
随着最后就是贷款审批标准的提高，,对房地产金融调控的收紧，银行贷款的审批标准越来越高。贷款审批标准的提高主要是针对一些投资者，他们中的一些人利用一些投机取巧的方式获得银行贷款投资房地产投机。如同
目前，一些银行不仅要求买家提供首付证明，还要求提供首付来源。例如，广州已经实施了这样一个系统
项规定，当首付款来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款等情形时，贷款不予审批通过。房贷政策的收紧对投资客和刚需都有很大的影响，今年的房贷背景下，投资客和刚需谁更受伤呢？
针对刚需购房者，房贷政策收紧提高了刚需的买房难度，首先房贷利率的提高增加了刚需的买房成本，本来在高房价的背景下，刚需买房就需要承受很大的压力，现在房贷利率的提高让刚需购房者雪上加霜；同时贷款审批标准提高也可能会导致部分刚需无法申请贷款，虽然贷款审批标准提高主要是针对投资客投机炒房，不过也有部分收入不达标或者征信不好的刚需，将无法获得贷款的资格。
针对投资客，房贷政策收紧首先会限制炒房客投资炒房，使得炒房客很难有机会通过投机的方式投资炒房。并且房贷政策收紧主要针对二手房市场，这会增加二手房贷款审批的难度，进而会增加二手房出售的难度，也就是说在房贷政策收紧的背景下，二手房可能会面临难以出售的问题。
虽然表面上看，房贷政策收紧对投资客和刚需都有一定的负面影响，不过从房贷收紧对房地产行业的影响来看，房贷收紧其实是利好刚需的，因为房贷政策的收紧对于炒房客的打击很大，对于遏制炒房有很明显的作用，同时在一定程度上会抑制房价，稳定房价。如果在房贷政策收紧的背景下，炒房客逐渐退出楼市的话，那么房地产行业将会朝着健康稳定的方向发展，房价也会逐渐回归到合理的水平，而这些都是利好刚需的。
因此虽然从短期来看，房贷政策收紧让刚需和投资客都很受伤，但是从房地产行业的长期发展来看，真正受伤的还是投资客，刚需反而是房贷政策收紧的受益者。
