新成立建筑公司运营方案,成立新公司企业策划书

文件名称

济南公司住宅项目设计管理工作手册

文件类型

指引

专业细分

所有设计专业

发布单位

龙湖研发部

编制人

审核人

批准人

生效日期

发布之日起

正文页数

附件个数

龙湖

住宅项目设计管理工作手册

济南龙湖研发部住宅设计管理中心

C;">2019年12月

你好，亲爱的研发经理，今天是项目设计开始的时间，在接下来的210天，请按照本手册的内容安排设计管理工作。一阶前由产品经理主导，一阶后方案交底由研发经理接手。

首先，在工作开始之前，要掌握一个非常重要的设计管理工具——《研发专项计划》，它是规范项目设计工作的最重要的成功标尺，请时刻关注专项计划要求的各个环节和节点，并将每个节点在oa系统中进行反馈。

济南龙湖的住宅项目研发专项计划通用版本如下：

济南龙湖住宅项目研发专项计划
序号	时间	节点	负责人或部门
1	第0天	取得土地	投资发展部
2	第4天	概念方案任务书确认	产品经理
3	第8天	方案设计单位考察及比选	产品经理
4	第10天	完成产品策划评审（规划建筑）	产品经理
5	第13天	一次规划咨询（包括规划、消防、人防）	产品经理&报建中心
6	第20天	概念方案地区公司评审	产品经理
7	第25天	概念方案集团评审	产品经理
8	第30天	定位会	运营部
9	第35天	定位会成果审批通过后归档	产品经理
10	第36天	方案设计任务书确认	产品经理
11	第36天	施工图设计单位比选	研发经理
12	第40天	取得产业化设计条件	结构设计经理&报建中心
13	第45天	正式规划、消防、人防咨询	产品经理&报建中心
14	第50天	产业化方案确定	结构设计经理&报建中心
15	第52天	产品策划评审（景观）	景观设计经理
16	第52天	精装概念方案评审	精装设计经理
17	第53天	规划方案地区评审	产品经理
18	第55天	规划方案集团评审	产品经理
19	第55天	取得正式规划咨询意见	产品经理&报建中心
20	第57天	消防、人防正式咨询	产品经理&报建中心
21	第57天	施工图扩初设计开始（方案交底）	研发经理&产品经理
22	第58天	确定售楼处示范区范围及流线	产品经理
23	第60天	一阶启动会	运营部
24	第65天	施工图设计任务书完成设计院交底	研发经理
25	第65天	一阶段启动会成果审批通过后归档	产品经理
26	第65天	海绵城市方案介入	景观&设备设计经理
27	第70天	示范区建筑方案确定	产品经理
28	第74天	景观方案汇报通过	景观设计经理
29	第75天	方案政府审批通过后归档	研发经理&报建中心
30	第75天	消防、人防正式咨询意见	研发经理&报建中心
31	第75天	景观概念方案评审	景观设计经理
32	第80天	提交详勘成果	结构设计经理&工程部
33	第85天	完成结构方案及初设评审	结构设计经理
34	第85天	提供开槽图	结构设计经理
35	第85天	规前图纸预测绘	研发经理&报建中心
36	第90天	二阶启动会	运营部
37	第90天	正式报规划方案，申请建设工程规划许可证	研发经理&报建中心
38	第95天	提供桩基图或地基处理图	结构设计经理
39	第95天	施工图内审开始（研发集体审图意见）	研发经理
40	第95天	二阶段启动会成果审批通过后归档	研发经理
41	第100天	精装方案评审	精装设计经理
42	第100天	开始施工图审查	研发经理
43	第108天	取得建设工程规划许可证后归档	报建中心
44	第113天	取得防空地下室建设许可证	研发经理&报建中心
45	第110天	总包入围	造采部
46	第110天	产业化招标图	结构设计经理
47	第115天	修改完毕图纸，二次报图审，bim模型搭建	研发经理&机电经理
48	第120天	报联审（土建、景观）	研发经理
49	第120天	人防图审结束	研发经理
50	第125天	完成基准版施工图	研发经理
51	第125天	管线综合设计（bim管综）、二次配套设计启动	机电设计经理
52	第125天	代建市政道路设计启动	研发经理
53	第135天	景观设计评审通过	景观经理
54	第150天	精装BIM（公区、户型）汇报	研发经理&精装经理
55	第155天	联审结束，取得联审合格证	研发经理
56	第155天	预留洞图纸提交	研发经理&机电设计经理
57	第160天	房产测绘、合同附图、一户一表启动	研发经理&报建中心
58	第160天	发放施工图纸	研发经理
59	第177天	房产测绘、合同附图、一户一表完成	研发经理&报建中心
60	第175天	施工图交底	研发经理
61	第180天	开盘前风险点检查-研发篇	研发经理
62	第185天	BIM管综图纸发放	研发经理
63	第185天	二次深化设计启动-栏杆、门窗、	施工图院
64	第187天	每周巡场2-3天，反馈信息反馈单	施工图院
65	第190天	首层拆模点评	研发经理&工程经理
66	第200天	标准层拆模点评	研发经理&工程经理
67	第xx天	根据现场进度双月品控	施工图院
68	第xx天	双周整理设计变更检查	施工图院

