资产评估收费与什么有关 评估公司收费标准依据

基于典型案例分享实用法律观点

[实用观点]

《房地产估价规范》规定，如果评估对象或其类似房产通常有租金等经济收入，则采用收益法。当评估对象采用两种或两种以上评估方法评估时，应同时选择所有适用的评估方法。根据上述规定，评估方法的选择不是非此即彼、相互排斥的关系，评估公司可以根据评估对象的实际情况采用一种或多种评估方法。

[典型案例]

缔约方：

上诉人(一审原告):李创国。

被上诉人(一审被告):长沙市岳麓区人民政府。

委托代理人：吴超，该区城市房屋征收与补偿管理办公室工作人员。

上诉人李创国因诉被上诉人长沙市岳麓区人民政府(以下简称岳麓区政府)房屋征收补偿纠纷一案，不服湘01线初湖南省长沙市中级人民法院(2020)第7号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。此案现已审理完毕。

人民法院查明的事实：

2014年8月12日，岳麓区政府发布【2014】郑跃决字第004号、第《国有土地上房屋征收决定》号、第《岳麓区潇湘大道景观道南延线工程（三期）征收补偿安置实施方案公告》号，确定项目征收范围东至潇湘大道，西至潇湘大道，南至攀西大街，北至李安平大道与潇湘大道交汇处。本案涉及的李创国的房屋属于征收范围。因岳麓区政府未及时作出房屋征收补偿决定，于2018年2月7日向一审法院提起诉讼，请求岳麓区政府依法履行法定职责，作出房屋征收补偿决定。2018年12月25日，一审法院作出(2018)湘01行初102号行政判决，判令岳麓区政府作出房屋征收补偿决定。

2019年1月11日，岳麓区征收办作出《关于明确征收补偿方案的函》，告知李创国在收到此函7日内，以书面方式选择征收补偿方式，逾期将以货币补偿方式制定补偿方案。该函于2019年1月15日送达李恩德。李恩德于当日提交书面说明，选择货币补偿方式。2019年3月29日，岳麓区征收办向李创国发出书面《通知》，载明为保障其合法权益，现经双方协商，同意由其在长沙市国有土地上房屋征收评估机构备选库中选取一家评估机构对其被征收房屋进行市场评估，评估时点为（2018）湘01行初102号行政判决书下达之日，即2018年12月25日。同时告知选择方式、时间、地点及逾期未作出选择的处理方案等。该通知于2019年3月29日送达李恩德。李恩德于2019年4月2日作出书面回复，选择湖南新融达房地产土地资产评估有限公司对被征收房屋进行评估。2019年5月5日，李创国提交《请求依法公正征收评估的函》，载明评估过程中，因与评估公司分歧意见较大，请求岳麓区征收办依法选定有资质的评估机构对涉案房屋进行评估。2019年5月21日，岳麓区征收办向李创国发出《通知》，载明：决定不再选择湖南新融达房地产土地资产评估有限公司作为评估机构，经与原评估机构及有关部门沟通后，同意其重新选取一家评估机构进行市场评估。请其在2019年5月28日将有效选择结果以书面方式提交岳麓区征收办，如未作出选择的，将于2019年5月30日上午10:30在洋湖街道白庙子社区一楼大厅抽签选定。因李创国未进行书面选择，经抽签确定湖南中信发房地产评估有限公司（以下简称中信发评估公司）对涉案房屋进行评估，抽签过程由湖南省长沙市星城公证处对此次抽签过程进行公证。2019年6月24日，中信发评估公司出具评估报告，确定李创国所有的位于××镇××巷××号房屋性质为商业，产权登记面积为954.47㎡，房屋结构为混合，一层，在评估时点2018年12月25日的评估单价为7937元／㎡。评估总价为7575628元。该评估报告载明，由于潇湘大道景观道的建设，注册房地产估价师查勘时，估价对象低于潇湘大道景观道路面约3米，本次评估以产权登记信息结合实地查勘的实际情况进行评估。该评估报告未告知李创国申请复核或重新鉴定的权利。上述评估报告于2019年9月4日送达李创国。

因补偿事宜未达成一致，岳麓区征收办于2019年7月4日作出《岳麓区潇湘大道景观道南延线工程（三期）建设项目李创国户房屋征收补偿方案》，补偿方式如下：补偿总额8300455元，其中：1、被征收房屋评估价：7477318元；2、被征收房屋评估价时点差额：98310元；3、搬迁费8196元；4、停产停业损失补偿：159088元；5、装饰装修补偿及其他设施补偿：557543元。2019年7月3日，岳麓区征收办向李创国作出陈述申辩及申请调解权利告知书，于2019年9月4日送达李恩德。2019年9月6日，李创国向洋湖片区及二环三环线周边国有土地征收（城开）指挥部（以下简称指挥部）提交《关于李创国户房屋征收补偿方案异议书》。2019年9月30日，指挥部回复，并于同日邮寄送达李创国。

