作者：你好_河马
来源：雪球
假设我们筹集100万元，那么投资房地产和股票的效果如何？
一、房地产案例：富爸爸现金流游戏202经典案例(折合人民币)
总价500万，首付100万，贷款400万，假设贷款利率5%。
每年支付的利息为400万* 5%=20万
年净现金流为40000*12=480000
年租金收入=20000480000=680000
资产回报率=680000/500000 * 100%=13.6%(利差13.6%-5%=8.6%)
现金回报率=48万/10万* 100%=48%
20%的首付和8.6%的利差可以创造48%的现金回报率。
五年后：房地产估值翻倍，现金回报率200%，资本利得400%，总回报率800%。
二、股票案例
假设10PE向招商银行购买100万元，5年复合净利润增长15%。
在PE不变的情况下，收益率为15%，利用杠杆将收益率提高到20%。
五年后：股票估值翻倍20PE，总回报率300%。
三，两者的比较
1.现金流比较
100万元的房地产投资创造了48万现金流。(即使回报率是20%，也会有20万的现金流)
投资100万股创造了20万现金流。(为了再投资，实际消费高达10万)
区别在于：房地产的现金流可以花，但股票的现金流需要部分再投资。为什么呢？
房地产煽动贷款OPM 400万元，不依靠复利，价值翻倍，资本收益400万元400%。
股票只是本金和小规模杠杆，升值一次只有100万元和100%的资本收益。只有通过再投资，依靠复利才能提高回报率。
结论：地产股的效果约为2-4倍。
2.资本收益比较
地产股，效果是4倍左右。
3.总财富的比较
地产股，效果是2倍左右。再一次，效果是四倍。
4.主动性比较
房地产可以通过装修、装修、折旧、涨价、再融资等方式，主动提高租金、减税、收回成本，从而提高现金回报率。买入时收益率只有6%，修改后可能10%。
如果股票是被动的，能否提高利润只能看企业经营的性格、能力和意愿，或者牛市。
因此，富爸爸给出了一个正确的资产排名：创业地产的纸面资产。而西格尔教授的图表和理论就是在欺骗孩子。
