中国时报记者李未来见习记者廊坊报道
在2017年3月首次限购政策出台之前，环京热点香河的价格高达近3.1万平方米。今年是限购的第四年，香河的房价已经“过膝”。有些项目的房价在1万元/平左右，甚至有些项目的参考价低至8500元/平。
虽然房价只有之前的三分之一，但是香河楼市还是很火爆的。
《华夏时报》记者近日走访了三个项目。那天，三个售楼处的记者只有一个访客。目前限购政策要求非本地注册客户购买当地社保三年的房子，这就把大部分外地客户拒之门外。
为了促进交易，香河的新房销售悄悄告诉记者，“它已经变相发布了。”据记者调查，部分开发商已想尽办法卖房，包括承诺为外地客户“解决”购房资格、买房送车位送阳台等。
开发商为卖房各显“神通”
今年是香河限购的第四年。香河楼市现状如何？近日，记者《华夏时报》走访了三个项目，销售中心空无一人，也没有其他来访者。与喧闹的过去相比，今天香河楼市非常低迷。
开发商失去了核心客户群。为了卖房，开发商开始找单位给外地客户交社保，先卖房，3年社保到期后再网上签约。“在执行政策时，客户也可以先买房。”香河御景房地产开发有限公司“园区一号”项目销售人员张兰(化名)告诉《华夏时报》记者。
园区一号项目在建。于丽丽
3年本地社保缴纳记录是不是外来买房人和香河楼市之间不可逾越的鸿沟？张兰告诉记者，如果你买的是一手房子，开发商可以给解资质。现在外国人来香河买房，首付比例可以达到30%。张兰还表示，去年以来(首付比例)已经从50%调整到30%。但后续记者查询相关信息，并未发现官方政策有此变化。
按照张兰的说法，一号园区的开发商更有实力。开发商配有安置房，有些类似于商品房。当销售带领记者参观项目安置房实景楼内的参考公寓时，记者发现安置房顶部的新房向外渗出，两处渗水痕迹约一米长。
除了一号公园，春城绿景兰亭苑项目的销售也表示，有“办法”帮助客户解决购房资格。公开资料显示，该项目由香河程春房地产开发有限公司开发，于2019年10月开业。出售该项目的李佳(化名)表示，该项目于2016年收购，2017年开始建设，2018年底、2019年初开始出售。
春城绿景兰亭苑小区大门。于丽丽
春城绿景兰亭花园。于丽丽
李佳说，在春城买兰亭花园，不仅能解决买房的资格问题，还能把车和房子捆绑起来。买房时，会送一个车位，并签订赠送协议。如果你买了一套三居室，你会得到两个阳台。
香河的一位经纪人告诉记者：“有四个资格，任何一个都可以买房。开发商说，解学历就是解技能证和学历。”
《华夏时报》记者在现场看到，公园一号、泉城绿景兰亭花园售楼处大厅里悬挂着许多红色横幅。其中一条横幅上写着：“购买商品房前，应先取得香河县商品房购买资格证书。”李佳告诉记者，这是两年前房管局要求的。此外，李佳还表示，房管局在检查是否存在销售违规行为时非常严格。
据李佳介绍，春城绿景兰亭苑项目的业主原本是香河当地的大老板
《华夏时报》记者从天眼查公开信息看到，春城绿景兰庭苑项目开发商“香河春城房地产开发有限公司”大股东是张宝春，其名下除香河春城房地产开发有限公司外，还在香河益马家具有限公司担任监事，在香河县春城家具批发城担任法人（该公司已于2005年吊销）。有关销售所言该公司拿地200亩，预备建设商业地产的信息，记者未得到核实。
扛8年不降价的“高冷”老盘
除前述两个项目外，《华夏时报》记者还走访了三田雍泓青海城项目。
三田雍泓青海城项目紧邻北京通州区，从该项目出发，驾车10分钟即可看见“北京界”。
三田雍泓青海城小区门口左侧有一处“售楼中心”，售楼中心显示“蜗居”标识。不过，销售人员张辉（化名）告诉记者，这里就是三田雍泓青海城项目售楼中心，之前在（小区）院子里，后搬迁至此。
张辉告诉《华夏时报》记者，目前，该项目的价格区间在18000元/平米-21000/平米之间。这一价格相比其他项目显得非常“高冷”，比同类项目的价格高出许多。“大概高出百分之六七十”张辉表示。
公开信息显示，该项目共两期，开盘时间分别为2013年5月23日和2015年5月23日。不过，该项目的销售周期很长，至今仍在去化中。
三田雍泓青海城小区。 于丽丽 摄
三田雍泓青海城小区大门。 于丽丽 摄
目前，紧邻该项目的万润北京运河湾项目均价约9200元/平米。但三田雍泓青海城仍然坚持对价格“死扛”。不降价的原因是什么？张辉说：“是公司不降价。”至于公司不肯降价的原因，张辉称，因离北京近且是现房。