2019年11月25日，岳麓区政府作出（2019）岳征字第002号房屋征收补偿决定（以下简称2号补偿决定）：一、以货币补偿方式进行补偿；二、货币补偿总额为8300455元：被征收房屋评估价值7477318元；征收决定公告时点与法院判决时点评估差价：98310元；搬迁费8196元；停产停业损失补偿159088元；装饰装修补偿及其他设施补偿557543元。三、限在本房屋征收补偿决定送达之日起十五日内将案涉房屋腾空并交付拆除单位拆除，逾期不腾空房屋的，将依法申请人民法院强制执行。该房屋征收补偿决定还告知了救济途径。该房屋征收补偿决定于2019年12月3日送达李恩德。李创国不服，提起本案诉讼，请求：撤销2号补偿决定，判决岳麓区政府补偿4200万元，由岳麓区政府承担诉讼费。

在涉案征收过程中，岳麓区政府征收部门委托该项目评估机构湖南思远四达房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估。2014年8月20日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司出具评估报告。李创国不服，申请复核。2014年9月5日，湖南思远四达房地产评估咨询有限公司出具复核估价报告，确定涉案房屋在评估时点2014年8月12日评估单价为7834元/㎡，总价为7477318元。

另查明，李创国房屋坐落于××镇××巷××大厦××层，产权登记面积954.47平方米，登记用途为商业。涉案房屋登记内档资料显示涉案房屋建筑结构为砖混，第一层。2015年11月24日，经岳麓区半月巷业主代表申请，湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具《土木建筑工程检测报告》，载明长沙市岳麓区洋湖街道办事处半月巷房屋负一层为钢筋混凝土框架结构。李创国据此主张房屋结构为钢混。

2020年4月22日，李创国向一审法院申请对涉案房屋重新进行评估。该院依程序确定深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司湖南分公司（以下简称深圳国房评估公司）为评估机构，委托其以房屋所有权证为基础，结合2014年8月12日的房屋状况、《土木建筑工程检测报告》认定的房屋结构，以2019年11月25日（即房屋征收补偿决定作出之日）为评估时点对涉案被征收房屋价值进行评估。2020年8月24日，深圳国房评估公司出具深国房评字第12080752020080024号《房屋征收补偿纠纷房地产估价报告》（以下简称24号评估报告）。该报告确定涉案房屋所有权人为李创国，用途为商业，结构为钢混，楼层为第一层（实际为负一层），建筑面积为954.47㎡，在评估时点2019年11月25日的市场单价为8383元／㎡，总价值为8001322元。

一审法院观点及裁判结果：

本案中，（2018）湘01行初102号行政判决责令岳麓区政府在判决生效后90日内对李创国作出房屋征收补偿决定。岳麓区政府在未能与李创国就征收补偿事宜达成一致意见的前提下，应按照征收补偿方案依法对其作出征收补偿决定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称国务院590号令）第十七条之规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。经庭审及询问，李创国对于装饰装修补偿没有异议。经该院审查，岳麓区政府作出的征收补偿决定中对搬迁费的补偿符合长政办发[2011]104号文件的规定。结合当事人的诉辩意见，双方主要争议集中在房屋价值补偿及停产停业损失补偿是否合法合理、是否遗漏对其他设施补偿等问题。据此，本案针对上述焦点问题分述如下：

