在过去的半年里，虽然房地产形势已经变得非常明朗，但购房者仍然关注房价的涨跌趋势，一些人仍然对调控抱有幻想。我觉得有必要多唠叨你几句下半年房地产市场的态度。通过这些趋势信号，购房者也可以决定是否买房。
1、房住不炒定位不动摇，楼市调控继续整体从严从紧。
去年，由于客观因素的影响，房子是用来住的，不是用来炒的立场，一点也没有动摇，尤其是2021年上半年。在确保经济平稳较快增长的基础上，楼市调控总体保持偏紧。
今年以来，全国各地不断进行调控。统计数据显示，前五个月已经进行了234次调控。
那么，2021年下半年，无房不炒的主基调不会改变，楼市调控将遵循这一指导思想，严厉打击房地产投机，增加住房供给，调整供给结构。
所以，没必要抱有什么监管会退出的幻想，老老实实买房还是卖房都是你自己决定的。
2、房价整体稳定，难有大涨大跌之势。
既然调控的主导思想没有改变，我们的目标很明确，仍然是保证市场的整体稳定，房价不会大幅涨跌。当然，这只是一个理论，或者说是一个平均值。但这也是最基本的目标。
从上半年开始，我们可以看到很多信号。一些房价上涨过快的城市频繁采取系列措施抑制房价过快上涨，实际上起到了明显的调控作用。但是，我们也要知道，调控绝不是“不让房价大幅上涨”，大涨大跌都不是我们想要的。
因此，一旦一个城市出现明显过热或持续过热，调控基本上就会指向市场降温的地方。作为一个新需求的购房者，应该明白房价不会大幅上涨，也肯定不会大幅下跌。日前，《经济日报》曾表示，无论是投机性的房价上涨，还是预测性的大幅下跌，都是楼市的“黑嘴”，应该严惩。
3、普涨时代结束，楼市会继续上演严重分化大戏。
过去，全国楼市可能下了一盘棋。你这里涨他那里涨，基本赶上大势，大势下的时代带来红利。但是，随着时间的推移，我们的大红利已经不存在了，只是在不同的地方有不同的红利。
所以全国范围内基本没有普遍的增减，各大城市、城市内各大区域、各大开发商之间会出现严重分化，呈现出完全不同的市场形态和趋势。一线城市和三四线城市完全不同，核心区和郊区差别很大。当然，大开发商和中小房企的分化会更加严重。
由于结构性失衡必然导致房价涨跌差异，相信2021年下半年会更真实地呈现出这种分化趋势。但是你不用担心，因为除了买房和不炒房，还有一个平衡市场的政策。
4、一二线城市房价涨中回稳，多数三四线城市有下跌趋势。
2021年上半年，一二线城市房价实际呈现回暖或上涨趋势。但由于个别城市房价快速上涨，调控力度严重收紧。
还记得年初吗？改变去年房价涨跌趋势，北上广深等一线城市全面上涨，无论新房还是二手房。当时觉得一线城市恢复正常。毕竟是一线城市，有人口、资源、产业支撑。不过我当时也提醒，特别是深圳，需要注意。深圳不仅房价高，而且涨幅也很大。
后来深圳的调控频频收紧，就不用我说了，尤其是对炒房者的打击，惊动了七部门联合整顿。
从6月18日发布的70个大中城市房价来看，一线城市新建商品房销售价格上涨
略升，二手住宅涨幅回落，深圳降温最明显。
根据当前楼市释放的信号判断，下半年一二线城市整体房价会有所降温，但是也要知道这些城市是有购买力和需求的，所以房价基本上不会再大涨，但也不会大跌，大概率会在上涨中低调回稳。即一线城市房价进入慢涨幅阶段，逐渐收缩。
而对于三四线城市，如果人口持续流出，还没有资源产业，那么很可能会在红利消失后，进入下跌局面。
5、城市更新会加快推进，成为新的经济增长点。
大拆大建时代已经结束，房地产也正式进入存量房时代。从高速向高质转变，又当如何保证经济增长呢？
去年关于下个五年规划纲要提出，加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。当然，城市更新很重要的一项就是，老旧小区改造等一系列民生工程。
城市更新包括完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，那么2021年是非常重要的奠基之年，下半年也将会加快推进，必然会对建材、电梯、停车设施等都会有较大的拉动，拉动经济增长的新路已经打开，也必将成为新的经济增长点。