记者了解到，三田雍泓青海城从开盘至今已销售8年。近日，该项目在安居客平台推销剩余尾房信息，信息显示，目前1号楼至12号楼均有在售房源。该项目开盘时间在香河楼市限购政策发布前，也就是说，这个项目的销售经历过限购前香河楼市的门庭若市，也历经了限购后的门可罗雀。
三田雍泓青海城项目2016年交房。《华夏时报》记者在其小区门口看到，小区大门和楼体外立面经过五六年的风雨洗礼已不再光鲜，很难想象，这里还有新房的库存。
香河楼市跌宕起伏
因为毗邻北京通州区，因此许多工作在通州的北漂会选择在香河置业。白天在通州工作，晚上回香河睡觉。因此，香河也被称“睡城”。因为环京的区位优势，香河曾是炒房客的沃土，房价一度逼近30000元/平。
2017年6月2日，香河出台限购政策，政策要求，非本地户籍购房要求满3年当地社保，且只能购买一套，补缴的社保不得作为有效凭证。这一政策的出台，使香河楼市瞬时冰封，外地客户多数被“屏蔽”。
限购政策之前，曾有传闻称，北三县将与通州统一规划、统一政策和统一管控。这曾让许多投资客充满期待，也成了开发商营销话术的重要噱头。“公园壹号”项目销售人员张兰（化名）告诉记者，直至2017年3月限购政策出台前，香河一些楼盘成交价高达29800元/平米。
在2017年6月限购令到来之前，香河已经在3月迎来了一波限购，但是3月新政并没有将市场热度打压下去。
2017年3月21日，限购政策要求，非本地户籍居民限购1套住房且购房首付款比例不低于50%。消息一出，舆论哗然，但香河房价并未下降，反涨了几千元。究其原因，张兰分析客户心理：赶紧买，不买就买不到了！
无论是客户的恐慌心理在先，还是一些来自卖方的诱导性信号发挥了作用，总之，这一阶段，香河楼市出现一波短暂的热购潮。
据张兰介绍，限购令发出后近3个月，房价一路飙升，从23000元/平米跃至26000元/平米。按此涨幅，平均每个月涨幅1000元，以100平房子为例，总价230万，不足3个月，价值达260万。
然而，令许多购房者始料未及，这波购房热潮竟成了香河房价大跌前“最后的疯狂”。房价飙升3个月后戛然而止，楼市行情出现戏剧性反转。
2017年6月2日，廊坊市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，意见明确指出，非本市户籍居民购房需提供3年当地社保且限购1套，且补缴的社保不得作为购房有效凭证。
这一消息如深水炸弹。提供3年当地社保的要求，意味着外地购房客的购房门路几乎被卡死。 “在北三县买房的都是去北京上班的北漂，很多人的社保是在北京缴纳。“张兰说，”从此以后，房价刹住车了。”
2017年，二手房业主和购房者之间出现过一段时间的心理博弈。业主不急，购房客也不急，双方僵持了一段时间。不过，这种僵持，最终被业主打破。一些业主采用高杠杆炒房，三两个月还能应付，时间一长，资金链断裂，不得不降价售房。至此，房价开始下跌。张兰表示，当时“跌得很猛”。
李佳告诉记者，在香河楼市最“疯狂”那段时候，曾有开发商和中介合力哄抬房价。 “以前各大中介、开发商合伙去炒，大家合伙一起涨，香河头几年也这样。“李佳说。张兰告诉记者，其认识一位炒房客，手持70多套房，这些房子都使用亲友的名字，均是贷款或借款买房，在限购政策出台后，迫于资金压力，开始降价卖房。
前不久，《华夏时报》以及多家媒体曾报道过，燕郊曾经出现过一个事例，总价300万的房子，限购后价格大幅度缩水，总价变成170万左右。业主因偿还贷款吃力，不得已喊话“免费送房”。接盘者只要肯接盘，房子免费，只要将贷款还清即可。
送房的消息一出，许多人难以置信竟有如此“好事”，但进一步推敲发现，偿还贷款的钱也足够按最新的市场价买一套新房。张兰对记者表示，“这虽然是个例，但也说明当时市场的一个情况。”
未来，香河楼市还会涨价吗？一位资深的香河房产中介认为，香河楼市未来涨价与否，主要看未来通州的建设。目前，不少企业搬迁通州，如果未来通州的人数不断上升，那么日后购房需求必然增加。在此背景下，香河的房价仍存在涨价的可能性，但具体涨幅无法确定。
业内专业人士对购房者建议，在香河买房要有长期自持的准备，两年内，可能不会有大涨幅。