一、关于涉案房屋征收补偿决定确定的被征收房屋价值及停产停业损失补偿是否具备合法性及合理性的问题

（一）关于被征收房屋价值补偿的问题。本案中，岳麓区政府于2014年8月12日作出涉案房屋征收决定，因其未能及时履行房屋征收补偿职责，经一审法院判决后于2019年11月25日作出涉案房屋征收补偿决定。在李创国书面选择以货币补偿方式对涉案房屋进行补偿后，为确定被征收房屋价值，岳麓区政府征收部门以（2018）湘01行初102号行政判决书下达之日（2018年12月25日）为评估时点对涉案房屋再次进行评估。岳麓区政府通知李创国选定评估机构，李创国在选定评估机构后再次提交书面材料要求重新选定。岳麓区政府征收部门书面告知李创国限期书面告知重新选择的结果。因其未作出选择，岳麓区政府通过抽签确定中信发评估公司为评估机构。据此，征收部门已依法保障了李创国选择评估机构的权利，其选定程序符合法律规定。李创国主张评估机构选定程序不合法缺乏事实与法律依据，不予采信。中信发评估公司出具的评估报告确定涉案房屋产权登记面积为954.47㎡，房屋结构为混合，一层，在评估时点2018年12月25日的评估单价为7937元/㎡，评估总价为7575628元。因协商不成，岳麓区政府以2014年8月20日的评估报告为补偿基础，增补房屋征收决定公告时点与法院判决时点评估差价98310元，涉案房屋价值的最终补偿金额为7575628元。

在诉讼过程中，李创国向一审法院申请以房屋征收补偿决定作出之日作为评估时点重新评估，并提供证据证明涉案房屋结构系钢混结构。该院认为，根据国务院590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，确保补偿的实质公平。经审查，本案征收补偿的迟延系因岳麓区政府的原因造成，为弥补被征收人因补偿延迟期间房地产市场价格波动带来的损失，以房屋征收补偿决定作出之日为类似房地产价格作为补偿基准具备合理性。同时，岳麓区政府对涉案房屋结构按照钢混结构进行评估并无异议。从实质解决争议，依法保障被征收人合法利益的角度出发，且涉案房屋确实存在登记为混合但实为钢混及房屋层位因周边道路建设发生改变等事实，一审法院依李创国申请依程序确定深圳国房评估公司为评估机构，委托其以房屋所有权证为基础，结合2014年8月12日的房屋状况、《土木建筑工程检测报告》认定的房屋结构，以房屋征收补偿决定作出之日，即2019年11月25日为评估时点对涉案被征收房屋价值进行评估。经评估确定涉案房屋市场单价为8383元/㎡，总价值为8001322元。较之以2018年12月25日为评估时点时的房屋价值，增加了425694元。由此可知，岳麓区政府作出的涉案房屋征收补偿决定中确定的房屋补偿价值不能完全弥补李创国因征收导致的损失，缺乏合理性。

李创国提出该评估报告使用未经质证的材料作为鉴定材料，认定房屋的层位错误，且未选用比较法进行评估错误等异议。一审法院认为：第一，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十七条、三十八条之规定，一审法院依法将评估报告送达双方当事人，李创国针对该评估报告提出书面异议后，评估机构作出了书面的解释说明。在李创国仍有异议的情况下，一审法院通知评估机构出庭针对李创国提出的异议及其他评估事项进行了说明。第二，李创国所述的作为鉴定材料的未经质证的相关材料系用于确认房屋所在层位为地下一层的房屋图片。一审法院组织双方就该材料进行补充质证，李创国表示不清楚涉案房屋2014年的状况是否与照片一致。经审查，李创国提供的《土木建筑工程检测报告》及其与长沙市岳麓区市政管理局、长沙市岳麓区洋湖街道办事处排除妨碍纠纷案[（2017）湘01民初4939号]民事判决认定的事实，并结合现场查勘情况，评估机构将其实际位置确认为地下一层进行评估符合客观事实。第三，关于李创国提出的评估方法错误的问题。因该问题属于评估专业技术问题，评估机构针对该异议已作出解释，并出庭予以陈述。同时，李创国主张涉案房屋评估应参照洋湖片区等相类似临江商业土地出让招牌成交价格、房屋交易政府指导价格进行评估，因其主张的上述类似土地或房屋的区位、物业管理、绿化环境等配套设施情况与涉案房屋完全不同，其主张不能成立。综上，李创国提出的异议不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款规定应重新鉴定的情形。该评估报告可以作为确认房屋价值的依据。

（二）对于停产停业损失补偿的问题。根据《湖南省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》（以下简称省政府268号令）第十四条、《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称长沙市政府116号令）第三十五条之规定，对因征收非住宅造成停产停业损失的补偿，每月按照被征收房屋评估价值千分之七给予补偿，采取货币补偿或是现房产权调换方式的停产停业期限，按三个月计算。李创国可得的停产停业损失补偿为168027.762元，涉案房屋征收补偿决定确定的停产停业损失补偿费为159088元，还应增补8939.762元。

