新一轮城市更新不断推进。6月2日，上海宣布率先成立全国最大的城市更新基金；6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》；6月10日，北京发布实施城市更新行动的指导意见.《经济参考报》记者注意到，连日来多项城市更新行动计划密集涌现，与此同时，基础设施更新、老旧小区改造等一揽子重大城市更新项目加快启动。面对巨大的投资空间，各级财政资金、金融机构融资资金、社会资本等多元化投融资机制正在加速推进。
“十四五”规划纲要指出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，促进城市空间结构优化和品质提升。这也是“城市更新”一词首次出现在国民经济和社会发展五年规划中，上升到国家战略层面。2021年政府工作报告提出“发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化，实施城市更新行动”。
什么是城市更新？城市更新主要包括完善城市空间结构、实施城市生态修复和功能提升工程、加强居住社区建设、推进新型城市基础设施建设、提升城市防洪排涝能力、推进以县城为重要载体的城镇化等。业内人士指出，实施城市更新，规划推进城市建设领域一系列民生工程和发展项目，有利于充分释放我国发展的巨大潜力，形成新的经济增长点。
“城市更新，通过优化调整城市空间形态、完善城市功能、提高城市承载能力和改善居民生活质量，是推动以人为本的新型城镇化高质量发展的必然要求。随着我国城镇化发展进入从规模扩张到质量提升的转型期，城市更新也将成为惠及民生、扩大内需的重要手段。”光大证券董事总经理、首席宏观经济学家高瑞东告诉《经济参考报》记者。
“实施城市更新有利于促进城市新产业、新业态发展，激发城市新的经济活力。同时，进一步挖掘投资潜力，形成更大的投资规模。”中国银行研究院研究员范若英告诉《经济参考报》记者。
据全国工商联房地产商会城市更新分会调查测算，城市更新过程中，将会动摇10万亿内需空间。
新一轮城市更新正在加快。《重庆市城市更新管理办法》指出，城市更新的主要内容包括完善居住功能、补齐公共设施短板、完善产业功能、打造就业创新载体、完善生态功能、保护修复绿色廊道和绿道、提升人文功能、积淀文化元素魅力、完善安全功能、提升防灾减灾能力。
北京市《关于实施城市更新行动的指导意见》明确，城市更新行动包括对首都功能核心区的老旧小区、危房、旧厂房、旧建筑、平房(院落)等进行整治。最近正式发布了《关于老旧小区更新改造工作的意见》等四个实施细则。
此外，辽宁表示将发布城市更新试验区实施意见和项目建设方案。近日，辽宁也发布了9项城市更新地方标准。
虽然各地都出现了城市更新计划，但与之相关的一揽子重大项目建设也将加快步伐。
据了解，福州围绕居住、交通、水环境全面开展城市更新质量提升工作。在梳理出的921个项目中，目前已开工项目753个，开工率超过80%。
《株洲市2021年城市更新行动计划》显示，在基础设施任务书方面
大规模的投资项目，钱从哪里来？中国城市建设研究院规划设计研究院院长杨涛对《经济参考报》记者表示，从长远来看，要探索政府引导、社会资本参与、居民等利益相关者自主更新等可持续、多元化的方式。要加强机制创新，利用好发展权流转和容积率异地补偿，解决社会资本在当地无法均衡的问题。鼓励社会资本参与后期运营。鼓励居民贡献力量，参与微更新，深入研究居民自主更新的动力源和补偿机制。
当地的探索也在进行。6月2日，上海宣布率先设立全国规模最大的城市更新基金，落地规模达800亿元，定向投资老旧小区改造和城市更新。此外，北京鼓励市场主体投资城市更新，鼓励房地产业主自筹资金进行更新改造，鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新。重庆鼓励积极运用国家政策金融和市场金融支持城市更新政策筹集资金，探索信贷金融新产品，探索设立城市更新专项资金，并合理引导
居民出资参与更新改造。范若滢表示，在实施城市更新行动中，关键需要解决资金等配套问题。除发挥政府作用外，要灵活调动多方资金参与。一是鼓励商业金融机构创新金融产品，通过债权、股权、资产支持计划等方式解决项目资金压力较大问题；二是提高民间资本参与积极性，破除信贷、招投标等方面的隐性壁垒；三是充分发挥资本市场、基建REITs等多种渠道的融资功能。
高瑞东指出，城市更新主要涉及城市中老旧存量物业，同时包含大量公益性项目，经营回报率较低。为了实现项目的可持续性，建设初期应充分考虑并挖掘项目经营性收益，以项目的经营收入平衡改造投入。他举例称，安徽在改造2600个老旧小区时，探索赋予小区特许经营权等激励措施，吸引社会资本积极参与。
值得注意的是，业内还指出，随着经济发展，城市空间布局与居民生活方式不断变化，城市更新应该是渐进式的、小规模的。
“城市更新是我国城乡发展由增量发展向存量提质转变的必然过程，也是不断满足人民群众日益增长的美好生活需要的重大举措。要避免大规模改造导致容积率过高、城市风貌不协调问题，延续城市文脉，保护好历史文化遗产。”杨涛说。
高瑞东表示，小规模的更新方式，能够在改造过程中灵活使用资金，探索提升居民生活水平与实现经营效益的有效结合方式，实现城市更新项目的可持续性发展。
来源：经济参考报