6、大城市面向青年人的租赁住房建设将大力推进。
解决大城市住房突出问题已经列入2021年规划中，近日，住建部召开工作座谈会，40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人住房困难，并且已经进入议事日程。怎么解决土地问题呢？住建部指出，将重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房。
6月，发改委也提出，支持人口净流入大城市中符合条件的保障性租赁住房建设。
当然不是说，要让所有人都去租房住，而是说很多无法通过市场手段去买房的，那么遵循房住不炒原则，很多人是可以通过租房解决住房问题的。
7、未来城市发展方向是城市群，经济如此，房地产也是如此。
未来城市发展方向一定会朝着都市圈和城市群方向发展，这不是凭空预测，而是有政策依据。去年国家表态，提出要发挥中心城市与城市群的综合带动作用。所以，一些位于城市群和都市圈的城市发展空间很大，那么房价也有一定潜力，当然不会大涨。
粤港澳大湾区、长三角城市群、京津冀城市群、成渝城市群等城市群，在基建和产业结构完善，就业吸引人才方面会有很大优势，人口也会是实实在在的经济红利。
因为这些城市都属于人口流入型区域，房子价值保值、增值效果会比较好，你可能会说，也不见得，你看环京楼市多惨啊，房价都大降了。我要说，这正是调控回稳的需要。以后的楼市不支持杠杆类投资或短期投资。
8、房地产信贷供需两端收紧，房企日子不会好过。
无论央行还是银保监会，都对房地产金融政策划定了红线。从供需两端全面压降房地产信贷规模，实行集中度管理，倒逼房企去杠杆。
而金融政策是跟房住不炒是相一致的，注定2021年下半年金融政策不会宽松，那么融资环境也会继续趋紧，严控资金流向，实现脱虚向实，开发商也必须严控“三道红线”的底线思维，去杠杆、降负债是不二之选。
对开发商来说，依然秉承手有余粮心中不慌的策略，可是拿地紧张，不拿地也紧张。大房企都面临着各种问题，就更别提中小房企了。
二季度以来，多地房贷利率走高，放款周期延长。同时，房企融资规模下降。调控政策还会延续偏紧态势，房企本身就难，购房者也会更加理性，回笼资金将会受到很大影响，大家普遍日子不好过。
9、房产中介大洗牌，获客为王考验服务品质。
其实，除了房企，房地产市场严酷的调控让中介的日子同样不好过。不怕降价，就怕没成交。
有人说二手房成交暴冷的背景下，门店倒闭不少，人均月成交0.06套！也就是说，100名中介，只有6人能喜提一单。具体数字我没有核实，但的确现在面临着巨大的考验。
就像深圳，中介们都用水果代替房价卖房了，由此可见一斑。中介为获客，真是什么招都用上了。所以，在同样的市场环境中，谁的获客渠道好，获客效率高，谁就能赢得市场先机。“交易人效提升3-4倍”在行业里应该是很好的获客效率了。
越是难，越考验我们的服务品质。
10、买房成本还会继续增加，但长期利好刚需。
在大家日子都不好过的时候，开发商、中介、购房者都是一体的，购房者买房难，他们也会更难。那么在2021年政策偏紧的背景下，购房者将何去何从？我们的刚需和改善购房者又当如何面对？
其实，可以看出，严厉的调控政策已经挤出大量炒房客，作为刚需改善人群，会在2021年下半年面临买房成本继续增加的局面，因为房贷政策还会偏紧。但从另一个角度来看，市场会越来越被净化，未来也一定会有更优惠的政策倾斜于他们，不用计较一时得失，长期看是利好刚需的。
越是这样的环境下，购房者考虑的不是市场好还是不好，你更应该看什么样的房子更适合你，该买哪里的房子。今后买房要看人气、景气度和生态三个城市要素。最重要的还是要跟着人流走，其次，要随经济大势，最后，选择宜租宜居宜住的生态环境。
房价越高对人才吸引力越大？这是个悖论，谁能破圈成为一线城市？
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