李创国主张岳麓区政府在未征收其商业用房的情况下，对房屋断水、断电、断路，并在室内加建承重墙，导致其无法经营且不合理拖延履行征收职责长达5年，应按实际停产停业的月数计算停产停业损失。经审查，（2017）湘01民初4939号民事判决认定：1999年左右，李创国所述产权即湘坪大厦一层物业的娱乐场开始积水，后因积水严重该娱乐城未能继续经营。经一审法院开庭询问，李创国陈述在征收时涉案房屋已处于未营业状态。据此，李创国的上述主张没有事实依据，岳麓区政府按照省政府268号令、长沙市政府116号令规定的计算标准对停产停业损失进行补偿，已经保障了李创国的合法征收补偿权益。

二、征收补偿决定是否遗漏对其他设施的补偿的问题

李创国陈述涉案房屋征收补偿决定遗漏对其他设施的补偿，即未将已安装的38千瓦增容用电专线纳入征收补偿范围。一审法院认为，根据李创国提供的岳麓坪塘南片区拆迁安置指挥部国有土地拆迁分部城开项目部于2014年8月21日开具的《介绍信》及由长沙市岳麓区洋湖街道湘坪社区居民委员会及坪塘供电所于2014年8月26日共同开具的《证明》可知，因原房屋所有权人蔡敬安生产经营需要，在1996年，农电站批准为涉案房屋安装架设38千瓦增容用电专线。在无相反证据推翻的情况下，可认定蔡敬安申请架设的38千瓦增容用电专线在征收时事实存在。李创国在庭审中陈述，用于该用电专线的变电箱尚存，但其未向一审法院提供证据予以证明，且其提供的上述《证明》亦未能体现变电箱的存在，故其应承担对增容用电专线中变电箱价值举证不能的法律后果。因该38千瓦增容用电专线线路在一审法院委托评估时已不存在，对其价值未能委托评估公司进行评估。一审法院根据日常经验，综合考虑购买价格及折旧等因素，酌情认定该部分价值补偿为3.5万元。

结合前述观点，岳麓区政府未及时履行征收补偿法定职责，导致2号补偿决定不能完全弥补李创国因征收导致的损失，依法应予撤销。但考虑到涉案征收系公共利益项目，若撤销该补偿决定，会给社会公共利益造成重大损失。故一审法院依法确认涉案房屋征收补偿决定违法，并责令岳麓区政府增补房屋价值补偿费425694元、停产停业损失补偿费8939.762元及38千瓦增容用电专线价值补偿费3.5万元，共计469633.762元。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决：确认2号补偿决定违法，责令岳麓区政府支付房屋征收增补款469633.762元。案件受理费50元，评估费4万元，共计40050元由岳麓区政府负担。

二审法院观点：

因岳麓区政府迟延履行征收补偿职责，导致2号补偿决定被确认违法，双方对此并无异议，本院予以认可。结合双方的诉辩意见，本案主要争议焦点为：一、深圳国房评估公司出具的24号评估报告能否作为认定案涉房屋补偿的依据；二、停产停业损失补偿，农电设施、消防设施补偿是否合法、合理。

一、关于24号评估报告能否作为认定案涉房屋补偿的依据

在上诉人案涉房屋征收过程中，被上诉人分别委托两个评估机构以2014年8月12日、2018年12月25日为评估时点，两次作出房屋价值评估。在本案一审中，法院又依上诉人的申请，委托深圳国房评估公司以2019年11月25日（2号补偿决定作出之日）为评估时点，结合《湖南大学土木建筑工程检测报告》以及2014年8月12日房屋状况再次对案涉房屋进行了评估。针对该评估报告，上诉人提出“评估报告采用的是2014年可比实例，距评估时点远超过了2年，且采用的可比实例未经质证，程序违法；估价方法选用收益法错误，应采用比较法进行评估；评估公司没有按照2014年房屋原状层数评估，其按照2019年潇湘大道景观南延线路基提高3米后的现状确认案涉房屋为负一层错误；评估价格远低于市场价格，严重损害了上诉人的合法权益”。对此，本院认为：