具体安排如下：

第一阶段定位会（0-30天）

【定位会阶段流程图】

Day 1

1、你要从下面几个部门取得以下文件：

序号	文件名称	来源
1	项目介绍PPT	投资发展部
2	土地合同及项目DWG文件	投资发展部
3	限高条件	报建中心
4	外部设计条件	投资发展部
5	客研任务书	营销部
6	投委会会议纪要	投资发展部
7	强排方案	研发产品中心

2、根据以上文件完成《概念方案设计任务书》并发起线上审批；参见附件1《概念方案设计任务书模板》

3、产品经理牵头组建项目设计团队（结构、设备、景观、精装专业）

4、向结构设计经理提供规划信息（带原始坐标地形图）及强排方案，包含大致的正负零信息及建筑高度

【PS】

① 外部设计条件是投资发展部根据研发提供的《外部设计条件单》的内容，给与的反馈，该动作在强排方案阶段就已完成。

Day 2

1、选择方案设计单位。方案设计单位选择的方式有两种，一是从分供方库中选择，一种是非分供方找寻三家以上进行考察和比选。参见《集团设计费和分供方管理制度2017年版》；文件位置：http://www.oa.longhu.net/apps/pages/knowledge/knowledge-view.aspx?id=eac84f27-69f5-46a9-8114-5aee87d8e7b8

2、编制并向营销部发出《客研任务书》，参见附件2《客研任务书模板》；编制并向报建中心发出《报建任务书》，参见附件3《报建任务书模板》

3、结构设计经理向工程部提供初勘布置图、初勘委托任务书

【PS】

①设计单位的选择建议从分供方库中选择，除非项目特殊，分供方库中没有合适单位。设计单位的选择，应在取得土地之前一周左右开始；根据项目的情况，选择2-3家合适的设计单位，注意要选择合适的设计团队，特别是主创设计师，要提前询问设计团队档期。

②选择好设计单位以后，和集团、地区总司第一时间沟通，如大家都没有异议，那就通知设计单位开工。这里有一个重要动作，通知设计单位主创设计师和主要设计人员来济南，你要带领他们踏勘项目及其周边，让设计师判断目前的设计和外部条件是否有含糊不清、以及缺项，如有，第一时间要求报建中心了解清楚。

③因地勘工作由工程部负责，因此地勘相关内容直接对接工程部；

Day 4

1、今天《概念方案设计任务书》确认完成

2、向设计单位下达设计指令，同时发送设计基础资料、《概念方案设计任务书》和附件4《龙湖地产济南公司住宅项目建筑方案设计指引2016版》

3、要求设计单位熟悉济南对于日照要求的规定，参见附件5《济南市日照分析管理规定及济南市日照分析技术规程（2016年版）》

Day 5

1、今天进行研发启动会。