第一、关于评估报告所采可比实例的问题。根据《房地产估价规范》的相关规定，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法，运用比较法所选可比实例成交日期与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年。本案中，24号评估报告选用比较法测算案涉房屋市场租金，评估时点为2019年11月，但却选取2014年5月交易案例作为可比实例确有不妥。经查，24号评估报告记载，因城市规划改变、道路建设及新冠疫情的影响，通过现场勘察走访调查，案涉房屋周边类似商业用房市场租金较2014年原参与评估机构湖南思远四达房地产评估咨询有限公司市场调查获取的市场租金稳中有降。在本院组织的现场查勘中，深圳国房评估公司估价师杨**到场就可比实例的选取、租金收益的确定等问题作出了解释说明。因此，24号评估报告在评估对象并未实际出租的情况下，参照长沙市2014年至2019年房屋租金价格上涨指数（12.67%）确定案涉房屋租金在2014年可比实例租金价格的基础上增长12.67%，并未损害上诉人的权益。上诉人还提出，24号评估报告所采用可比实例未经质证，违反了最高人民法院关于证据应当庭审质证，未经质证的材料不得作为鉴定依据的相关规定。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第三十条、第四十七条的规定，当事人若对鉴定结论不服，既可以要求鉴定人出庭接受询问，也可以对人民法院委托的鉴定机构作出的鉴定结论依法申请重新鉴定。但评估公司按照估价规范选取的可比实例并非鉴定结论，不属于可以单独质证的材料范畴，且上诉人对鉴定结论提出的异议不符合依法可以重新鉴定的情形，故对上诉人的该主张本院不予支持。

第二、关于评估方法的问题。《房地产估价规范》规定，估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行评估时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价。根据上述规定，评估方法的选取并不是一种非此即彼、互相排斥的关系，评估公司根据估价对象的实际情况可以视情采取一种或多种评估方法。案涉评估房屋在2003年左右因积水问题停止了经营，到涉案征收项目启动时，也没有用于出租或经营，一直空置。因此，24号评估报告采用比较法确定案涉房屋的租金收入，采用收益法、成本法进行评估，考虑了案涉房屋如果用于经营或出租时的市场价值。

第三、关于案涉房屋评估层数及评估价格的问题。根据本院现场查勘、相关证人证言、对评估师的质询意见，结合案涉房屋周边2014年原状照片与现场比对情况，以及（2017）湘01民初4939号、（2019）湘民终261号民事判决认定的事实和上诉人提供的《土木建筑工程检测报告》记载内容等，本院认为评估机构将上诉人案涉房屋作为地下一层进行评估并无不当。上诉人提出，其房屋所在二层住宅的评估价格为12900元/平方米，而商业一层却按13972元/平方米进行评估，明显低于市场价格，严重损害了上诉人的合法权益。经查，采用成本法评估单价为7329元/平方米，采用收益法评估单价为8383元/平方米（负一层商业用房价格为地上一层商业用房价格的60%，即13972元/平方米×60%=8383元/平方米），故24号评估报告采用收益法确定案涉房屋的评估单价，并未损害上诉人的权益。

综上，一审法院采信深圳国房评估公司出具的24号评估报告认定案涉房屋的补偿价值，判决被上诉人支付房屋评估价值增加部分（425694元），并无不当。

二、停产停业损失补偿，农电设施、消防设施补偿是否合法、合理

第一、关于停产停业损失补偿的问题。根据省政府268号令第十四条、长沙市政府116号令第十五条的规定,征收生产、经营性用房,造成被征收人停产停业直接损失的,每月按照被征收房屋评估价值的7‰给予补偿，采取货币补偿或者现房产权调换方式的停产停业期限,按三个月计算。本案中，（2017）湘01民初4939号民事判决认定：1999年左右，李创国所有产权即湘坪大厦一层物业的娱乐场开始积水，后因积水严重该娱乐城未能继续经营。在本院及一审法院组织的庭询中，上诉人均认可案涉房屋在征收时已处于未营业状态。在本院组织的现场查勘中相关证人证言亦印证了上述事实。因此，一审法院根据24号评估报告确定的房屋评估价值认定停产停业损失还应增补8939.762元，已充分保障了上诉人的补偿权益。

第二、关于农电设施、消防设施补偿的问题。上诉人提出，1996年售房协议书记载电路专线费（含增容费）4万元、农电设施费1.2万元、消防设施3.0万元，一审法院只认定了3.5万元不合理。对此，本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十八条的规定，上诉人应当就本案2014年征收时存在上述设备、设施或者因征收导致上述设备、设施毁损或灭失承担举证责任。经本院多次释明，上诉人未向本院提交关于上述主张的证据。因此，一审法院酌情认定该部分补偿为3.5万元，并无不当。

上诉人还提出，其垫付评估费62200元，一审法院只认定4万元错误。被上诉人辩称，一审中上诉人只提交了4万元发票，如果评估费用真实发生，愿意承担。经查，上述费用真实发生，可由被上诉人负担。

二审法院裁判费结果：

上诉人关于评估费用的上诉意见，本院予以支持，其余上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理结论并无不当，依法可予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

【案例选编】陈五争律师，专注于民商事诉讼、行政诉讼等法律服务的专业律师。